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樓市淘金者多是“紙上富貴”?

2006年05月24日 11:33

    漫畫:投機(jī)炒房 中新社發(fā) 趙玉寶 攝

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  “我現(xiàn)在手里就有十幾套房子!

  5月19日,提起投資房產(chǎn)的話題,孟先生對中國經(jīng)濟(jì)時報(bào)記者表示。孟是北京地產(chǎn)界一位頗具知名度的律師。本來,像孟先生這樣的人物在京城擁有十來套房子不足為奇,但奇怪的是他為這些房子所做的注解——“這些房子都不是我的,是別人讓我?guī)退u的!泵舷壬f。

  “幾天前,一位朋友找到我,說有一部分房子想要出售!泵舷壬嬖V記者,他收到與這些房子有關(guān)的資料后,感覺售價(jià)不菲,故特地查了其市場價(jià),竟發(fā)現(xiàn)對方報(bào)出的售價(jià)是比目前市價(jià)更低的折扣價(jià)。

  據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì),如今在房地產(chǎn)市場,像這樣被炒房套牢的投資者不在少數(shù),這種現(xiàn)象在商鋪領(lǐng)域尤甚。不少原本打算到樓市淘金的投資者,已經(jīng)開始另尋出路。

  尋找神秘炒房客

  5月19日上午,記者經(jīng)過打探得知,孟先生的這位朋友姓蘇,跟孟先生是同行,在另一家律師事務(wù)所工作。從孟先生的口中,記者只知道這些房子的大概數(shù)目,因?yàn),除了表示這些房子“不好賣”之外,孟沒有向記者透露更多的細(xì)節(jié)。

  這些房子會不會是蘇先生的呢?帶著這樣的疑問記者,經(jīng)過一番周折,記者終于聯(lián)系到了蘇先生。蘇先生證實(shí)孟先生手中的房子確是從他那里出去的,可是蘇先生表示這些房子也不是他自己的,是朋友托他幫忙代為出售的。

  “最小的一套是88平方米,還有一套是100平方米,其余都是140平方米乃至200多平方米以上的大戶型!闭劦竭@些房子,蘇先生說,“一共有18套,都是高檔住宅,價(jià)格都在每平方米一萬元以上!

  記者進(jìn)一步了解獲悉,這些房子大多分布在北京東三環(huán)、東四環(huán)等黃金地段,其中不乏諸如“遠(yuǎn)洋新干線”、“陽光上東”以及“棕櫚泉”這樣的北京著名樓盤。

  蘇先生表示,請他代為賣房的朋友是一家公司的老板,過去是他的客戶。記者原以為這下終于知道房東的身份了,但讓記者又一次感到意外的是,蘇先生說上述房子也不是他的朋友的,而是他的朋友的一位朋友的。

  房主原來是另有其人!那么,這位神秘的房主究竟是何廬山真面目?為接近這位神秘的房主,記者于是編造了一個善意的謊言,表示愿意幫蘇先生的這位朋友“想想辦法”,以試圖見到蘇先生的這位朋友或與之取得聯(lián)系,但蘇先生表示只能代為轉(zhuǎn)告。

  19日中午,也許是記者的身份讓對方起了疑心,蘇先生來電說經(jīng)征求他的朋友劉先生的意見,對方婉拒了記者的一番“美意”。盡管線索就此中斷,18套房子主人的身份更加神秘莫測,但是從蘇先生那里,記者還是了解到了一些有價(jià)值的信息。

  比如說,這18套房子的房主不常在北京,這些房子有的是2003年買的,有的則是去年和前年買下來的。原來房主“手里有些閑錢”,“一見房子不錯,就買下來了!爆F(xiàn)在房主的“公司要錢”,所以急于想脫手。蘇先生還說,這些房子有的是以房主的身份買下來的,有的則是以別人的名義買的,但背后真實(shí)的所有權(quán)都?xì)w房主一個人。蘇先生同時坦言,這些房子現(xiàn)在全部都沒有買出去。

  炒房其實(shí)“有價(jià)無市”

  無獨(dú)有偶,和蘇先生一樣,李先生也在幫別人賣房子。李先生是北京一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的法人代表。李先生告訴記者,他的一位朋友、山西一位煤礦老板2004年斥巨資在北京中央商務(wù)區(qū)(CBD)將一座樓盤一層底商全部買了下來,現(xiàn)在正委托李先生的公司出租或出售。

  買下這層底商之后,李先生的這位朋友馬上就面臨著一個新的問題——“投資回報(bào)回不來了,開發(fā)商所講的投資回報(bào)率根本達(dá)不到!崩钕壬f,這類底商價(jià)格大約在每平方米3萬元到5萬元左右,盡管房價(jià)這兩年出現(xiàn)了上漲,但他的朋友還是沒有賺到錢。

  李先生算了一筆賬。他說,在CBD附近,每平方米商鋪每天的租金大約是七八元人民幣,以租一個100平方大小的商鋪為例,每天的租金至少就是700塊錢,承租人每天的生意流水必須達(dá)到3500塊錢租金才能回來,這樣一個月下來必須至少要有10萬元的流水才能保本。

  李先生說,這不是一個小數(shù)字,商鋪承租者都是非常精明的人,他們會綜合考慮商鋪的租金水平、商鋪周邊的客流、消費(fèi)能力和其他環(huán)境因素,他們是按每個月可能產(chǎn)生的營業(yè)額或每天的流水來衡量商鋪?zhàn)饨,倘若打工還賺不到錢,這種底商他們是不會做的。

  實(shí)踐證明,李先生和蘇先生一樣,他們都沒有能夠幫上朋友的大忙,他們都不約而同地將眼下樓市房價(jià)迅速上漲而房子不好租售的現(xiàn)象歸結(jié)為“有價(jià)無市”。由于考慮到轉(zhuǎn)賣需要繳納高達(dá)5.5%的營業(yè)稅,李先生只好建議他的朋友采取先保本的策略。

  “投資房產(chǎn)能不能賺錢,一是靠溢價(jià);再就是靠租金!笔嫦壬诮邮苡浾卟稍L時說,所謂溢價(jià)就是原來100萬元買的房子然后轉(zhuǎn)手以150萬元的價(jià)格買出去,超出的部分就是投資者的收益。但是在北京,靠轉(zhuǎn)手房產(chǎn)牟利似乎不行。一方面因?yàn)楸本┒址渴袌霾话l(fā)達(dá);另一方面交易成本也較高。在租金方面,北京房租增長和高端市場遠(yuǎn)不及上海。

  “其實(shí),從2003年起我就告訴大家不要投資炒房!睆1990年就開始在香港購買第一套房產(chǎn),在北京某一小區(qū)據(jù)說有七八套房子的舒先生說,買房大家覺得賺,其實(shí)不是那么回事。

  “因?yàn)槟阋坏┌逊孔淤u出以后,花同樣的錢你買不回來。也許原來5000元價(jià)格的房子,現(xiàn)在已經(jīng)漲到了8000元,可能比你賣出的價(jià)格還要高。除非你最初多買幾套房子或者等房價(jià)下降后逢低持入,否則你很難賺到錢!

  舒先生也認(rèn)為當(dāng)前樓市確實(shí)存在著“有價(jià)無市”的問題。舒先生表示,倘若是貸款買房,風(fēng)險(xiǎn)會更大一些,只有當(dāng)房子具備足夠的升值空間,才能有較好的投資回報(bào)率。

  在被認(rèn)為最賺錢的商鋪領(lǐng)域,李先生的估計(jì)是目前大約有60%至70%的投資者已經(jīng)被套。“這一輪房價(jià)上漲最大的贏家是開發(fā)商,而不是投資客!崩钕壬J(rèn)為,房價(jià)上漲帶給投資客的最大好處,就是那些目前能用數(shù)字計(jì)算卻無法立即變現(xiàn)的“紙上財(cái)富”。

  炒房者轉(zhuǎn)投股市

  “本來今年想買第二套房,專門進(jìn)行投資或用來出租,但我現(xiàn)在放棄了這種想法!5月17日,在一家專業(yè)地產(chǎn)雜志社工作的黃小姐對中國經(jīng)濟(jì)時報(bào)記者表示,當(dāng)天,她已經(jīng)去股市開了賬戶,正式開始了她的炒股生涯。

  去年7月,黃小姐在北京西客站附近買了第一套房子,雖然是二手房,但是現(xiàn)在已升值了六七萬元。在房價(jià)持續(xù)上漲的情況下,黃小姐原本在去年就早已規(guī)劃好了今年的置業(yè)計(jì)劃。但是隨著今年央行加息和傳來可能提高購房首付比例等房地產(chǎn)二次調(diào)控的消息,充滿變數(shù)的樓市前景使她徹底放棄了自己的計(jì)劃。

  “今天我去一證券營業(yè)部開戶,發(fā)現(xiàn)那里人頭攢動,很多從來沒有炒過股票的人都去開戶!比ツ11月末,黃小姐在銀行工作的男朋友花10000元人民幣買了一只基金!暗浆F(xiàn)在已經(jīng)分得4000元的紅利,回報(bào)率高達(dá)40%!”提起炒股,黃小姐顯得異常興奮。

  “如果我去投資買房,租金收益還可能達(dá)不到月供,還是等房價(jià)降下來再說。”說到投資房產(chǎn)的事情,黃小姐表現(xiàn)得遠(yuǎn)不如對股市那般充滿熱情。

  “安貞和團(tuán)結(jié)湖地區(qū),去年底還有價(jià)格7000多元的房子,現(xiàn)在基本都在9000左右,好一點(diǎn)的在9000元以上。目前的房價(jià)不光是老百姓,就是政府也感到難以接受!痹诒本╉橊Y供職的吳濤對記者如是表示。

  “一次買十幾套房子的投資者,前年還大有人在。房價(jià)跳著漲,今年這種情況反而越來越少。”吳濤最后對記者這樣說。

  (來源:中國經(jīng)濟(jì)時報(bào) 作者:周雪松)

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