【編者按】一部與房地產業(yè)密切相關的《物權法》，輾轉8年，5次提交審議。其間，歷經風波無數。它既是改革開放以來首部公開聽取群眾意見的法典，也是迄今為止招致最多議論的民法草案。我們關注它的立法進程，因為它與每一個人的腳下寸土、頭頂片瓦都息息相關。我們也深切地冀望，它的最終面世會有助于改進當前房地產業(yè)中存在的一些問題。
伴隨著房價的不斷走高，各大城市的拆遷力度日漸加大。何謂“公共利益”成為解決這些紛爭的焦點之一但專家表示，僅僅寄望于通過《物權法》對公共利益概念的界定，來解決土地征收中存在的問題，是《物權法》不能承受之重。
在搬出原來的小洋房兩年多后，沈海鳴(化名)在新住所的生意才剛剛有了起色。此時距離他的小洋房收到第一份拆遷通知已過去5年有余，當時的《物權法》草案還在醞釀之中，全國人大常委會對該草案進行初次審議是在當年的12月。
“如果《物權法》已經公布，我想我們的小洋房或許能保住�！鄙蚝ｘQ表示，即使是搬走，也不至于損失至此。曾經被寄予厚望的《物權法》，在不久前再次由全國人大常委會公布最新草案。
其中第四十九條規(guī)定，為了公共利益的需要，縣級以上人民政府依照法律規(guī)定的權限和程序，可以征收、征用單位、個人的不動產或者動產，但應當按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的，應當給予合理補償。
這是目前引起廣泛爭議的條款之一。
對沈海鳴而言，“公共利益”曾經是他寄予厚望扭轉洋房被拆的一個“武器”，但最終未能如愿。
實際上，在過去的幾年里，伴隨著房地產價格的不斷走高，各大城市的拆遷力度也日漸加大。何謂“公共利益”成為解決這些紛爭的焦點之一。
正是基于上述民情，不少專家在早幾年就已建議，在《物權法》草案中對“公共利益”進行界定。但新的《物權法》草案對此仍未明確。參與草案制訂工作的中國人民大學法學院院長王利明教授表示，在《物權法》中界定公共利益的概念是十分困難的，僅僅寄望于通過《物權法》對公共利益概念的界定，來解決征收中存在的問題，是《物權法》不能承受之重。
“公共利益”的爭議樣本
1999年7月，沈海鳴一家及他們開辦的萬恒商貿有限公司在某市共同購買了一幢小洋房，樓高三層，建筑面積800多平方米，系獨立整幢的樓房。當時他們根據當地房地局的要求，以改變房屋使用性質為由，辦理了該房占地面積中118平方米(一層樓)土地使用權的出讓手續(xù)，支付了土地使用費，并取得為期40年的土地使用權。
隨后，沈海鳴在樓房的一層開了一家飯館，二層及三層的一部分開辟為公司開展業(yè)務的辦公室，其余部分用于居住。沈海鳴在樓里的經營步入正軌的兩年后，就有一位開發(fā)商找上門來，稱已取得該地塊及其周邊土地的使用權，將對其房屋進行拆遷。
問題是，他們已支付過40年的土地使用費，何以這塊土地的使用權又轉為他人？而且事先他們沒有收到任何的征地通知。按照程序，土地理應由政府先征用，并與他們協(xié)商好補償價格后，才能出讓給開發(fā)商。
但現(xiàn)實是，在他們毫不知情的情況下，沈海鳴的小洋房已成待拆遷樓房。不得已，他將相關政府部門告上法庭。他們聘請的律師就以公共利益的名義為其進行辯護。根據當地《土地使用權出讓辦法》的有關規(guī)定，國家對土地使用者依法取得的土地使用權一般不提前收回，只有在特殊情況下，即由于社會公共利益的需要，可依規(guī)定的法律程序提前收回。
沈海鳴的律師認為，當時開發(fā)商固然是以舊住房成套改造的名義取得土地使用權，但實際操作的是售價8000~13000元/平方米的商品房項目，是利潤豐厚的商業(yè)行為，因此他所進行的拆遷并非出于社會公共利益的需要。
出乎意料的是，當地法院判決沈海鳴敗訴，并在判決書中表示，原告取得的土地使用權是因購買房屋后，因改變房屋使用性質而辦理的土地使用權出讓手續(xù)，而不是以出讓方式取得的土地使用權，因此不適用《土地使用權出讓辦法》中規(guī)定的情況，即根據社會公共利益的需要而提前收回出讓土地使用權的，應當在收回前6個月，通知受讓人，并在出讓地塊的范圍內公告。
提起此事，沈海鳴只能感嘆：“國內公民的財產權太脆弱�，F(xiàn)行法律很難對其做到充分保護。”
針對這種拆遷問題，王教授建議，《物權法》通過以后，對一些重要的、關系到人民群眾重大利益的財產實行征收，應當由縣級以上人民代表大會決定是否符合公共利益。此外，在征收過程中，應當保障被征收人必要的知情權。如果因為公共利益而產生糾紛，應當明確規(guī)定當事人可以向法院進行司法審查或補救。
如何界定“公共利益”
實際上，對于“公共利益”被濫用的問題，一份由普通市民起草的《關于修改物權法草案的建議》(下稱《建議》)就曾認為，“公共利益”已成為侵犯公民權利，過度征收和權力尋租的保護傘。這或許能解釋為什么此次新的《物權法》草案出來后，再次引起人們對“公共利益”的大討論。《建議》曾被認為是普通民眾對《物權法》草案的一個民意反饋。
對此，著名民商法專家江平曾提議，是否可以從反面來對“公共利益”進行界定，即“凡是屬于商業(yè)開發(fā)的，決不屬于社會公共利益。商業(yè)開發(fā)是以營利為目的，所以完全可以把公共利益和商業(yè)利益區(qū)分開來”。
王教授認為：“此種方法較之于正面界定公共利益的辦法具有可操作性，但是要在《物權法》上做出這種排除也是非常困難的�！蓖踅淌诒硎�，從各國立法發(fā)展的情況來看，過去公共利益的內涵是比較狹小的，商業(yè)利益是不包含在公共利益之中的。但是現(xiàn)在許多案件反映出來的情況是，公共利益的內涵在不斷擴大，甚至包含了商業(yè)利益。
因此，“如果我們在《物權法》中做出簡單的排除，不僅不符合國外立法發(fā)展的趨勢，也會在一定程度上對經濟的發(fā)展造成一定的負面影響，從而不符合物權立法的目的�！�
一些市民在《建議》中認為，“公共利益”項目必須不以營利為目的，除軍事、安全等國家利益外，社會公共利益項目必須具有廣泛、真實的民意基礎。而且政府理當向社會公布“公共利益”項目的細節(jié)，并提供多種選擇方案，以聽證會等方式廣泛接受社會各階層對立項的質疑和有效監(jiān)督。
王教授卻認為，對于“公共利益”的界定，并不適合在《物權法》草案中對其內涵加以規(guī)定，“仍然應該維持憲法關于公共利益的抽象的表述”。同時，他也表示，《物權法》草案應該通過規(guī)定一些必要的程序與制度防止“公共利益”的濫用。
沈海鳴是積極提倡在《物權法》中明確界定“公共利益”的市民之一。他的小洋房，在拆遷前的評估價格是1200萬元人民幣，但是開發(fā)商最終只答應給他800萬元。同樣的價格在相同的地段，他已不可能再購置同樣一套合乎其心意的房子。
“我原以為我是在與一個民事主體在法庭上辯論，可后來我發(fā)現(xiàn)，自己是在跟某些部門叫板�！闭怯捎凇肮怖妗苯缍ǖ娜蔽�，沈海鳴對于自己房屋的拆遷仍無法徹底釋懷。
(來源：第一財經日報，記者翟宇)
