□王峰/文
據(jù)北京統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示，2005年1季度北京商品房空置面積為973.1萬平方米，與去年同期基本持平；不過，今年1季度北京商品住宅空置為645.3萬平方米，相比去年同期下降了11.3%，這是繼去年9月份北京市空置面積首次出現(xiàn)下降逆轉(zhuǎn)以來的進(jìn)一步延續(xù)。
之所以本市空置房面積出現(xiàn)良好的下降勢頭，市場專業(yè)人士認(rèn)為，除了目前市場本身對空置房(尾房)強(qiáng)勁的需求因素以及相關(guān)政策配合之外，開發(fā)商對空置房態(tài)度的轉(zhuǎn)變和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的積極介入起到了重要的作用,而促使房地產(chǎn)開發(fā)商重視空置房卻得益于當(dāng)前的房產(chǎn)新政。
空置房由“燙手山芋”變“香餑餑”
空置房源主要是指商品房的尾盤、長期積壓在公司或個人手中的多套、長期無法變現(xiàn)的空置房產(chǎn)或“債權(quán)房”等，其中又以商品房的尾盤為主。
“空置房”一直以來被開發(fā)商所避諱提及，近期卻成為了北京樓市的活躍因素。據(jù)“我愛我家”副總裁胡景暉介紹，公司在接手回龍觀地區(qū)某項目的空置房銷售后不久，于昨天正式推出了位于三元橋附近的“國際港”的空置房銷售�！斑@兩個項目都是開發(fā)商‘找上門來’的合作�！焙皶熡谩�180度的大轉(zhuǎn)變”來形容開發(fā)商對空置房銷售的態(tài)度轉(zhuǎn)變。據(jù)了解，目前一些具有營銷實力的品牌房屋中介公司已經(jīng)成為開發(fā)商消化空置房的首要合作對象。
“此前，開發(fā)商對于空置房是‘漠不關(guān)心’，往往是我們主動‘求上門’為他們代理銷售�！焙皶熣f。胡景暉分析，一方面是宏觀調(diào)控后,銀行貸款門檻提高,囿于資金需求的壓力，迫使開發(fā)商將囤積的空置房快速出售，把回籠的資金投向新項目；另一方面空置房的維護(hù)成本的增加也加速開發(fā)商出手。房屋中介公司的代理情況也從側(cè)面反映了這一點。
據(jù)了解，“我愛我家”從2001年起就涉足京城樓市空置房的銷售代理，但是從去年下半年開始，業(yè)務(wù)面突然拓寬，2004年公司代理了國際港、龍華園、力鴻花園、陽光廣場、羅馬花園等近十個項目的空置房銷售。一些銷售速度快的空置房項目，能夠在兩三周的時間內(nèi)售出四五十套。
宏觀調(diào)控助推空置房銷售
目前，整個樓市在宏觀調(diào)控下發(fā)展進(jìn)入緩滯階段，商品房交易大大萎縮，整個市場無論是開發(fā)商還是購房者都處于觀望狀態(tài)。而從空置房交易的情況來看，卻呈現(xiàn)少有的繁榮景象。
在今年的春季房展會上，北京一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司展臺前所展出的特價空置房項目被前來參觀展會的購房者圍了個水泄不通，宣傳資料也被大家爭搶一空。有記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，造成在新房展會上空置房熱銷的原因主要是價格優(yōu)勢。
對此，有專家指出，宏觀調(diào)控的系列政策在一定程度上影響了樓市投資、自住購房的產(chǎn)品構(gòu)成，空置房因具備品質(zhì)優(yōu)良、價格便宜(與周邊的一手樓盤相比價格至少便宜500-2000元)、地理位置優(yōu)越、戶型格局合理、無期房風(fēng)險、投資自住兩相宜等優(yōu)勢在后加息時代也就自然顯現(xiàn)出來。
自去年10月29日人民幣基準(zhǔn)利率上調(diào)后，在事隔不到半年的時間里，央行再次對商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策進(jìn)行調(diào)整。房貸利率的提高，考驗著購房者的心理。于是，在房貸調(diào)息后對于有買房打算的購房人來說，他們開始轉(zhuǎn)換購房思路，選擇那些總價低、品質(zhì)高、可以少貸款或者是不用貸款的房屋，以此來滿足他們的置業(yè)所需。
據(jù)某房產(chǎn)中介公司市場部總監(jiān)介紹，在第16屆個人房交會參展的尾盤銷售中心，該中介公司在開幕當(dāng)天的兩個小時內(nèi)，200余人簽訂了看房確認(rèn)書，并最終售出45套尾房，占到總尾房量的48%，市場需求表現(xiàn)得非常旺盛。
未來空置房市場“大有作為”
目前，北京的空置房市場挺大，據(jù)專家初步估計，總額近400億，因而吸引了不少機(jī)構(gòu)，他們以各種各樣的形式來晃動這棵“搖錢樹”。
今年5月，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會主辦了一個北京優(yōu)質(zhì)現(xiàn)房展示交易會，主要是為了搭建一個有效的規(guī)模整合平臺，通過現(xiàn)房展服務(wù)開發(fā)商和購房者，同時促進(jìn)北京存量房的消化。該商會秘書長張雪舟指出，隨著宏觀調(diào)控發(fā)揮作用，房地產(chǎn)投資逐漸回落，房地產(chǎn)市場的期房新盤明顯減少，“看得見摸得著”的各類現(xiàn)房就進(jìn)入越來越多購房人的視野。
同時，網(wǎng)絡(luò)也出現(xiàn)了專門針對尾房以及空置房營銷的中國特價房網(wǎng)、中國尾房網(wǎng)，專門收集并銷售各種價格優(yōu)惠的商品房和尾房。
實際上，最先打起空置房主意的，是一些實力較強(qiáng)的房屋經(jīng)紀(jì)公司。如我愛我家代理了近十個項目的空置房銷售，鏈家公司也專門成立了“鏈家尾盤銷售中心”，順馳置業(yè)表示可以全款收購空置房，并對提供有效信息者給予豐厚回報。
我愛我家市場人士認(rèn)為未來的空置房市場“大有作為”。這位人士指出，尾盤空置房的性價比優(yōu)勢比較突出，其價格一般要比周邊樓盤新房便宜500-2000元／平方米。而且在亞運村、方莊、CBD等熱點地區(qū)存在相當(dāng)數(shù)量的此類房源，再加上戶型較新、配套物業(yè)設(shè)施齊全，受到購房者追捧并不意外。
對于空置房的市場發(fā)展空間，偉業(yè)顧問總經(jīng)理林潔同樣持樂觀態(tài)度，但他提醒購房者，空置房中多年滯銷的房源并不鮮見，盡管樓市持續(xù)升溫，在選擇空置房時切忌只看價格優(yōu)勢，而忽略對房源情況的全面了解。
專業(yè)人士也認(rèn)為，隨著購房者對空置房認(rèn)知度不斷提升，以及購買熱情的不斷增加，素有“一級半市場”之稱的空置房市場前景將會越來越好。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)系主任張躍慶教授表示，北京在進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)整中，更應(yīng)該解決存量房的問題，假如目前的存量房能夠順利進(jìn)入市場交易，將對抑制房價起到一定作用。
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據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年一季度本市商品房空置面積多達(dá)973.1萬平方米，按照每平方米4000元、每套90平方米的保守估計，這個總額389億元的大市場可以讓10萬戶群眾圓了住房夢。
