中新網(wǎng)7月26日電 據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，在近年來(lái)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的“口水戰(zhàn)”中，除了“地荒”疑問(wèn)、剛性需求等因素外，海外熱錢(qián)豪賭人民幣升值也是助推劑之一。當(dāng)人民幣升值兌現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何震動(dòng)？
消費(fèi)者：觀(guān)望情緒濃厚
“人民幣升值肯定吸引海外熱錢(qián)流入，房?jī)r(jià)必然上漲�！鄙钲诘恼滦〗惚硎緶�(zhǔn)備在房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲前將買(mǎi)房計(jì)劃提前實(shí)施。
上海的張先生認(rèn)為“樓市必跌無(wú)疑”，他認(rèn)為人民幣升值導(dǎo)致熱錢(qián)套現(xiàn)撤出，樓市面臨更大下滑動(dòng)力，“當(dāng)然，前提是熱錢(qián)沒(méi)有更多的升值預(yù)期，如果未來(lái)升值兌現(xiàn)，樓市可能面臨更劇烈的動(dòng)蕩�！彼膶�(duì)策是不著急馬上買(mǎi)房，靜觀(guān)其變，“未來(lái)可能有更好機(jī)會(huì)。不能改變市場(chǎng)的價(jià)格，我還可以改變自己的心態(tài)和預(yù)期，等待合適的時(shí)機(jī)�！�
另一位劉姓市民指出，人民幣升值是在多項(xiàng)抑制房地產(chǎn)價(jià)格上升政策出臺(tái)后進(jìn)行的，政府不會(huì)允許房地產(chǎn)價(jià)格暴漲暴跌，因此，他認(rèn)為短期內(nèi)局部高價(jià)樓盤(pán)可能會(huì)降價(jià)，但應(yīng)該不會(huì)產(chǎn)生樓市崩盤(pán)。
北京的梁小姐則認(rèn)為，房?jī)r(jià)不會(huì)有什么波動(dòng)，“北京房?jī)r(jià)是實(shí)高不是虛高，降也不容易，政府只能用各種手段控制盡量不漲價(jià)。這樣的話(huà)，很多開(kāi)發(fā)商可能會(huì)延長(zhǎng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間。對(duì)于人民幣升值，大家也搞不清楚是怎么回事，但我相信政府抑制房?jī)r(jià)上漲的決心是很大的。”
從目前的情況來(lái)看，老百姓觀(guān)望的態(tài)度會(huì)持續(xù)，人民幣升值對(duì)消費(fèi)心理的影響尚難論斷。
房地產(chǎn)商：普遍樂(lè)觀(guān)
在各方都說(shuō)不清楚人民幣升值對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市到底影響幾何的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)普遍比較樂(lè)觀(guān)。
“人民幣升值無(wú)論對(duì)于整體中國(guó)經(jīng)濟(jì)，還是房地產(chǎn)行業(yè)，都是利好消息�！比f(wàn)科公司一位工作人員對(duì)記者說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)受惠人民幣升值的程度會(huì)高于社會(huì)平均水平，因?yàn)榉康禺a(chǎn)屬于資本密集行業(yè)，國(guó)際投資者信心的增強(qiáng)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)境外融資獲得更大發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)用要求高于社會(huì)平均水平，屬于利率敏感行業(yè)。人民幣升值緩解了國(guó)內(nèi)加息壓力，既可降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本，也可降低購(gòu)房者按揭利息和實(shí)際購(gòu)房支出。
SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹也曾表示，匯率調(diào)整對(duì)中國(guó)高檔房地產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生積極影響。國(guó)外資本看好人民幣，但如果只是將外匯簡(jiǎn)單換成人民幣，目前人民幣存款利息太低，加上物價(jià)因素，實(shí)際上為負(fù)利率。如果換成人民幣資本，房地產(chǎn)就是最好的選擇。他透露，最近這些天，他每天都要接待一兩撥外國(guó)客人，都是國(guó)外基金，他們認(rèn)為人民幣肯定會(huì)升值。但他們看好的不是中低檔普通商品房，而是高檔住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)。所以，這些高檔住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的前景一定會(huì)看好，而對(duì)以國(guó)內(nèi)需求為主的中、低檔住宅市場(chǎng)不會(huì)有直接的影響。
一位業(yè)內(nèi)人士透露，目前購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商都觀(guān)望著即將來(lái)臨的秋季購(gòu)房旺季，“在上海，最近新房和二手房的價(jià)格都有些撐不住了,掛牌價(jià)普遍已經(jīng)回到春節(jié)前最后一輪拉升前的水平，成交量也很少，開(kāi)發(fā)商等著9月份旺季，如果到那時(shí)再不旺可能就要大降�！�
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家：眾說(shuō)紛紜
巨田證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員魚(yú)晉華表示，影響房?jī)r(jià)的因素很多，貨幣升值只是其中之一，應(yīng)該把當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)上漲和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的城市化，大批人口涌入城市，而且城市人口收入升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)等整體情況聯(lián)系在一起。她認(rèn)為，當(dāng)前上海房?jī)r(jià)可能會(huì)獲得一定支持，前期交易量大幅萎縮的狀況應(yīng)獲得一定緩解，而內(nèi)地二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。
“房?jī)r(jià)近期可能又跌不下去了。”國(guó)泰君安證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員方炎告訴記者，因?yàn)槿嗣駧判》禃?huì)使得外資預(yù)期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)未來(lái)形勢(shì)走好，刺激熱錢(qián)流入房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)業(yè)需求增加，對(duì)目前國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控產(chǎn)生抵消作用，“人民幣小幅升值對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)是好事�！�
華夏證券行業(yè)研究員佘閔華則認(rèn)為短期內(nèi)海外游資大舉進(jìn)入房市的可能性很小，因?yàn)槟壳胺慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收已經(jīng)較高，大大提高了游資的交易成本，宏觀(guān)調(diào)控的因素完全可以壓過(guò)人民幣進(jìn)一步升值預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，房?jī)r(jià)的下降通道趨勢(shì)不會(huì)改變。
平安證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員姜培正表示，人民幣小幅升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響比較復(fù)雜。一方面，海外熱錢(qián)流入在短期內(nèi)將緩解投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀(guān)情緒，房?jī)r(jià)大幅下跌預(yù)期將有所改變，開(kāi)發(fā)商降價(jià)步伐可能會(huì)放緩；但另一方面，政府在前期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行一系列宏觀(guān)調(diào)控的背景下，可能會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的行業(yè)調(diào)控政策。
也有專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為人民幣升值對(duì)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響可能冷暖不均。外資流入國(guó)內(nèi)房市將呈現(xiàn)一定的地區(qū)性，上海地區(qū)去年外資流入較集中，人民幣升值2%的情況下，海外資金并未得利。而北京和廣東地區(qū)可能會(huì)加速流入，中西部受的沖擊應(yīng)該較小。(冉慧敏)
