中新網(wǎng)5月10日電 據(jù)《市場(chǎng)報(bào)》報(bào)道,“現(xiàn)在購(gòu)買可打九九折,還能獲贈(zèng)10年物業(yè)費(fèi)”、“最后50套,‘五一’期間購(gòu)房可享受共計(jì)5萬(wàn)元的旅游、教育基金!迸c春節(jié)期間封盤(pán)惜售的態(tài)度不同,今年“五一”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大施營(yíng)銷手段:順馳集團(tuán)推出了裝修大賽,北京奧林匹克花園推出趣味運(yùn)動(dòng)會(huì),廣東珠江帝景、珠江羅馬嘉園、珠江綠洲等項(xiàng)目也宣布聯(lián)合優(yōu)惠。盡管售樓現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)高漲仍供不應(yīng)求的繁榮,但普通百姓買不起房以及大量商品房空置的事實(shí),仍讓人心生疑竇:樓市究竟燒的是哪把“邪火”?
漲聲不停,加息擋不住看房人
房?jī)r(jià)的“報(bào)復(fù)性”反彈讓人們有了“一夜回到調(diào)控前”之感,越等越貴的恐慌心理燒旺了樓市“虛火”。
“去年房?jī)r(jià)上漲了20%多,我說(shuō)等等,結(jié)果眼睜睜看著今年第一季度又上漲了17%多!闭诒本┦忻魈斓谝怀鞘蹣翘幒灱s的李先生一臉無(wú)奈,“我準(zhǔn)備今年結(jié)婚,就算房子再貴也得買,和房?jī)r(jià)上漲的幅度相比,每月月供多出來(lái)的那100多元錢(qián)的加息實(shí)在算不了什么!崩钕壬脑挻砹讼喈(dāng)一批“五一”購(gòu)房者的心聲。
心慌的遠(yuǎn)不止李先生。為了上班方便,楊小姐和未婚夫商定打算買處市區(qū)的房子,可每平方米不低于8000元的開(kāi)盤(pán)價(jià)格讓她斷了買處新房做“新房”的念頭。連著看了十來(lái)處所謂的“次新房”和“尾房”,二手房絕不“二手”的價(jià)格讓她心灰意冷。隨著4月27日央行正式宣布加息27個(gè)基點(diǎn),房地產(chǎn)新一輪宏觀調(diào)控就要開(kāi)始的說(shuō)法瞬間傳開(kāi)。抱著希冀,楊小姐“五一”期間又在多個(gè)售樓處好一通轉(zhuǎn)悠。遺憾的是,她中意地段的樓盤(pán)價(jià)格比起一月份她剛開(kāi)始看房時(shí)的價(jià)錢(qián)只漲不跌。
“北京地皮越來(lái)越少,二環(huán)以內(nèi)不批地了,開(kāi)發(fā)商拿地實(shí)行‘招拍掛’,地價(jià)越來(lái)越貴,房?jī)r(jià)自然就高。”“到北京買房的外地富人和外國(guó)人多,何況還有炒房團(tuán),有錢(qián)人源源不斷地涌向北京,房子只會(huì)越來(lái)越貴!笔蹣菃T的話聽(tīng)起來(lái)頗有一點(diǎn)道理。但正是這些亦真亦假的信息讓京城房?jī)r(jià)變得撲朔迷離。因此,盡管無(wú)數(shù)人發(fā)出過(guò)“房?jī)r(jià)漲到頭了”的質(zhì)疑,但人們?nèi)匀恢荒苎郾牨牽粗咂蠓績(jī)r(jià)繼續(xù)向上攀升。
“去年一期的房子是1梯2戶的板樓才賣每平方米4000多元,今年就建在旁邊2梯9戶的二期塔樓就賣到了5500元。”記者采訪發(fā)現(xiàn),“現(xiàn)在快買,不然以后更買不起”的恐慌正在看房者中蔓延。加息,頂多造成人們的心理負(fù)擔(dān),而難以影響具體的購(gòu)房計(jì)劃。事實(shí)上,通過(guò)以加息為核心的金融政策進(jìn)行地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控,去年中央政府就曾經(jīng)使用過(guò)。然而,一年過(guò)后,房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷短暫“低迷”后,最近卻出現(xiàn)房?jī)r(jià)“報(bào)復(fù)性”反彈情況。以至于有輿論稱“一夜回到調(diào)控前”。雖然不少人把這次加息看作是“二次調(diào)控”的警示,但已經(jīng)近于驚弓之鳥(niǎo)的購(gòu)樓者們還有多少人會(huì)堅(jiān)信“我們3年不買,房?jī)r(jià)就能跌”的理論?
悄然看低,股市泄露操縱伎倆
如果房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性操縱價(jià)格加劇,那么對(duì)于一般民眾來(lái)說(shuō),就不得不為“羊群效應(yīng)”所左右。
盡管“五一”期間北京幾個(gè)售樓點(diǎn)人滿為患,盡管銷售員聲稱“五一”期間樓盤(pán)已銷售90%,但記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉,今年“五一”期間,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)上銷售平均日簽約期房為195套,日平均網(wǎng)上簽約現(xiàn)房24套,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前4個(gè)月的日平均銷售量,甚至比傳統(tǒng)的銷售淡季的銷量還要少。
新浪網(wǎng)最新調(diào)查也顯示:“70.13%的網(wǎng)友近期沒(méi)有購(gòu)房打算,13.11%的網(wǎng)友表示會(huì)在近期考慮買房”。而去年同期的統(tǒng)計(jì)為:“不買房的購(gòu)房者比例在50%左右,表示愿意購(gòu)房的網(wǎng)友占到了近40%!眹(guó)家統(tǒng)計(jì)局信息也表明,截至2006年3月底,全國(guó)商品房空置面積為1.23億平方米,同比增長(zhǎng)23.8%。
需求造就市場(chǎng),但在房地產(chǎn)界,房地產(chǎn)商似乎自己就可以造就需求。從2006年一季度的情況來(lái)看,居民戶消費(fèi)性中長(zhǎng)期貸款增加399億元,同比少增245億元。盡管這里有居民住房消費(fèi)貸款提前還款與房地產(chǎn)投機(jī)減弱的因素,但個(gè)人住房需求下降是不爭(zhēng)之事實(shí)。如果居民住房需求下降(因?yàn)閲?guó)內(nèi)個(gè)人購(gòu)房有91%以上是以銀行按揭方式完成的),那么房?jī)r(jià)的上漲只能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操縱定價(jià)的結(jié)果。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性操縱價(jià)格加劇,那么對(duì)于一般民眾來(lái)說(shuō),就不得不為“羊群效應(yīng)”所左右,所謂的“理性看待房地產(chǎn)市場(chǎng)”仍然僅僅是一句空言而已。
全國(guó)性的房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致了房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的快速提升。但從去年4季度就開(kāi)始瘋漲的房地產(chǎn)股票,今年一季度的表現(xiàn)卻底氣不足。從最高的7.1元,到4月24日收盤(pán)的6.36元,地產(chǎn)龍頭股萬(wàn)科A(000002)下跌10%,聯(lián)想則已從1300點(diǎn)升過(guò)1400點(diǎn)的大盤(pán),號(hào)稱“市場(chǎng)晴雨表”的股市似乎正在作出警示:隨著商品房?jī)r(jià)格和土地競(jìng)拍價(jià)節(jié)節(jié)攀升,房地產(chǎn)過(guò)熱的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。
銀企聯(lián)手,誰(shuí)能掌握“二次調(diào)控”
只要有足夠的投機(jī)心理、承受力和資金實(shí)力,開(kāi)發(fā)商就會(huì)死扛房?jī)r(jià)。調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急是如何盡快讓開(kāi)發(fā)商放出閑置房屋。
在普通消費(fèi)者日益覺(jué)得商品房?jī)r(jià)格難以接受的同時(shí),中國(guó)將近二成的居民可支配收入被用于購(gòu)房,個(gè)人住房消費(fèi)與社會(huì)總消費(fèi)之比達(dá)到1:5。通過(guò)有關(guān)數(shù)據(jù)的對(duì)比,業(yè)內(nèi)專家日前就中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)過(guò)熱、消費(fèi)扭曲的狀況再次提出警告,中央政府也已開(kāi)始對(duì)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)基礎(chǔ)情況進(jìn)行摸底,“二次調(diào)控”隨之成為房地產(chǎn)網(wǎng)站點(diǎn)擊率最高的詞語(yǔ)。
4月27日的加息,被很多人給予無(wú)限期待,卻讓更多人產(chǎn)生是否會(huì)是“空頭支票”的擔(dān)憂。加息,肯定會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)作造成壓力,但他們究竟會(huì)選擇降低房?jī)r(jià)還是將壓力轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)樓者還是懸念。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露:加息消息出臺(tái)后,不少房地產(chǎn)商在聚會(huì)時(shí)反而露出了“放心”的表情。4月27日,潘石屹就連夜在自己的博客上感慨:“感覺(jué)到心中的一塊大石頭終于落地了。”
開(kāi)發(fā)商們“心里的大石頭”究竟是什么呢?資金鏈。開(kāi)發(fā)商能否死扛住房?jī)r(jià)的機(jī)會(huì)成本和風(fēng)險(xiǎn),取決于資金鏈條能否穩(wěn)固,現(xiàn)金流會(huì)不會(huì)斷裂。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,現(xiàn)實(shí)中,開(kāi)發(fā)商的資金半數(shù)源于銀行貸款,二者形成了“一榮俱榮、一損俱損”命運(yùn)共同體,銀行為避免呆壞賬風(fēng)險(xiǎn),只能是不斷為開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)冒險(xiǎn)“輸血”;而且銀行是高房?jī)r(jià)的直接受益者,高房?jī)r(jià)意味著按揭貸款的期限和數(shù)額都會(huì)“水漲船高”。開(kāi)發(fā)商投機(jī)行為盡管套住了銀行資金,但也為銀行帶來(lái)了額外收入。
此外,房產(chǎn)的使用價(jià)值不會(huì)隨時(shí)間變化而發(fā)生太大折扣,比一般商品有更強(qiáng)的保值功能,銷售不大會(huì)長(zhǎng)期受到階段性、季節(jié)性因素影響。只要開(kāi)發(fā)商的資金鏈條穩(wěn)固,購(gòu)房的剛性讓購(gòu)房者遲早都會(huì)找上門(mén)來(lái),房子就有了升值的空間。所以,只要開(kāi)發(fā)商有足夠的投機(jī)心理、承受力和資金實(shí)力,死扛住房?jī)r(jià),處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者就會(huì)在這場(chǎng)與時(shí)間的賽跑中敗下陣來(lái)。就政府的調(diào)控房?jī)r(jià)政策而言,加息之類一刀切的政策不必著急,如何讓開(kāi)發(fā)商盡快放出閑置房屋才是當(dāng)務(wù)之急。(王立嘉)