中新網(wǎng)7月28日電 上半年，廣州商品住宅的市場吸納率(成交量與供應(yīng)量之比)高達(dá)165%，為歷年來最高水平，供不應(yīng)求非常突出，購房者多感受到了購房之苦。
《信息時報》與經(jīng)緯地產(chǎn)聯(lián)合的調(diào)查顯示，目前廣州樓市需求非常旺盛，加上流向樓市的資金也很充沛。從7月開始，發(fā)展商的推貨量開始加大，特別是中小戶型樓盤的入市速度更是不減。加之不少中小戶型的樓盤位于老城區(qū)和海珠區(qū)、天河區(qū)等地理位置較好的地方。這就意味著廣州的房價肯定是上行，而不可能往下走。業(yè)內(nèi)人士稱，對于居住型買家來說，當(dāng)前入市將獲得多方面優(yōu)勢。
供應(yīng)：新貨放量為7月樓市解渴
6月，廣州各大發(fā)展商均讓位于世界杯，使廣州樓市度過了一個缺貨的月份。據(jù)廣州市房管局公布最新市場數(shù)據(jù)顯示，6月廣州預(yù)售商品房面積僅為21.3萬平方米，分別比去年同期和今年5月“大幅縮水”了67.7%和77.9%。進(jìn)入7月，各發(fā)展商都不約而同地推出新貨，統(tǒng)計顯示，7月將有6500套新貨上市，從而在一定程度上緩解了缺貨的壓力。低迷了一個多月的廣州樓市迎來了五一黃金周后又一供貨集中期，這無疑對廣州買家來說是一個理想的購房時機(jī)。
增加不同類型住房的供應(yīng)是減緩房價上漲的有效途徑，這次住宅貨量的集中推出有望緩解廣州房價上漲的壓力。新推住宅主要集中在天河、白云、海珠和老城區(qū)，值得一提的是，一向缺貨的越秀和荔灣也有1000套左右的新貨面市，其中新盤就有保利麓苑、得意居和金寶怡庭等，值得期待。由于受新政的影響，據(jù)聞?wù)椖繄蠼▽徟俣扔兴啪�，發(fā)展商項目規(guī)劃也需重新設(shè)計，導(dǎo)致新項目批出有所減少。預(yù)計明年供應(yīng)量將受到一定影響，缺貨局面也有可能再度出現(xiàn)。屆時將再次出現(xiàn)“貨少價高”的現(xiàn)象。
樓價：房價短期下降希望不大
目前市場分兩類人群，一類是需要在2~3年內(nèi)買房的人，另一類是不需要在2~3年內(nèi)買房的人。對需要在2~3年內(nèi)買房的人來說，現(xiàn)在無疑是一個較好的時機(jī)。關(guān)鍵是房價短期內(nèi)難降，未來2~3年內(nèi)仍將上漲。據(jù)廣州市房管局市場數(shù)據(jù)顯示，6月廣州原十區(qū)一手住宅均價在5月小幅回落之后，又回升至6401元/平方米，達(dá)到今年以來的最高點。新政后，廣州房價并沒有出現(xiàn)明顯回落的跡象，尤其在地少人多的中心城區(qū)，房價大幅下降的可能性基本不存在。
而2~3年后房價也未必一定下跌。目前市場的主流觀點認(rèn)為，2~3年后，由于90平方米以下的中小戶型占70%以上，屆時大批的中小戶型充斥市場，供大于求有望使房價下跌。對此，經(jīng)緯地產(chǎn)吳定金不敢認(rèn)同。就供應(yīng)來說，中小戶型增多不一定意味著中低價位商品住宅的增多。70%的中小戶型將有一部分通過“左右”、“上下”打通升級為大戶型、復(fù)式單位，另一部分將走高端化之路。而剩余的中小戶型很可能被市場所吸納：家庭結(jié)構(gòu)小型化將催生大量的中小戶型置業(yè)需求，這在人們大談“換房時代”時常常被忽略的；當(dāng)戶型面積變小時，購房者可以承受的單價也將提高；戶型面積變小而單價不變，則住房總價將減少，屆時得到的需求支撐將更有力。因此，吳定金建議，需要在2~3年內(nèi)買房的人最好提早入市，否則將再次面對“貨少價高”的窘境。
居住型：現(xiàn)在入市時機(jī)更好
對于居住型買家來說，當(dāng)前入市將獲得多方面優(yōu)勢。如政策日趨明朗，居住型買家并非宏觀調(diào)控所要抑制的對象；還有居住型買家無須擔(dān)心，原因是樓盤推貨增多，購房者有更多的選擇機(jī)會。再加上多數(shù)發(fā)展商不會貿(mào)然加價，有不少發(fā)展商甚至提供一定的優(yōu)惠幅度，即采取價格“暗降”的做法，購房者此時入市可享受較多的實惠。
與此同時，2~3年內(nèi)房價可能仍上漲，現(xiàn)在入市相當(dāng)于在房價的相對低點買入。如大戶型買家可乘現(xiàn)在時機(jī)較好抓緊購買大戶型，因為以后的大戶型產(chǎn)品只占30%左右。另外，現(xiàn)階段許多中小戶型項目開始上市，其中不乏一些地理位置比較好的，這同樣為中小戶型買家(特別是首次置業(yè)者)帶來契機(jī)。
投資型：買家將面臨四大風(fēng)險
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于投資型買家而言，當(dāng)前入市投資可能面臨以下四大風(fēng)險。
一是房地產(chǎn)投資容易受到政策等敏感因素影響。下半年的宏觀調(diào)控會繼續(xù)，明年還可能試行征收物業(yè)稅，而房地產(chǎn)投資需求已受到國家的關(guān)注。“國十五條”將營業(yè)稅征收期限“由2年調(diào)整為5年”，就可能看出打擊范圍由去年的“打擊投機(jī)”轉(zhuǎn)為“打擊投機(jī)、短期投資”；
二是之前的住宅投資重點多為區(qū)位好的中小戶型，投資型買家可獲得豐厚的投資回報。新政令商品住宅的戶型面積比例發(fā)生變化，投資型買家也將隨之把投資的重點轉(zhuǎn)向別墅、大戶型住宅。這對當(dāng)下中小戶型的投資型買家來說實為一個風(fēng)險；
三是中小戶型住宅的土地供應(yīng)量是個變數(shù)。一旦以后的中小戶型住宅的土地供應(yīng)量大增，必將導(dǎo)致中小戶型住宅的巨量上市，價格下挫；
四是地方政府的態(tài)度與具體操作將是一個十分關(guān)鍵的因素。如果地方政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，必將沖擊商品住宅市場；如果推出大量的限價、限中小戶型的土地，同樣可能影響到商品住宅市場的穩(wěn)定。
業(yè)內(nèi)觀點 目前正是買家入市好時機(jī)
近段時間，廣州商品房主要供應(yīng)區(qū)域都加大了或正準(zhǔn)備加大供貨量，備戰(zhàn)即將來到的十一黃金周，這對有購房需求的消費(fèi)者而言不啻是一個利好。
據(jù)了解，在天河區(qū)，太陽城廣場、富力愛丁堡公寓、璟泰雄峰、珠江帝景·克萊國際公寓等都在這個月有所動作。海珠區(qū)也有不少新貨即將入市，如濱江東的海珠半島花園、金海灣、珠江帝景，以及大學(xué)印象、珠江高派等二線江景樓盤。在白云區(qū)，方圓·云山詩意、正域·金暹羅、利海·托斯卡納等大盤，都將有新產(chǎn)品在十一期間上市。而在番禺區(qū)，兩個全新樓盤新月明華和錦繡銀灣都鐵定在十一前夕上市，另外，祈福新邨、海龍灣、海倫堡·花樣年華、南國奧林匹克花園都將有新產(chǎn)品推出。而在花都區(qū)，無錫御龍灣、南航碧花園、芙蓉綠茵豪苑等樓盤都將在十一前后推出別墅產(chǎn)品。
地產(chǎn)專家分析指出，消費(fèi)者在“后國六條”時代入市主要有三個好處：一、買房更為理智。相對于以往的7月，現(xiàn)在看樓的人較少，不少市民可以利用這一空擋時間看樓。因為售樓部看樓人少，自己可以精心挑選貨比三家，同時，淡季買房比較理智，不像黃金周期間容易沖動買房。二、優(yōu)惠折扣較多。目前不少開發(fā)商都推出了優(yōu)惠措施，盡管均價不低，但折扣打完后，房價相對較低。（韓淵武）
