據(jù)北京市發(fā)展和改革委員會(huì)最新公布的2005年上半年價(jià)格形勢(shì)分析顯示，今年1至5月，北京商品期房買賣平均價(jià)格達(dá)到6795元／平方米，同比上漲679元／平方米，漲幅11.1%；存量住房買賣平均價(jià)格4322元／平方米，同比增長(zhǎng)8.99%。分析認(rèn)為，隨著國(guó)家調(diào)控政策的日趨穩(wěn)定，下半年商品房?jī)r(jià)格將穩(wěn)中有升，繼續(xù)保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)。
發(fā)改委：供應(yīng)充足需求旺盛房?jī)r(jià)自然穩(wěn)定上漲
近日北京市發(fā)改委提供消息稱，今年1至5月，北京市商品房賣了385.5億元，比去年同期增長(zhǎng)40.6%。近兩年來(lái)，北京樓市火爆，房?jī)r(jià)居高，這說(shuō)明了北京住房需求量巨大。調(diào)查顯示，北京市房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)是“兩頭小，中間大”，70%左右的商品房是每平方米3000至8000元的普通住宅，低價(jià)和小戶型仍是中低收入購(gòu)房群體的主要選擇目標(biāo)。今年政府出臺(tái)系列宏觀調(diào)控打壓炒作抑制房?jī)r(jià)增速，有效地抑制了房產(chǎn)投機(jī)和房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，但對(duì)于投機(jī)較少的北京樓市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)漲幅回落了，但價(jià)格還在漲，讓不少購(gòu)房者持幣觀望，期盼有個(gè)下跌的時(shí)日。
幾個(gè)月前，不少開發(fā)商將北京房?jī)r(jià)飛漲之罪名推到了“土地供應(yīng)的頭上”，但實(shí)際情況卻是與這些地產(chǎn)大腕高唱的“地荒論”截然不同。目前，反映土地供給的兩大指標(biāo)：土地購(gòu)置面積和土地開發(fā)面積，從2004年供應(yīng)情況看，北京市土地購(gòu)置面積為1572.50萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了13.02%，同期土地開發(fā)面積為634.20萬(wàn)平方米，比上年大幅下降58.48%。北京市發(fā)改委曾有消息顯示，目前北京市尚有14410公頃左右的建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā)。按照2000年到2004年均供地1051公頃計(jì)算，北京尚未開發(fā)的建設(shè)用地仍可滿足10年以上的開發(fā)需求。一系列數(shù)據(jù)表明，北京土地及商品房供應(yīng)仍有較大空間，解決了買房的供應(yīng)問題。
那么北京今后一兩年內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？簡(jiǎn)單地說(shuō)，從供應(yīng)方面看，拿北京市發(fā)改委官員的話說(shuō)：“即使今年、明年和后年不新開工一平方米的住宅，現(xiàn)有施工面積竣工后，仍可保持每年2000萬(wàn)平方米以上的供應(yīng)規(guī)模�！边@說(shuō)明北京目前供應(yīng)較充足；從需求看，北京經(jīng)濟(jì)適用房排隊(duì)等號(hào)現(xiàn)象就說(shuō)明了需求旺盛問題。北京樓市充足的供應(yīng)和旺盛的需求說(shuō)明房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲是很自然的事。
中介：新政效應(yīng)下半年顯現(xiàn)降價(jià)可能性微乎其微
喧嘩，觀望，暗戰(zhàn)，沉寂。于是有人說(shuō)北京樓市開始蕭條。政策影響下的市場(chǎng)銷售疲軟已經(jīng)成了當(dāng)前樓市的普遍現(xiàn)象。雖然開發(fā)商紛紛出招應(yīng)對(duì)當(dāng)前不利的銷售局面，但是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些對(duì)策雖然在短時(shí)間內(nèi)會(huì)吸引一些購(gòu)房人的眼球，但是不會(huì)從根本上改變當(dāng)前的銷售狀況。
北京國(guó)際發(fā)展投資有限公司總裁杜猛認(rèn)為，這些對(duì)策的效力不會(huì)很大，因?yàn)橛绊戜N售的根本原因還是房?jī)r(jià)和品質(zhì)，最根本的還是房?jī)r(jià)。而根據(jù)北京樓市的現(xiàn)狀，降價(jià)的可能性微乎其微，因?yàn)橘?gòu)房人是買漲不買跌的，所以政策的影響還會(huì)繼續(xù)，而且后幾個(gè)月將會(huì)更加明顯，具體持續(xù)的時(shí)間很難預(yù)測(cè)，最早也得到年底。但是，他也認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步穩(wěn)定，人們?cè)谟^望后發(fā)現(xiàn)不可能降了，這時(shí)候銷售將會(huì)步入正軌。整個(gè)北京強(qiáng)大的購(gòu)買力會(huì)得到合理的釋放。
北京同成行房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司劉澤寧認(rèn)為，新政策就是為擠掉大城市樓市的泡沫，阻止房?jī)r(jià)上升過(guò)快，以期達(dá)到供需基本平衡。造成房?jī)r(jià)上升的原因還是市場(chǎng)的供需不對(duì)稱。中小收入者買不起房，而投機(jī)者趁機(jī)囤貨。兩個(gè)政策出臺(tái)讓房?jī)r(jià)的降幅逐漸看到結(jié)果。北京對(duì)新政策的“麻木”是因?yàn)榕菽^小。“六一”前的拋售也是短期行為，不會(huì)影響大盤。但是他預(yù)計(jì)，新政策的效果將在下半年顯現(xiàn)。
“現(xiàn)在和下半年開盤的房子都是2008年前最后一波開發(fā)的，到下半年有一個(gè)高價(jià)位調(diào)整期。這將驗(yàn)證新政策出來(lái)后的對(duì)民眾產(chǎn)生心理效應(yīng)。就像股市有個(gè)上升通道，升到某處就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)正常徘徊期。目前北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)上升到一個(gè)較高時(shí)期了�！北本┙鹁W(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)副總經(jīng)理林金城稱。同時(shí)他還預(yù)計(jì)，下半年新盤放量可能會(huì)集中在9月份、10月份。目前市場(chǎng)上買方雖大多仍在持幣觀望，但真實(shí)的需求依然存在，下半年賣方市場(chǎng)供應(yīng)量將直接決定未來(lái)一段時(shí)期的房?jī)r(jià)走勢(shì)，如果今年下半年新盤放量較預(yù)期有很大縮水，房?jī)r(jià)或許會(huì)有進(jìn)一步提升的空間。
戴德梁行：新盤繼續(xù)放量?jī)r(jià)格穩(wěn)中上揚(yáng)
13日，國(guó)際知名物業(yè)顧問戴德梁行對(duì)外發(fā)布了北京二季度住宅市場(chǎng)開盤、成交情況。戴德梁行分析認(rèn)為，二季度的北京房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展較為穩(wěn)定，開盤項(xiàng)目量相對(duì)于一季度放量明顯，保持了供應(yīng)量穩(wěn)步上揚(yáng)的趨勢(shì)。其中，普通住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)趨于穩(wěn)定，公寓市場(chǎng)價(jià)格呈上升趨勢(shì)，別墅市場(chǎng)供應(yīng)活躍，預(yù)計(jì)下半年新盤供應(yīng)量將持續(xù)放量。
戴德梁行泛城(中國(guó))綜合住宅服務(wù)助理董事岳鋒鋼介紹說(shuō)，二季度的開盤項(xiàng)目總數(shù)與一季度對(duì)比有較大幅度的增加，主要是由于二季度是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的銷售旺季，這是開盤項(xiàng)目多集中在二季度的原因。同時(shí)，二季度開盤項(xiàng)目與上季度略有相同，多為大中項(xiàng)目的后期供應(yīng)。在5月份開盤量有一定的萎縮，經(jīng)歷了短暫的“冷清”后，僅在6月9日到14日6天中，就集中近20個(gè)項(xiàng)目開盤，這使得在6月份開盤的項(xiàng)目迅速的達(dá)到近57個(gè)。
從價(jià)格上看，二季度開盤項(xiàng)目中，普通住宅總體均價(jià)為5145元／平方米，普通住宅新盤總體均價(jià)為4843元／平方米；公寓總體均價(jià)為9852元／平方米，公寓新盤總體均價(jià)為11800元／平方米；別墅總體均價(jià)為6921元／平方米，別墅新盤總體均價(jià)為6344元／平方米。
岳鋒鋼說(shuō)，以上數(shù)據(jù)很明顯的反映了二季度新開盤項(xiàng)目的價(jià)格低于總體平均價(jià)格，這是由于上市項(xiàng)目多為大中型項(xiàng)目的后期供應(yīng)產(chǎn)品，后期項(xiàng)目定價(jià)相對(duì)于一期產(chǎn)品上市普遍有所上揚(yáng)而造成的，但相對(duì)于一季度除公寓外，均有一定程度的下挫。這說(shuō)明七部委新政策的出臺(tái)對(duì)抑制價(jià)格起到了一定的作用。
對(duì)于眾人十分關(guān)注的未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)情況，戴德梁行研究顧問部高級(jí)經(jīng)理王晨分析認(rèn)為，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)比較穩(wěn)定健康的市場(chǎng)，一方面泡沫較小，另一方面需求旺盛。同時(shí)北京的房?jī)r(jià)上漲的并不是很厲害，目前北京的房?jī)r(jià)是比較穩(wěn)定的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，北京的未來(lái)房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)平穩(wěn)中上揚(yáng)的走勢(shì)。(來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào)載自新華社；作者：洛濤)
