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業(yè)內(nèi)稱拐點將至 深圳樓市將重返"促銷時代"?

2006年06月06日 14:16

    業(yè)內(nèi)人士稱,深圳樓市將重返促銷時代 中新社發(fā) 呂明/吳呂明 攝

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  中新網(wǎng)6月6日電  據(jù)《香港商報》報道,中國“九部委能聯(lián)手出臺一個通知,并且規(guī)定到如此詳細(xì)的很少很少。”一位熟悉房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士如此感嘆。日前,由九部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(下簡稱《意見》),其政策的力度與可操作度,讓樓市的健康發(fā)展看到了希望,讓地產(chǎn)泡沫看到了絕望,據(jù)此業(yè)界人士稱,深圳樓市或拐點將至。

  或?qū)⒅胤荡黉N時代

  《意見》強(qiáng)調(diào),國家將嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理,對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地,嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓,依法制止“炒買炒賣”土地行為。對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的,征收土地镕置費(fèi);滿2年未動工開發(fā)的,無償收回土地使用權(quán)。在該政策的實施下,某些開發(fā)商囤積土地期望以時間換取金錢的夢想也將成為泡影。

  短線投資客撤離后,剛性需求成為消費(fèi)主流。另一個不可回避的事實是,基于房價收入比的因素,剛性需求基數(shù)與真正的市場購買力之間并不能對接。住宅市場開發(fā)的結(jié)構(gòu)性供應(yīng)調(diào)整,也因此被迫提升日程。

  目前,消費(fèi)者觀望情緒普遍濃重。自《意見》出臺后,各地市場各個樓盤不僅房價有所回落,其成交套數(shù)均有明顯下滑。有某個樓盤甚至推出“買房送高檔轎車”的促銷活動,其結(jié)果仍然是電話詢問的人不少,但真正下單的卻寥寥無幾,人氣依舊沒有旺起來。

  某代理公司負(fù)責(zé)人宣稱:樓市,將重返促銷時代。事實上,在“賣方市場”向“買方市場”轉(zhuǎn)變的過成中,并不排除曾經(jīng)橫行一時的“掃樓”行為回歸地產(chǎn)銷售的可能性。

  短線投資空間壓縮

  客觀而論,他們的出現(xiàn),擴(kuò)大了內(nèi)需,拉動了中國房地產(chǎn)行業(yè)的飛躍發(fā)展,但也帶來了地產(chǎn)泡沫。因而,炒房客很自然成了宏觀調(diào)控的頭號靶子。

  如果說以往的政策,增加了市場的觀望情緒,提高了炒房者的投資謹(jǐn)慎度。那么這次房產(chǎn)新政,則從根源上將短線操作逼上了絕路。地產(chǎn)投資的源動力,在于利潤的趨使。只要房產(chǎn)物業(yè)的“資金升值”功能還存在,那么無論是實力投資,還是“負(fù)翁”買房,都將源源不斷地涌入。

    嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓期房,5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易征收全額營業(yè)稅等新政條款,則直指投資者痛處,讓短線炒房成本普漲5%!以一套100平米,兩年內(nèi)升值1000元/平方米的商品房為例,光稅就要交5.85萬元,再加上中介費(fèi)、評估費(fèi)、貸款利息,10萬元的收益將所剩無幾。部分的,甚至?xí)霈F(xiàn)不賺反虧的尷尬局面。

    事實上,一批“負(fù)翁”已遭遇了短線投資的“滑鐵盧”。在“國六條”出臺后的一周之內(nèi),各地二手市場拋量巨增,在轉(zhuǎn)讓價上也有明顯的妥協(xié)。不計劃做長線的他們,都希望趕在更嚴(yán)厲的政策出臺之前“清理后事”。但現(xiàn)實卻是觀望者多,接盤者寥寥。擺在他們面前的無疑將是:資金短缺,無奈坐困愁城。

  普通人有望“居者有其屋”

  九部委《意見》迫使短線炒房客大逃離。昔日,連夜排長隊爭相購買的普遍場面已風(fēng)光不再。虛無泡沫擠壓后,剛性需求成為消費(fèi)主流。房價,也將理性回歸。這些,讓普通市民看到了“居者有其屋”的希望,但也僅至于此。正如某報道所言,落實新八條的重點,還在于低價房的興建。

  九部委《意見》雖然在限制“投機(jī)性購房”層面,可以進(jìn)一步到位。但對地方政府而言,如何建造大量普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房以滿足低收入消費(fèi)者的需要,仍行之不易。新政指出,住宅市場將向普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房傾斜。那么,此類房價標(biāo)準(zhǔn)如何制定?由誰開發(fā)?開發(fā)商的資格如何確定?在限定經(jīng)營利潤后,開發(fā)商的積極性如何保障?

  很顯然,有效解決房屋的商品化與經(jīng)濟(jì)適用房的“不市場化”,及低地價或免費(fèi)地價與現(xiàn)階段“賣地錢”成為地方政府財政收入主要來源之間的矛盾,是興建低價房的關(guān)鍵。普通市民要真正實現(xiàn)“居者有其屋”,還需等待。

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