中新網(wǎng)1月20日電 據(jù)《京華時報》報道，由于2005年受到宏觀調(diào)控的影響，不少開發(fā)商放緩了開發(fā)的步伐。但是2006年開發(fā)商們估計會扛不住了。一方面是資金壓力，另一方面則是北京市政府已經(jīng)加大對囤積土地的治理力度。去年收回的45宗土地就是一個信號，這45宗地收回的原因是開發(fā)商未能按約定的期限付清全部地價款。因此，2006年北京房地產(chǎn)市場新盤放量已經(jīng)勢不可擋。

　　新盤入市量至少2500萬平方米

　　去年，政府供地計劃沒有完成。因此據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測，更多的土地將會在2006年推出，隨著總量的擴大，土地交易會日趨活躍。

　　2004年8·31過關(guān)的住宅項目用地就有191個，規(guī)劃建筑面積3265萬平方米。而從北京市建委公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，2005年1-10月份，全市商品住宅新開工面積1265.5萬平方米，預(yù)計2005年全年，商品住宅新開工面積將在1500萬平方米左右。這樣看來，僅8·31過關(guān)項目就有1765萬平方米沒有供應(yīng)。加上2004年、2005年公開出讓地塊的700多萬平方米建筑面積，今年至少有2500萬平方米的商品房可以進入市場。

　　同時，五環(huán)以內(nèi)部分大盤原定于去年下半年開盤銷售，宏觀調(diào)控后開發(fā)商便捂盤惜售，最近也有捂不住的跡象了。因此，2006年年中可能會出現(xiàn)住宅項目集中上市的現(xiàn)象。據(jù)偉業(yè)顧問統(tǒng)計，2006年至少有260個新盤上市。

　　另外，像廣渠路6號地、溫泉鎮(zhèn)中心用地，在去年本來會入市，但是由于種種原因沒有上市供應(yīng)，而在今年將會形成有效入市土地。這兩塊地規(guī)模很大，特別是前者，一旦入市，考慮到奧運的開發(fā)檔期，開發(fā)商拿地后就會立刻開發(fā)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)、偉業(yè)顧問控股等公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，京東依然是2006年放量最多的區(qū)域。大約有30多個項目入市，開發(fā)量達到1000多萬平方米，成為北京樓市的領(lǐng)跑者。

　　朝陽北路依舊是2006年京城一個熱點開發(fā)區(qū)域，至少有8個新住宅項目入市銷售。朝陽路及朝陽北路、姚家園區(qū)域現(xiàn)在已知的有銀谷大廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一個住宅項目以及金隅嘉業(yè)的一個中高檔住宅項目、新華聯(lián)集團的新華聯(lián)麗景，緊鄰珠江羅馬家苑的銀帆西雅圖項目。北京海潤創(chuàng)速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的京棉新城也有望在上半年投入市場，由潤豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的42萬平方米的潤楓水尚也將面市。同時首旅集團朝陽北路項目和位于朝陽路太平莊區(qū)域建筑面積達到10萬平方米的阿曼公寓項目也將于今年進入市場，還有今典集團建筑面積達到40萬平方米的蘋果派。

　　2006年朝陽公園東邊建筑面積達到200萬平方米的泛海國際居住區(qū)將成為朝陽公園區(qū)域2006年熱點大盤。在公園5號旁邊的公園17號項目。此外該區(qū)域東山墅開發(fā)商將在其別墅周邊開發(fā)一個高檔公寓項目，陽光股份則有可能在陽光上東南邊，東四環(huán)路里邊推出一個大體量的高檔地產(chǎn)項目。

　　在東南方向八通線沿線，東一時區(qū)項目西邊中聯(lián)置地將打造一個建筑面積達100多萬平方米的項目，高碑店路獨棟別墅CBD高爾夫球會別墅也是今年入市。建筑面積為30萬平方米的柏陽景園將開發(fā)成為一個高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，北京鴻坤偉業(yè)公司也將在南磨坊推出南磨坊花園洋房項目。百子灣地區(qū)金都杭城2期、后現(xiàn)代城四期、沿海賽洛城后期等入市。另外，后現(xiàn)代城開發(fā)商還將在金都杭城南邊開發(fā)一個住宅項目，在富力城北邊，占地5萬平方米的合生國際花園預(yù)計在2006年3月開盤，而城建集團建筑面積為10萬平方米的城建CBD一項目寫字樓和酒店也將于2006年進入市場。東北方向主要包括望京建筑面積達到80萬平方米的望京東湖項目以及建筑面積達到36萬平方米的奧運村住宅項目。

　　馬駒橋區(qū)域在2006年將有100萬平方米的土地推向市場。包括珠江地產(chǎn)開發(fā)30萬平方米的項目、上海復(fù)地開發(fā)15萬平方米的項目、北京卓越地產(chǎn)開發(fā)15萬平方米項目。如果加上馬駒橋鎮(zhèn)生活起步區(qū)C1、C2、C3地塊的50萬平方米，目前可以知道的該區(qū)域的開發(fā)面積將超過100萬平方米。另據(jù)了解，還有一塊“北京國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)”住宅和公建用地，面積達到31萬平方米，有可能也會在今年入市。

　　再看通州中心區(qū)域，從目前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，2006年通州區(qū)域則至少有5個新項目入市，其中包括通州福瑞地產(chǎn)將在通州推出一個50萬平方米的項目(梨園小鎮(zhèn)二期)，銀信公司在通州北苑環(huán)島打造一個花園酒店公寓項目，君合地產(chǎn)33萬平方米的自由小鎮(zhèn)項目，而通州區(qū)域高檔別墅項目國華園也將在今年入市銷售，“梨園鎮(zhèn)小稿村國有土地使用權(quán)”土地也將在今年進入市場。

　　北五環(huán)外十幾個別墅項目入市

　　別墅項目由于受到土地開發(fā)期限的影響，即便在新盤較少的2005年都有很可觀的放量。2006年，別墅依然勢頭不減。據(jù)記者統(tǒng)計，北五環(huán)外有多個別墅項目入市。

　　由北京廣廈富城置業(yè)有限公司開發(fā)的棕櫚灘，緊鄰機場高速楊林出口，一期規(guī)劃建設(shè)占地面積約247畝，由178棟獨立別墅構(gòu)成，預(yù)計2006上半年正式推出。順義的萬萬樹MO鄄MA，目前正在調(diào)整規(guī)劃，將于今年4、5月份推向市場，新推出的產(chǎn)品占地386畝，總建筑面積10萬平方米。

　　而由北京財富地產(chǎn)開發(fā)的財富公館，每套建筑面積將近1500平方米，售價2000萬元。項目今年3、4月份開盤。富力在京的首個別墅項目也將于今年開盤。該項目總占地約20萬平方米，總建筑面積約10萬平方米，項目以獨棟別墅為主。沿海集團在大興開發(fā)的獨樹逸致項目也于今年上市。

　　此外，盛世兆業(yè)在馬坡鎮(zhèn)的別墅項目今年也將動工，天鴻集團在奧運水上公園附近的一個度假酒店項目，作為奧運工程的配套，預(yù)計今年也會正式啟動。

　　昌平別墅在經(jīng)歷了2005年的集中放量后，2006年將又是一個殘酷的競爭年。今年上半年不僅會有6個高檔新盤集中推出，定位也都極為相似，產(chǎn)品類型都以獨棟為主，銷售均價大多在10000-16000元/平方米。

　　其中壹千棟、大河之翼、復(fù)地元墅的體量較大，今年入市體量分別在500、491、300棟左右，而東方普羅旺斯、中海瓦爾登湖、麥卡倫地也都會有100多套入市。

　　新入市項目以中高檔產(chǎn)品為主

　　從目前記者統(tǒng)計到的新開發(fā)項目來看，住宅類型主要是中高檔住宅。

　　眾所周知，東部一直是京城高檔住宅產(chǎn)品的集中地，以朝陽公園、三元橋及CBD為核心的區(qū)域集中了東部近80%左右的高檔住宅產(chǎn)品。2005年這些區(qū)域新開盤地產(chǎn)項目的平均銷售價格已經(jīng)超過8000元/平方米。

　　2006年也不例外，京東區(qū)域釋放出來的住宅產(chǎn)品依舊走高端路線。像前面提到的朝陽北路、朝陽公園、百子灣、望京等區(qū)域，產(chǎn)品多是中高檔。產(chǎn)品類型以高檔公寓為主，而整體區(qū)域平均銷售價格也將在8000元/平方米左右。

　　土地的稀缺性使西部和北部的開發(fā)更多地表現(xiàn)在高檔項目上。據(jù)北京成業(yè)行預(yù)測，亞奧板塊在奧運村規(guī)劃的實施和奧運商機的逐漸顯現(xiàn)下，商務(wù)氛圍將更加濃郁，商住公寓需求的擴大將帶動此類項目逐漸增多。

　　2005年一些通過招拍掛方式拿地的成本增加，開發(fā)商要獲得比較高的利潤，就傾向于開發(fā)中高檔住宅產(chǎn)品。比如北京金地集團去年12月份通過公開拿得通州馬駒橋土地將于2006年進入市場進行開發(fā)銷售，由于該土地的成本就達到2300元/平方米，因此金地集團推出該項目的銷售價格將達到6000元/平方米，而目前該區(qū)域產(chǎn)品的銷售價格一般在4500元/平方米。而華潤去年拿到的清河土地，折合地價為3654元/平方米。目前周邊的房價已經(jīng)達到7000元/平方米，預(yù)計華潤集團將要開發(fā)的項目售價不會低于7500元/平方米。

　　至于廣渠路6號地(也就是北京吉普地塊)，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該地區(qū)的產(chǎn)品類型多樣，價格區(qū)間分布為7000-11000元/平方米。因此，一旦該地塊入市，開發(fā)的產(chǎn)品也屬于中高檔住宅。(趙麗萍)