中新網(wǎng)5月15日電 據(jù)《信息時(shí)報(bào)》報(bào)道，加息后，房貸爭奪用戶的招數(shù)似乎多了不少。最近，記者從多家銀行獲悉，針對5年期以上個(gè)人房貸利率上漲0.711%，銀行推出了不少新的房貸產(chǎn)品，包括固定利率房貸、循環(huán)貸、入住還款法等等。據(jù)了解，截至目前，市場上推出的個(gè)人住房按揭產(chǎn)品已經(jīng)有5~6種之多。理財(cái)專家提醒，市民應(yīng)根據(jù)自身家庭經(jīng)濟(jì)情況量力而行；因此，選擇合適的貸款方法、比例、年限及房貸產(chǎn)品應(yīng)注意幾大要點(diǎn)。
1、固定利率房貸：短期內(nèi)提前還貸者不適用
固定利率房貸，是指在貸款期限內(nèi)，不論銀行利率如何變動(dòng)，借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息，不會(huì)因?yàn)槔首兓淖冞�款數(shù)額。
優(yōu)點(diǎn)：利率不隨物價(jià)或其他因素的變化而調(diào)整，而將未來的利率風(fēng)險(xiǎn)鎖定。
缺點(diǎn)：一旦利率水平降低，在房貸利率固定情況下，和其他浮動(dòng)利率貸款相比，購房者有可能要為房貸多交錢。
適用人群：主要是三種人，一是有固定收入的人；二是有升息預(yù)期的人；三是一些為了鎖定風(fēng)險(xiǎn)的生意人。
提醒：如果計(jì)劃短期內(nèi)提前還貸，或想增加還款額的購房者，最好不要考慮申請固定利率房貸，因?yàn)橐患{較高的違約金。目前光大銀行推出的固定利率房貸，違約金高達(dá)貸款余額的3%。
2、循環(huán)貸：最長使用期限為30年
深圳發(fā)展銀行近日在全國范圍內(nèi)推出“循環(huán)貸”業(yè)務(wù)，市民無論想投資理財(cái)、經(jīng)營周轉(zhuǎn)還是應(yīng)急支出，都不用另外向銀行提出申請，所需款項(xiàng)1小時(shí)后便可到達(dá)個(gè)人賬戶。
優(yōu)點(diǎn)：貸款額度高，使用年限長�！把h(huán)貸”的實(shí)質(zhì)就是抵押貸款。比如，某人有一套價(jià)值50萬元的住房，通過抵押登記后，可以獲得最高八成即40萬元的銀行授信，該客戶可隨時(shí)取出使用這筆錢，最長使用期限為30年，這相當(dāng)于將不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)金庫。
缺點(diǎn)：用途較為局限。市民要想獲得授信，炒股買期貨肯定不行。
提醒：根據(jù)額度確定方式的不同，“循環(huán)貸”可分為自主額度和綜合額度兩種。前者，想要獲得較高的額度應(yīng)特別注意要采用提前還款、遞減還款或雙周供的方式。因?yàn)�，自主額度是以按月等額本息還款法計(jì)算的剩余本金作為客戶的循環(huán)授信額度，只要客戶所選擇的還款方法使本金攤還的速度比等額月供快，兩者之間的差額就可供客戶使用。
3、直客式房貸：貸款不用經(jīng)過開發(fā)商擔(dān)保
“直客式”房貸又叫“超前按揭”，就是個(gè)人先找銀行貸款，然后再去買房，銀行直接貸款給買房者，不用經(jīng)過開發(fā)商擔(dān)保，貸款額度、占總房款比例、期限及還款方式等，都可根據(jù)購房者的需求決定。目前，中行、建行、民生都已經(jīng)推出了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
優(yōu)點(diǎn)：買房時(shí)可辦理一次性付款，這樣房價(jià)通常可以得到一定幅度的優(yōu)惠，另外由于避開了開發(fā)商和中介，“直客式房貸”可以節(jié)省一筆中介費(fèi)。
缺點(diǎn)：沒有開發(fā)商擔(dān)保的借款人需要尋找專業(yè)的擔(dān)保公司，因此會(huì)多付一筆擔(dān)保費(fèi)。
適應(yīng)人群：有穩(wěn)定收入、良好的授信紀(jì)錄、所購房屋一次性付款優(yōu)惠較多的借款人。
4、移動(dòng)組合房貸：還款期內(nèi)隨時(shí)調(diào)整還款方式
這是今年出現(xiàn)的更為靈活的一種住房按揭方式，是民生銀行推出的移動(dòng)組合住房按揭。該種房貸方式，允許客戶針對不同時(shí)期的家庭收入情況和個(gè)人投資理財(cái)習(xí)慣，訂制個(gè)性化的還款方案。而且在還款期內(nèi)，還款方式還可以隨時(shí)調(diào)整。
優(yōu)點(diǎn)：便于貸款人根據(jù)自己的收入預(yù)期，靈活調(diào)整自己的還款方式。與等額本息方式相比，移動(dòng)組合房貸還可能節(jié)省一部分利息支出。
缺點(diǎn)：由于還款總期限是固定的，因此如果還款數(shù)額較低的月份越多，后期還款壓力就會(huì)越大。
5、“入住還款法”：約定時(shí)間段內(nèi)僅還貸款利息
近日，招行在全國首家推出了個(gè)人住房按揭貸款“入住還款法”。據(jù)了解，“入住還款”是指客戶在招行辦理一手樓住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，可以申請從貸款第一個(gè)月開始，與招行約定一個(gè)時(shí)間段僅償還貸款利息，無需償還貸款本金，約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。
優(yōu)點(diǎn)：降低購房者交房初期的經(jīng)濟(jì)壓力。招行有關(guān)人士指出，如果市民貸款購買的房子還沒有完全蓋好，又希望新房入住后再開始償還貸款本金，“入住還款法”可說是一種理想的選擇。
提醒：申請“入住還款”要注意以下三點(diǎn)：一是要選擇在招行辦理一手樓住房按揭貸款業(yè)務(wù)；二是在申請住房按揭貸款時(shí)，填寫書面申請表，采用“入住還款”即可；三是“只還息、不還本”的最長時(shí)間不超過12個(gè)月，但也不能低于6個(gè)月。期滿后，按照客戶事先與招行約定的等額還款方式或等額本金方式還款。
相關(guān)提示 選合適房貸的三項(xiàng)原則
●選擇合適的房貸方式：買房貸款除了可以使用商業(yè)性貸款之外，還有公積金貸款以及兩者的組合貸款。目前，商業(yè)性貸款的上調(diào)幅度往往比公積金貸款要大。
●選擇更適宜的還款方式：目前，大多數(shù)銀行可供借款人選擇的還款方式主要有兩種，即“等額本息法”和“等額本金法”。與等額本息法相比，采用等額本金法，前期歸還本金相對較多，貸款剩余本金逐月遞減“速率”更快，因占用資金產(chǎn)生的貸款利息總額相對較少。以貸款36萬元、期限20年為例，假設(shè)當(dāng)前貸款利率5.751%，采用等額本息法利息總額為246614.4元；采用等額本金法利息總額為207898.8元，后者比前者少38715.6元。
●確定合理的貸款比率和年限：對于一手房，銀行貸款最高比率為80%，最長年限為30年。如果是以自住為主，在自身首付款和收入支付條件允許的前提下一般應(yīng)選擇較低比率、短期限的貸款，以減少利息支出。如果是以投資為目的貸款購房，在確保投資收益率的前提下可采用高比率貸款。 (袁峰)
