中新網(wǎng)4月5日電 據(jù)《北京晨報》報道,日前,北京市宣武區(qū)法院公布的物業(yè)管理糾紛調研報告顯示,由于業(yè)主入住時同開發(fā)商簽的是前期合同而非物業(yè)管理合同,導致業(yè)主權益受損。豐臺區(qū)法院的王志永法官說:“前期物業(yè)管理合同中沒有保安義務規(guī)定,成為一種普遍現(xiàn)象。一旦引發(fā)糾紛,業(yè)主往往會因敗訴而自行承擔損失!
七成物業(yè)訴訟緣于開發(fā)商“遺留”
宣武區(qū)法院2003年受理各類物業(yè)管理糾紛案件269件;2004年受理1859件,2005年為2402件,2006年1至3月為977件;朝陽區(qū)法院2002年受理物業(yè)管理糾紛194件,2003年這一數(shù)字增長為650件,2004年為1898件,年增長率分別到了235%和192%。而物業(yè)管理糾紛中有近70%是開發(fā)商遺留問題引發(fā)的。
案例:兩類物業(yè)協(xié)議,“同名”不同質
業(yè)主張先生在辦理入住手續(xù)時被要求在前期物業(yè)服務協(xié)議上簽字,并交納物業(yè)服務費后才能拿到鑰匙。張先生急于收房,沒有細看便簽了字。入住后才發(fā)現(xiàn)外人可隨意出入小區(qū),而且門口很少見到保安。而物業(yè)公司則稱,小區(qū)屬分期開發(fā),要等工程全部建成后才能整體綠化,目前出入小區(qū)人員較多,不便進行查驗。張先生則要求減免物業(yè)費,但對方不答應。張先生后查看前期物業(yè)服務協(xié)議,才發(fā)現(xiàn)協(xié)議中對保安服務無明確約定。
解讀:開發(fā)商制定合同,“忽略”保安義務
王志永法官告訴記者,物業(yè)合同分為前期物業(yè)管理合同和物業(yè)管理合同兩類。業(yè)主在購房時與開發(fā)商簽訂有關物業(yè)管理的合同,屬于前期物業(yè)管理合同,內(nèi)容為業(yè)主委托開發(fā)商選擇物業(yè)公司進行管理。業(yè)主入住后直接與物業(yè)公司簽訂的合同,是物業(yè)管理合同。
王志永法官說,業(yè)主與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)管理合同,業(yè)主往往沒有協(xié)商選擇的余地,開發(fā)商為了自身利益會選擇最有利于自己的物業(yè)公司。“前期物業(yè)管理合同中的格式條款由開發(fā)商單方面決定,開發(fā)商常會有意忽略保安義務!
“我們還要注意區(qū)分物業(yè)管理合同的不同性質!毙浞ㄔ豪铠P新、陳恒兩位法官告訴記者,很多小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理簽訂的是“服務合同”,而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。如果雙方簽訂的物業(yè)管理合同是委托性質的,那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進行管理,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關系,一旦小區(qū)的管理出現(xiàn)了問題,比如遭到盜竊等,物業(yè)公司沒有任何責任。為了保護業(yè)主利益,在簽訂物業(yè)管理合同時,業(yè)主需要注意,合同的性質應該為服務合同。
案例:拿不出過硬證據(jù),投訴業(yè)主敗訴
業(yè)主劉先生因不滿意物業(yè)公司的服務,拒絕交納物業(yè)費長達一年。物業(yè)公司將劉先生告到法院,要求其支付拖欠的物業(yè)費用。但劉先生辯稱,自己不交納物業(yè)費是由于對方提供的服務不到位。法院認為,劉先生未提供物業(yè)公司服務不合標準的證據(jù),故不予采信。
解讀:拍攝取證須滿足三項要求
“在物業(yè)管理糾紛案件中,多數(shù)業(yè)主因缺乏證據(jù)而敗訴!蓖踔居婪ü僬f,取證要以“巧”取信。
首先在拍照時:業(yè)主要采用多角度拍攝,盡量多拍幾張清晰的照片,照片上要有拍攝日期、物業(yè)名稱、小區(qū)名稱等,而攝像比拍照的證據(jù)效力更強。另外,業(yè)主還可以進行暗中錄音,但必須有部分采用采訪式問話的內(nèi)容。例如:“是管理某某小區(qū)的某某物業(yè)嗎?”業(yè)主對物業(yè)公司的服務不滿意,可以向有關部門進行投訴,這些權威部門的記錄將成為最有利的證據(jù)。(李鳳新 陳恒)