中新網(wǎng)12月29日電 據(jù)《北京娛樂信報(bào)》報(bào)道，2005是房價(jià)年，為何這么說，我們從政府出臺(tái)的有關(guān)政策，老百姓對樓市的關(guān)注點(diǎn)以及開發(fā)商的各種論調(diào)中不難看出，大家所關(guān)注樓市所有的焦點(diǎn)，最后都集中在“房價(jià)”上面。
政策篇
穩(wěn)定房價(jià)第一擊：網(wǎng)上簽約、預(yù)售登記 項(xiàng)目銷售透明度增加
2005年2月1日，北京市建委宣布：從3月15日起，北京將實(shí)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記，并通過相關(guān)網(wǎng)站及時(shí)向社會(huì)公布商品房項(xiàng)目信息、樓盤表信息以及市場銷售的有關(guān)信息。
效果：此舉一招三式，直接破解開發(fā)商所謂的“商業(yè)秘密”——銷售數(shù)量。而此前開發(fā)商通過“銷售技巧”，采取“銷控法”來制造銷售“虛假繁榮”有可能被遏制；開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)先賣差房子、好房子賣高價(jià)而制造的人為惜售行為將難以為繼；內(nèi)部關(guān)系“訂房”、炒房套利也有望得到限制，至于房屋一房多賣的現(xiàn)象則有可能杜絕。
殺傷力：★★★、
穩(wěn)定房價(jià)第二擊：國八點(diǎn)、國八條 直指房價(jià)漲幅過快
2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，八點(diǎn)要求各地政府重視房價(jià)上漲過快這一現(xiàn)象。剛過一個(gè)月，即4月28日，國務(wù)院再次出臺(tái)了“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”，“國八條”為具體硬性措施，每條措施都直指房價(jià)漲幅過快。
效果：“國八點(diǎn)”僅以通知形式發(fā)出，對于有如“頑癥”的房價(jià)漲幅抑制作用不是很明顯；而“國八條”意見涉及的問題較多，盡管宗旨明確，但缺乏具體指導(dǎo)意義，對于穩(wěn)定房價(jià)并未起到“藥到病除”的功效。
殺傷力：★★☆
穩(wěn)定房價(jià)第三擊：七部門聯(lián)合出臺(tái)新政 組合拳直擊樓市心臟
5月11日，由建設(shè)部、發(fā)改會(huì)、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)等七部門聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》。直指房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲過快的問題，提出各地要把調(diào)控樓市作為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。同時(shí)，“保證中小套型住房供應(yīng)”、“打擊炒地”、“期房禁止轉(zhuǎn)讓”，成為此次穩(wěn)定房價(jià)新政的關(guān)鍵詞。
效果：如果說“預(yù)售合同網(wǎng)上簽約”的施行，僅僅讓開發(fā)商的銷售數(shù)據(jù)得以透明化，那么，七部門聯(lián)合出臺(tái)的新政，則挾風(fēng)雷之聲，直擊房價(jià)居高的各處要穴。主要功效有：“炒買炒賣”土地行為得以遏止，對超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年尚未開發(fā)的土地，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。此外，對于投機(jī)性和投資性購房的情況，征收不菲的營業(yè)稅。不過，此舉也有一定的負(fù)面影響：建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，很多城市5月份商品住房日平均交易量比4月份明顯下降，各地樓市觀望氣氛非常濃厚。
殺傷力：★★★★
開發(fā)商篇
開發(fā)商抗風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)
開發(fā)商對于房價(jià)的影響是強(qiáng)烈的，而對于宏觀政策的調(diào)整，其應(yīng)對招數(shù)確實(shí)是有效的。2005年3月，一些開發(fā)商“居心叵測”地拋出：北京房價(jià)猛漲的緣由是因?yàn)榉康禺a(chǎn)用地供應(yīng)不足。業(yè)內(nèi)人士指出，“地荒論”無非是開發(fā)商為了給提升房價(jià)成本造勢，為房價(jià)的上漲推卸責(zé)任，是一種別有用心的做法。國土資源部有關(guān)部門隨即駁斥了這種說法。
盡管如此，但市場確實(shí)存在部分開發(fā)商有錢無地的現(xiàn)狀。一方面是一些手中有地，但資金實(shí)力不強(qiáng)的中小房企因籌錢無門而著急，另一方面則是一些資金實(shí)力雄厚的大房企苦于手中無地而擱淺。在此背景以及宏觀政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的收購、兼并、合縱的風(fēng)潮自然變得勢不可擋。此前不久，天鴻與城開首開先河，開創(chuàng)了大型房地產(chǎn)國企合并的先例。
品牌地產(chǎn)漸成高房價(jià)招牌
華遠(yuǎn)掌門人任志強(qiáng)今年屢發(fā)“逆耳”之言，“富人論”、“房價(jià)上漲”、“品牌暴利”等等如此這般“關(guān)鍵詞”，無不招致老百姓的“痛恨”與“反感”。而圍繞備受爭議的“房地產(chǎn)是否是暴利行業(yè)”，任志強(qiáng)始終堅(jiān)持認(rèn)為，如果沒有巨大的利潤支持，便沒有錢來維持品牌的建立和生產(chǎn)，因此房地產(chǎn)品牌企業(yè)是暴利的，但并非整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)了解，今年銷售前十位的項(xiàng)目，就包括了國美第一城、富力城、萬達(dá)廣場等“品牌”項(xiàng)目。值得一提的是，作為百萬平方米的國美第一城，僅用一年時(shí)間銷售一空，2005年的銷售狀元非它莫屬。
購房者篇
購房成本進(jìn)一步上漲
2005年3月17日，距上一個(gè)利率調(diào)整僅隔5個(gè)月，中國人民銀行再次上調(diào)個(gè)人住房貸款利率，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策。調(diào)整后，個(gè)人住房貸款利率將不再實(shí)行現(xiàn)行優(yōu)惠利率，而回復(fù)到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。此舉表明政府調(diào)控樓市過熱態(tài)勢的決心和態(tài)度。
不過，利率同時(shí)也是一把雙刃劍，由于首付比例的提高，沒住上房子的老百姓郁悶：離住房夢的實(shí)現(xiàn)又遠(yuǎn)了一大步；又由于利率的提高，貸款買了房子的老百姓也郁悶：經(jīng)濟(jì)和心理負(fù)擔(dān)無疑是加重了。在一項(xiàng)調(diào)查中，利率提高后，60.68%的人表示會(huì)隨著購房利率的提高而推遲購房計(jì)劃，另外39.32%按計(jì)劃購房的人中，有43.05%的人會(huì)盡量增加首付，減少貸款額，31.94%的人會(huì)改買面積小一點(diǎn)的房子，另外還有25%的人說如果利率再提高，就可能轉(zhuǎn)而考慮暫時(shí)租房。
持幣觀望等來的是惜售
在“房價(jià)要降了”的心理影響下，大批潛在購房人推遲了購房計(jì)劃，集體開始等待房價(jià)回落，而開發(fā)商回應(yīng)這一局面的態(tài)度也是觀望。由于相信北京地區(qū)購房需求多為自住，“財(cái)大氣粗”的開發(fā)商并不急于把房價(jià)降低，而是采取“惜售”等方式等待市場回暖。一些開發(fā)商更是采用商業(yè)策略：只開盤銷售整體項(xiàng)目其中的一部分，營造“供不應(yīng)求”的“虛假繁榮”。
北京市建委日前發(fā)布了今年第3季度期房價(jià)格，北京市普通住宅期房預(yù)售均價(jià)為6809元／平方米，比上年同期增長了647元。數(shù)據(jù)顯示，第三季度北京市城八區(qū)普通住宅期房預(yù)售均價(jià)為7438元／平方米，平均增幅9.9%。其中東城區(qū)預(yù)售均價(jià)最高為13756元／平方米。郊區(qū)縣普通住宅期房預(yù)售均價(jià)為4679元／平方米，平均增幅為12.5%。其中北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)預(yù)售均價(jià)最高，為5493元／平方米。(張翼)
