住房市場從租房到買普通房再到公寓別墅，不過是正常的梯次消費，靠政策人為干預價格既不必要也起不了什么作用。從某種程度上說，所謂經適房只是畫了張餅,不但不能緩解住房緊張的矛盾，甚至還會加劇房地產市場的混亂。
住房問題是當今熱點之一，為了實現(xiàn)“居者有其屋”的目標，各級政府采取了不少措施，經濟適用房就是其中之一。應該說，推出經濟適用房的初衷是好的，但是良好的初衷并不真正意味著良好的結果�，F(xiàn)行的經濟適用房操作模式最大的弊端在于制造了事實上的住房價格雙軌制，客觀上造成因資本逐利而導致經濟適用住房供應高度短缺、脫離應受惠人群等問題。解決的方法則應在堅持低收入人群也能居者有其屋的前提下，盡快將出售改為出租，由國家擁有資源并真正將資源配置給符合條件的人群。
首先，住房需求并不等于買房需求，也就是說，有房住并不等于要有自己的房住。即使發(fā)達國家也不是人人都有自己名下的住房，也不是所有買得起房的人一定會去買房。如果用交通需求來作比較，租房買房好比坐出租車和開私家車，這里面有一個所有權的重大差別。如果套用經濟適用房的邏輯于交通的話，那就是“行者有其車”，等于通過減免稅收、價格管制等政策讓“窮人”、“老百姓”買得起夏利，這自然會刺激那些甚至“寶馬級”的富人偽裝成窮人搶購。當然，擁有產權后，是自用還是出租出售用于牟利就誰也管不著了。
其次，所謂窮人富人是靜態(tài)的、相對的概念。既有超女的一夜成名，也有富豪的投機失敗，在收入多元化的今天，用工資條上的數(shù)字來判斷個人的經濟狀況未免過于片面。按法律，如今個人的不變指標恐怕就剩下身份證號碼和姓名性別了，而經濟適用房政策卻企圖以某個時點的靜態(tài)指標應萬變，理論上只要你申請的那一刻是“窮人”或被認定為“窮人”就可以享受優(yōu)惠，這種“偽裝”窮人的成本和今后可能獲得的利益相比當然可以忽略不計。
住房價格是地段、戶型、朝向、配套設施甚至投機等多重因素綜合作用的結果，而經濟適用房則是靠行政手段制定價格，是典型的計劃經濟產品，這等于人為制造“雙軌制”，理性的“經濟人”一定會選擇低價品，由此導致經濟適用房在理論上永遠供不應求，其外在表現(xiàn)就是卷鋪蓋連夜排長隊。因為人們都覺得，為了得到一輛免費車的總收益，“排幾天隊的代價是值得的”。
一項政策的制定如果違背經濟規(guī)律，必然在現(xiàn)實中扭曲地體現(xiàn)出來，事實也正是如此，各地對經濟適用房普遍興趣不高，有的已經從補磚頭改為補人頭，有的干脆取消。北京也經歷了從排隊到搖號到定向發(fā)售拆遷戶的過程，這等于將大量“合格的窮人”拒之門外，早已背離了經濟適用房的初衷。其實拆遷戶未必是窮人，拆遷補償應該由市場決定，是拆遷戶和開發(fā)商的博弈，如果用名義上應該惠及全民的經濟適用房定向補償，就等于用一種不公去彌補掩蓋另一種不公，反而造成更多的不公和混亂。
從香港和新加坡等地的實踐來看，提供住房方面的保障主要靠廉租房，對困難戶只是收取象征性的房租。坦率地說，廉租房的確品質不高，但這的確就應該是住房保障的本來意義，救濟品應該是粥和饅頭而不該是燕窩魚翅，否則就有用于牟利的可能。去年出臺的政策限制了經濟房的面積，等于縮小了雙軌制的差價，但產權的存在仍然使得獲取經濟適用房有數(shù)萬乃至數(shù)十萬不等的利益。經濟常識告訴我們，爭奪這種利益的“套利”行為還會繼續(xù)下去，直到價差消失，或者成本抬高(定向銷售就是隱性成本抬高)，使廉租房用于套利的可能近于零。
住房市場從租房到買普通房再到公寓別墅不過是正常的梯次消費，和從打的到買夏利、富康、寶馬類似。只要有需求就會有供給，靠政策人為干預價格既不必要也起不了什么作用。從某種程度上說，所謂經適房只是畫了張餅,不但不能緩解住房緊張的矛盾，甚至還會加劇房地產市場的混亂。
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