中新網(wǎng)6月8日電 據(jù)《江南時報》報道，從“國八條”到“國六條”，從八部委意見到九部委細則，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“熱火”再次點燃。但業(yè)內(nèi)人士分析，控制土地供應(yīng)總量，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的老思路，并不能解決土地供應(yīng)中地方政府以地生財?shù)摹鞍Y結(jié)”。
緊縮土地政策反而逼升房價
土地政策和信貸政策是房地產(chǎn)調(diào)控的兩大利器。控制土地供應(yīng)總量，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)是近幾年調(diào)控的一貫思路�！皣鶙l”細則中提到，要“優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)”、“繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)”。
更重要的是，細則還量化了地方政府的責任，即“中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%”。國土資源部隨即發(fā)出了進一步從嚴土地管理的緊急通知，要求各地方的土地利用不得突破年度計劃批準用地，嚴把土地閘門。這些內(nèi)容在近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控中已是老生常談了，但在實踐中并不盡如人意。
業(yè)內(nèi)專家認為，通過優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來改變未來房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，無疑有利于穩(wěn)定房價，但執(zhí)行不力使得“政策折扣”現(xiàn)象很嚴重。另一方面，偏緊的土地政策提升了土地成本，并將最終體現(xiàn)在未來的房價上。這些都對目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控造成了負面影響，而癥結(jié)恰恰在于地方政府“以地生財”的觀念。
有的地方財政已成“土地財政”
包括土地出讓金和相關(guān)稅費的土地收入已經(jīng)成為地方政府的主要經(jīng)濟來源。在東部沿海發(fā)達地區(qū)，有的縣市土地出讓金收入占到了其地方財政收入的一半以上；有的地方財政成為事實上的“土地財政”。而在土地增值部分的收益分配方面，據(jù)國研中心課題組調(diào)查，地方政府拿走了土地增值的20%到30%。
有專家認為，如果地方政府以經(jīng)營者自居，試圖“以地生財”，就必然利用自己對土地資源的壟斷性優(yōu)勢，從農(nóng)民那里低價征地，然后高價轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或其他投資者，地價的上升必然分攤到未來的房價上。此外，地方政府為了自身利益很可能或明或暗地支持房價上漲。
建議地方政府不再介入土地買賣
因此專家認為，必須改革現(xiàn)行的土地征用制度，從而杜絕地方政府利用對土地的壟斷性經(jīng)營權(quán)以地生財。國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院李軍杰研究員建議，地方政府不再直接介入土地買賣，而是作為第三者負責制定和維持土地交易規(guī)則，由被征地農(nóng)民代表和開發(fā)商直接談判和交易，地方政府依法課稅。他還建議，創(chuàng)立土地財產(chǎn)稅，讓地方政府真正從土地的交易和級差收益的上漲中獲得長期收入；并把當前諸多的土地稅費合并為土地占用稅、土地保有稅和土地交易稅。
在目前如火如荼的宏觀調(diào)控中，如何使地方政府保障土地的真實供應(yīng)，防止土地“以地生財”的“堅冰”凍滅調(diào)控之火，讓我們拭目以待。
