中新網(wǎng)8月7日電 據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》報(bào)道，自5月17日“國六條”公布后刮起的房地產(chǎn)新政風(fēng)暴，來得極為猛烈，令人措手不及。80天來，上到國務(wù)院下至各部委均紛紛出手，從5月底的九部委《意見》，到最近接二連三出臺的“90平米與70%”概念最終解釋、“外資設(shè)限”條款、土地轉(zhuǎn)讓限制房價(jià)、二手房交易強(qiáng)征個(gè)稅，等等。開發(fā)商和購房者一時(shí)眼花繚亂，市場氣氛也迅速逆轉(zhuǎn)。
如今，中央政府的后續(xù)政策意猶未盡，大多數(shù)主要城市的實(shí)施細(xì)則卻遲遲不見。樓市上空，依然烏云密布。
市場：供需將發(fā)生錯(cuò)位？
此次調(diào)控核心政策之一是增加90平方米以下中小戶型比例，各地市場很多新項(xiàng)目首當(dāng)其沖受到?jīng)_擊，銷售期被迫延后。
以北京地區(qū)為例：凡是今年6月1日前沒有取得施工許可證的項(xiàng)目，目前都在等待規(guī)劃變更的具體通知。按照正常的開發(fā)周期，這些項(xiàng)目即使能趕在8月份拿到新規(guī)劃指引，再改設(shè)計(jì)、報(bào)批、開工，到領(lǐng)預(yù)售證推向市場，至少要花3個(gè)多月的時(shí)間。換言之，今年下半年該市一手住宅供應(yīng)量減少已是必然。
來自北京市統(tǒng)計(jì)局的最新資料顯示，上半年全市住宅竣工面積下降35%，自4月份起下降幅度逐步加大。有開發(fā)商據(jù)此推算，假設(shè)銷售速度不變，現(xiàn)有可售項(xiàng)目總量最多只夠賣半年的。一些購房者駐足觀望的同時(shí)，部分開發(fā)商也有計(jì)劃地“惜售”，每日實(shí)際成交量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)開始反復(fù)走低。
另一個(gè)指標(biāo)性城市上海的情況也面臨尷尬。受調(diào)控政策影響，過去一年多里當(dāng)?shù)卣畮缀鯖]有公開出讓住宅用地，為數(shù)不少的開發(fā)商陷入“地荒”狀態(tài)。由此可以推斷，上海的新增住宅供應(yīng)多半后續(xù)乏力。
從供應(yīng)和需求兩方面同時(shí)下手，是本輪調(diào)控的特點(diǎn)之一。尤其是“外資設(shè)限”政策，對境外購房者這支高檔住宅消費(fèi)的主力軍打壓，將收立竿見影之效。在京滬等外資購房比例較多的大城市，不排除會對其他群體消費(fèi)者產(chǎn)生心理上的影響。
有持樂觀態(tài)度人士認(rèn)為，隨著一系列新政措施的有效落實(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)商品房等產(chǎn)品更多開發(fā)，加上調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃后，大量小戶型住宅全面上市，新增住宅供應(yīng)量尤其是供應(yīng)套數(shù)有望反彈。
但這類小戶型住宅能否“適銷對路”，業(yè)界仍存爭議。有關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)以及最近幾年的市場成交情況均顯示：當(dāng)前很多城市中最受購房者歡迎的，是單套建筑面積在90～120平方米之間的產(chǎn)品。
日前，國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部發(fā)布的《2006-2010中國房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測報(bào)告》中也提出，預(yù)計(jì)國內(nèi)城鎮(zhèn)居民住宅需求面積(人均住宅建筑面積)將從2004年的25平方米，提高到2010年的35.66平方米。以常見的三口之家推算，每戶住房面積應(yīng)為107平方米。
若此推測成立，則新政實(shí)施后大量90平方米以下戶型的房子，與主力買家的實(shí)際需求之間，可能會出現(xiàn)一定程度的錯(cuò)位。
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