中新網(wǎng)9月26日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》報道,在一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策已經(jīng)出臺的今天,社會各界對“土地財政”的聲討愈發(fā)強(qiáng)烈。有專家認(rèn)為“土地財政”正是樓市調(diào)控艱難、房價居高不下的重要原因。只有叫!巴恋刎斦保拍芙o國內(nèi)樓市格局帶來新的氣象。
“土地財政”是房價居高不下的重要推手
“‘土地財政’的產(chǎn)生,是有其歷史原因的,在一定時期它起到了非常重要的積極作用”,深圳市社會科學(xué)院城市營運(yùn)研究中心主任高海燕說,改革開放之初,各地政府手中沒有多少資金,惟一的生財之道就是把土地出讓給外商使用,可以說,正是憑借著收取的土地出讓金,很多城市才完成了最初的原始積累。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,這些城市的土地不斷增值,價格一路走高,開發(fā)商們從政府手中拿地的成本也越來越大,帶來的直接后果就是房價居高不下。同時,房價的走高也會拉動地價,政府手中的土地資源也就進(jìn)一步“水漲船高”。如此循環(huán),是很多地方政府熱衷的“經(jīng)營城市”的不二法門。
高海燕說,在城市建設(shè)的初期階段,政府主導(dǎo)的“土地經(jīng)營”模式可以形成房地產(chǎn)市場和土地市場互相帶動的雙贏局面,有利于政府增加財政收入,加大城市建設(shè)投入。但是,如果這個游戲玩得過頭了,就有可能導(dǎo)致“泡沫經(jīng)濟(jì)”,增加金融風(fēng)險,危及社會穩(wěn)定。
國務(wù)院發(fā)展研究中心不久前的一份調(diào)研報告顯示,在一些地方政府,土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%,而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。
以深圳為例,2004年深圳市國土基金總收入128.46億元,是政府固定資產(chǎn)投資的主要來源之一!耙粭l地鐵也就50多億元,這些土地收入夠深圳修兩條地鐵了,所以深圳做起事情來財大氣粗!币晃簧钲诜康禺a(chǎn)分析人士說。
正是因為“土地財政”的巨大“魅力”,很多地方政府舍不得這個“錢袋子”,在執(zhí)行國家的宏觀調(diào)控政策時一再觀望等待,希望事情能在等待中轉(zhuǎn)向。民間甚至流傳一種說法:因為執(zhí)行不到位,很多調(diào)控政策都有化為“空調(diào)”的趨勢,房地產(chǎn)市場已經(jīng)對國家政策具有“免疫力”了,該怎么漲就怎么漲,完全對調(diào)控政策“不感冒”。
“后房地產(chǎn)時代”逼迫“土地財政”淡出
對此,上海房地產(chǎn)界獨(dú)立評論人士顧海波說:“這是非常危險的,因為隨著宏觀調(diào)控的深入,國內(nèi)的房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入一個下降周期,房價一旦出現(xiàn)波動,土地出讓金的減少將在很大程度上限制政府的投資能力,進(jìn)而造成工程爛尾、資產(chǎn)縮水、不良貸款增加等結(jié)局!
在山東青島,2005年全市房地產(chǎn)業(yè)繳納營業(yè)稅和所得稅(地稅口徑)約20億元,契稅約14億元,三者合計約占地方財政收入的19%!皣鶙l”和九部委意見下發(fā)后的6月,當(dāng)?shù)匕l(fā)改委召集相關(guān)部門和部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了座談。盡管與東部其他城市相比,19%的比例不算很高,座談紀(jì)要還是不無憂心地指出:房地產(chǎn)稅收和土地出讓收益是政府財政收入的重要來源。國家的宏觀調(diào)控有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)趨緩和交易額下滑,從而影響地方財政收入穩(wěn)定增長。
事實上,東部沿海地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了這種情況。2006年上半年,浙江省商品房銷售面積下降12.4%,空置面積增加1.3倍,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長5.7%。受此影響,地稅部門征收的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收同比少收13.3億元!吧习肽暾憬I業(yè)稅增幅同比回落6.4個百分點(diǎn),房地產(chǎn)業(yè)稅收的下滑是主因。”浙江省的一位官員作出了這樣的判斷。
在上海,類似的現(xiàn)象更為突出。2006年上半年,上海經(jīng)濟(jì)依然快速增長,GDP增速達(dá)12.6 %,但地方財政收入同比僅增長4.8%,增幅比去年下降19.7%,房地產(chǎn)稅收下降被認(rèn)為是首要原因。
“統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,東部地區(qū)財政收入出現(xiàn)增幅下降,這僅僅是個開端。房地產(chǎn)行業(yè)是否會真正著陸,還有待時間的檢驗,還要看各地對中央宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行力度。但‘后房地產(chǎn)時代’的到來,已經(jīng)無可避免地決定了‘土地財政’淡出的命運(yùn)!鳖櫤2ㄕf。
自我改革考驗政治智慧和行政執(zhí)行力
在一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策已經(jīng)出臺的今天,社會各界對“土地財政”的聲討愈發(fā)強(qiáng)烈。有專家認(rèn)為“土地財政”正是樓市調(diào)控艱難、房價居高不下的重要原因。只有叫!巴恋刎斦保拍芙o國內(nèi)樓市格局帶來新的氣象。
顯然國家有關(guān)部門已經(jīng)注意到了這一問題。國務(wù)院出臺的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》明確提出要建立健全相關(guān)機(jī)制,國有土地使用權(quán)出讓總價款將全額納入地方財政預(yù)算,繳入地方國庫,實行“收支兩條線”管理。
而據(jù)此前有關(guān)人士透露的消息,土地出讓金體制有可能會從三個方面作出調(diào)整:一是把土地出讓金收支納入財政預(yù)算范疇,中央財政分享一部分,以擴(kuò)大向其他地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付力度;二是在地方建立“國有土地收益基金”,為將來預(yù)留發(fā)展建設(shè)資金,避免“寅吃卯糧”;三是加大征地拆遷補(bǔ)償及農(nóng)民社會保障的力度。
“這確實是治本之策,如果‘土地財政’真的叫停了,不但國內(nèi)房地產(chǎn)市場會氣象一新,連政府的運(yùn)作模式都可能會出現(xiàn)變革!鄙钲谝晃坏禺a(chǎn)分析人士如是說。在他看來,改革“土地財政”是政府的一場自我革命,因為它不僅是各級地方政府的投資主要來源,更重要的它也是政府運(yùn)作的“原規(guī)則”之一。要叫停“土地財政”,必須改變政府靠固定資產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)增長的方式,實現(xiàn)政府職能由“投資性政府”向“服務(wù)性政府”的轉(zhuǎn)變。
據(jù)了解,西方一些國家的基層政府主要靠的是不動產(chǎn)稅。即,根據(jù)每一年財政支出的情況,以及房地產(chǎn)市場的變化,對不同區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)進(jìn)行評估,按不同比例征收不動產(chǎn)稅,以維護(hù)城市的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
“這種變革不可能是一朝一夕完成的,各級地方政府要完全脫離‘土地財政’,一方面要靠他們的政治智慧進(jìn)行體制創(chuàng)新,另一方面也考驗政府的行政執(zhí)行力。如果這兩方面不能有突破,一切都是空談!边@位分析人士說。(彭勇 蔡國兆 徐壽松)