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房地產(chǎn)調(diào)控越調(diào)越漲 誰(shuí)是中國(guó)最大的炒房勢(shì)力?

2006年07月28日 09:28

    房產(chǎn)漫畫(huà):外資炒房 中新社發(fā) 趙國(guó)品 攝


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  想到了歐洲游的中國(guó)人會(huì)很多,但是沒(méi)有想到會(huì)多到這種地步。

  7月20日,海南航空公司開(kāi)通布魯塞爾的直達(dá)航線,水皮隨首航團(tuán)進(jìn)入歐洲,所到之處的感受和10多年前到泰國(guó)的感受一模一樣,怎么看到的都是中國(guó)人?

  巴黎的盧浮宮自不待言,既然入口都是華裔美國(guó)人貝聿銘先生設(shè)計(jì)的,中國(guó)人多一點(diǎn)是可以理解的,老佛爺百貨商場(chǎng)雖然歷史悠久,但是面對(duì)蜂擁而至的顧客,提供中文服務(wù)也是可以理解的,科隆大教堂全世界有名,邊上開(kāi)家中文免稅店也不值得大驚小怪;水皮不能理解的是像布魯塞爾這樣街道上見(jiàn)不到人的地方,于連小男孩撒尿的銅像邊開(kāi)店賣巧克力的居然都是中國(guó)人,阿姆斯特丹的風(fēng)車村里停的16輛大巴,14輛上下來(lái)的是中國(guó)人,在中國(guó)飯店吃飯,外面等著翻桌的中國(guó)人居然有上百人,盧森堡這樣人口不過(guò)幾十萬(wàn)的小國(guó)家,中國(guó)銀行的中文廣告居然做上了街頭的閱報(bào)欄。

  看到如此多的同胞如過(guò)江之鯽般涌入歐洲,水皮腦子中閃過(guò)一個(gè)念頭,如果歐洲開(kāi)放中國(guó)人購(gòu)房移民的政策,全歐洲的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)被炒上天呢?

  這種可能性不是不存在的。長(zhǎng)年住在巴黎的小導(dǎo)游告訴我們,巴黎近郊的房?jī)r(jià)10年前差不多是4000歐元一平方米,現(xiàn)在已經(jīng)漲到了8000歐元一平方米。巴黎的情況特殊一點(diǎn),老城內(nèi)的格局200年前已經(jīng)形成,而且身為歐洲時(shí)尚之都,地位和上海在中國(guó)相當(dāng),除非大富之家,否則難以問(wèn)津。但是,走出巴黎,歐洲絕大部分的城市房?jī)r(jià)均和北京相當(dāng),柏林的普通商品房每平方米也就1000歐元,相當(dāng)于10000元人民幣,這樣的價(jià)格只能在北京的三環(huán)之外找房。同樣只能找普通商品房,還不能找高檔一點(diǎn)的公寓房。所以,站在冷寞的歐洲城市街頭,不止一個(gè)人同水皮一樣會(huì)產(chǎn)生如此的想象。

  但是,可能就是可能,不是能夠;想象就是想象,不是現(xiàn)實(shí)。據(jù)水皮所知,在國(guó)際貨幣基金組織180多個(gè)成員國(guó)中,至少有137個(gè)國(guó)家對(duì)外國(guó)人購(gòu)房都有限制。道理是簡(jiǎn)單的,不講也罷。但是,這樣簡(jiǎn)單的道理并不是所有的人都懂得,否則就不會(huì)有六部委規(guī)范外資炒房的171號(hào)文了。

  7月24日,建設(shè)部在千呼萬(wàn)喚之中,終于公布了由建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局和外匯管理局聯(lián)合于7月11日,即兩周前已經(jīng)制定的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》,文件的公布雖然拖沓了一點(diǎn),但是總歸是對(duì)輿論有了一個(gè)交待,也算是一種良性互動(dòng)的表現(xiàn)。

  171號(hào)文的要害之一是明確境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則,房地產(chǎn)企業(yè)投資額超過(guò)1000萬(wàn)美元的,注冊(cè)資本不得少于投資總額的50%;要害之二是明確境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自用自住商品房必須在境內(nèi)工作和學(xué)習(xí)一年以上并采用實(shí)名制。

  并非巧合的是,國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司戴德梁行在此前4天發(fā)布的報(bào)告宣稱,目前中國(guó)大陸已經(jīng)成為全球地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的熱選地區(qū)。不僅游離的海外民間資本,而且大量的機(jī)構(gòu)投資者大舉進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng),并且已經(jīng)開(kāi)始從北京和上海等一線城市向二三線市場(chǎng)推進(jìn)。數(shù)字顯示,海外資金在2005年出現(xiàn)爆發(fā)趨勢(shì)。2005年境外機(jī)構(gòu)購(gòu)買境內(nèi)建筑物資金34億美元,中外合作房地產(chǎn)項(xiàng)目2119項(xiàng),合同利用外資194億美元,實(shí)際利用外資54.18億美元。50%的外資投在北京,43%的外資投在上海;44%的外資來(lái)自美國(guó),36%來(lái)自新加坡,20%來(lái)自澳大利亞;投在寫(xiě)字樓的外資58%,商鋪占30%,住宅7%。

  絕非巧合的是,2005年正是中國(guó)政府明確房地產(chǎn)為重點(diǎn)宏觀調(diào)控對(duì)象的一年。這一年,上海的地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整,北京卻開(kāi)始大漲,境內(nèi)機(jī)構(gòu)和資金開(kāi)始觀望,海外資金乘虛大舉進(jìn)入。整整一年半的時(shí)間中,有關(guān)部門對(duì)此束手無(wú)策,放任自流。這些海外資金在沒(méi)有任何監(jiān)管的束縛之下如入無(wú)人之境,整幢整片直至整個(gè)項(xiàng)目地收購(gòu)高端地產(chǎn)項(xiàng)目,直接拉高打開(kāi)了高端地產(chǎn)的價(jià)格空間,為新一輪上漲作出強(qiáng)烈的示范效應(yīng)。

  老實(shí)講,外資進(jìn)入房地產(chǎn)的資金量是有限的,不過(guò)100億人民幣左右,和1萬(wàn)億人民幣的市場(chǎng)交易總量相比并不算多,但是,影響是巨大的,后果更是惡劣的。水皮早就在雜談中提出,中國(guó)的民間資本不可能同時(shí)支撐股市和樓市走牛,樓市不跌,牛市就無(wú)期,但是這樣的判斷并沒(méi)有考慮到外資這個(gè)變量,如果加入外資這個(gè)變量,那么,股市和樓市就極有可能雙雙走牛。事實(shí)上,正是外資的進(jìn)入封死了上海高端房地產(chǎn)的價(jià)格調(diào)整空間,打開(kāi)了北京高檔公寓的上漲空間,導(dǎo)致了目前這種房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)不下去,股市漲不上去的僵持局面。

  171號(hào)文能不能有效抑制外資炒房呢?

  也許能,也許不能。

  也許能,指的是一個(gè)六部委聯(lián)合出臺(tái)的文件顯示的是政府的決心之大;也許不能,指的是六部委聯(lián)合出臺(tái)的文件顯示的是政策的變數(shù)之大。更關(guān)鍵的是上有政策,下有對(duì)策,具體執(zhí)行政策的地方政府和聯(lián)合制定政策的中央政府利益取向并不一致。

  房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控之所以出現(xiàn)越調(diào)越漲,越控越漲的失控局面,原因是復(fù)雜的,既有人民收入增長(zhǎng)改善住房條件的消費(fèi)需求,也有流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致的投資需求,不分清這兩種需求就不能對(duì)癥下藥,出臺(tái)的措施就容易被開(kāi)發(fā)商誤導(dǎo)甚至反挾持。從現(xiàn)實(shí)來(lái)看,滿足消費(fèi)需求,控制投資需求,打擊投機(jī)需求是一種必須的政策取向。限制外資炒房的171號(hào)文在水皮看來(lái)只是一個(gè)象征,操作意義未必有多大,因?yàn)槿鄙倭艘粋(gè)大的立法前提,那就是禁止炒房。什么時(shí)候,人大立法禁止炒房,什么時(shí)候打擊外資炒房才于法有據(jù),什么時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)回歸正途。畢竟,最大的炒房勢(shì)力還在中國(guó)民間。

  (來(lái)源:中華工商時(shí)報(bào) 作者:水皮)


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法律顧問(wèn):大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
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