中新網(wǎng)8月2日電 據(jù)經(jīng)濟日報報道，“目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀行為不規(guī)范，已成為擾亂市場秩序，損害群眾利益，影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要原因之一�！�
在前不久北京召開的中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會二次會員大會上，建設部副部長劉志峰在分析造成近兩年房價快速上漲的原因時這樣說。
中介在市場發(fā)展中作用不可替代
上世紀90年代以來，隨著房地產(chǎn)業(yè)在中國的復蘇、加快發(fā)展，城鎮(zhèn)住房制度改革的推進，包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動在內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務，作為房地市場的重要組成部分，在中國也從無到有得到了快速發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國已有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)3萬多家，從業(yè)人員超過上百萬人。
與一般商品相比，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)具有明顯的地域性，專業(yè)性強、法律關(guān)系復雜、市場信息不對稱和價值量大的特點。在一個較為成熟的房地產(chǎn)市場中，如沒有與之相適應的房地產(chǎn)中介服務是不可想象的。以物業(yè)估價為例，進行交易的物業(yè)如沒有具有公信力的估價師進行評估，買賣雙方就無法確知所交易的物業(yè)市場價值高低多寡。賣方所定價格若低于市場價格，便會蒙受損失；若高于市場價格，就可能售不出。買方也會因?qū)u方所定物業(yè)價格缺乏信任延遲購買。因此，房地產(chǎn)中介服務業(yè)在中國的快速發(fā)展，對溝通市場交易信息，提高市場運行效率，維護交易雙方的合法權(quán)益起到了不可替代的作用。
據(jù)估計，在目前北京的房屋出租市場上，有近50%的業(yè)主房屋出租是委托經(jīng)紀公司進行，在上海約有90%的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)實現(xiàn)的。
房屋中介問題堪憂
但是從隨處可見租賃房屋啟事中總要帶著的“中介免談”四個字，我們也可感到其在快速發(fā)展中存在著的整體誠信水平低等令人堪憂甚至讓人聞聲色變的問題。從各方的反映看，這些問題突出表現(xiàn)在四個方面：
一些中介機構(gòu)與開發(fā)企業(yè)相互串通，利用信息不對稱，制作虛假廣告、囤積土地房源、發(fā)布虛假交易和不實價格信息，人為制造市場供求緊張，惡意哄抬房價，誤導市場預期。以去年以來一些地方出現(xiàn)房地產(chǎn)項目投機炒作現(xiàn)象嚴重、部分樓盤價格在短期內(nèi)快速上漲的情況，用劉志峰的話說，深入分析可發(fā)現(xiàn)，每一個樓盤房價的非正常上漲背后，大都有開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)操縱的因素。
一些中介機構(gòu)和人員，惟利是圖，責任觀念淡薄，經(jīng)紀行為不規(guī)范，與開發(fā)企業(yè)相互勾結(jié)，簽訂虛假合同，出具虛假、不實估價報告，騙取銀行貸款。有的中介機構(gòu)一錘子買賣，打一槍換一個地方，甚至挪用、侵吞房屋買賣款項、房屋租金等。
一些中介機構(gòu)和人員利用自己的優(yōu)勢地位，采用固定格式合同對消費者做出不合理、不公正的規(guī)定。有的在合同主要條款中規(guī)避法律法規(guī)，加重了消費者的責任和負擔。有的以包銷的名義隱瞞委托人的實際賣價和第三方進行交易，獲取傭金外的不當報酬。有的經(jīng)紀人員瞞著經(jīng)紀服務公司，以做黑單方式欺騙客戶，賺取非法差價。
一些估價機構(gòu)和人員在城市房屋拆遷中，迫于部門和開發(fā)商的壓力和誘惑，視獨立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)原則于不顧，出具偏離甚至明顯壓低被拆遷房屋真實價值的估價報告，在造成廣大被拆遷家庭利益受損的同時，也引發(fā)了大量的拆遷糾紛。
行規(guī)不健全是中介整體水平低主因
分析造成目前中國房地產(chǎn)中介服務業(yè)整體誠信水平低的原因可說很多，但就行業(yè)自身來說，主要原因有兩個：一是中介人員從業(yè)資格認證制度尚未落實，行業(yè)進入門檻低，房地產(chǎn)中介服務從業(yè)人員素質(zhì)普遍較低。據(jù)統(tǒng)計，在目前全部從業(yè)人員中，通過國家統(tǒng)一考試取得注冊執(zhí)業(yè)資格的經(jīng)紀人占從業(yè)人數(shù)的比重不到2%。加上多數(shù)中介機構(gòu)追求短期利益，根本不對上崗人員進行職業(yè)培訓，導致從業(yè)人員普遍缺乏應有的職業(yè)道德。
二是行業(yè)法律法規(guī)不健全、不具體，行業(yè)管理部門間缺乏溝通和協(xié)調(diào)，統(tǒng)一的監(jiān)管體系尚未建立，在導致監(jiān)管真空的同時，也在一定程度上造成了中介服務業(yè)魚龍混雜的局面。如在上海市房地、工商、物價近期開展的對全市近萬家房產(chǎn)中介的檢查中，就發(fā)現(xiàn)有2999家未在相關(guān)部門備案，有1592家無證無照經(jīng)營。
房地產(chǎn)中介亟需行業(yè)自律建設
為此，按照國務院今年以來對住房市場進行宏觀調(diào)控的總體部署及整頓和規(guī)范市場秩序的要求，亟需各級房地產(chǎn)行政主管部門、行業(yè)組織、中介經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員，從穩(wěn)定房價、促進住房市場持續(xù)健康發(fā)展和中介服務業(yè)規(guī)范有序發(fā)展目標出發(fā)，重點抓好兩個方面的工作：
房地產(chǎn)行政主管部門要加大對中介服務業(yè)的監(jiān)管力度。盡快建立和完善各項規(guī)章政策，盡快制定出臺《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)定》。在完善經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度的同時，加強監(jiān)督檢查，如像上海那樣通過部門間的聯(lián)合執(zhí)法，依法查處經(jīng)紀活動中的違法違規(guī)行為，對惡意炒作、哄抬房價、擾亂市場等行為，依法嚴肅查處。同時，對仍可繼續(xù)經(jīng)營的，要將其違法違規(guī)行為作為不良紀錄，納入企業(yè)信用檔案，公開曝光。
房地產(chǎn)中介行業(yè)組織要加快建立包括經(jīng)紀機構(gòu)資信評價指標、執(zhí)業(yè)規(guī)則、服務標準、職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)風險管理與顧客投訴管理相結(jié)合的一系列自律性管理制度在內(nèi)的制度建設，盡快建立、健全與經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊管理相結(jié)合的行業(yè)自律管理約束機制。并在加強行業(yè)自身職業(yè)道德建設的同時，對違反行業(yè)職業(yè)道德，違章違規(guī)的中介機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員進行自律性處罰。
