作者：馬一凡

　　中國(guó)1472個(gè)縣城、394個(gè)縣級(jí)市共計(jì)容納了2.5億常住人口，縣城樓市是一個(gè)無(wú)法忽視的萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)。

　　盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)下行過(guò)程中，低能級(jí)的三四線城市及縣城承受了更多壓力，但是一系列數(shù)據(jù)顯示，“頭部縣城”的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。第一財(cái)經(jīng)記者梳理多個(gè)平臺(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至今年6月，房?jī)r(jià)破2萬(wàn)元/平方米的縣城數(shù)量達(dá)到8個(gè)，均價(jià)破萬(wàn)元的縣城數(shù)量達(dá)到117個(gè)，房?jī)r(jià)前十名縣城中，過(guò)半縣城房?jī)r(jià)同比上漲。

　　今年5月，國(guó)家層面出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》，這意味著縣城建設(shè)又一輪大發(fā)展即將展開(kāi)。克而瑞研究中心高級(jí)研究總監(jiān)馬千里表示，環(huán)一線城市的衛(wèi)星縣城、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚的富裕縣城以及城鎮(zhèn)化發(fā)展仍有較大提升空間的縣城將迎來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。

　　多個(gè)縣城房?jī)r(jià)延續(xù)大漲態(tài)勢(shì)

　　2021年5月，”縣城房?jī)r(jià)急劇上漲“突然成為輿論熱點(diǎn)。當(dāng)時(shí)新華社發(fā)文批縣城樓市”虛火過(guò)旺“，全國(guó)100余個(gè)縣商品房均價(jià)過(guò)萬(wàn)元，一些普通小縣城房?jī)r(jià)接近每平方米2萬(wàn)元。

　　時(shí)隔一年多，河南的縣城樓盤搞”大蒜、小麥換房“營(yíng)銷，廣西玉林的公務(wù)員在節(jié)假日還要進(jìn)村推銷房子，縣城樓市難道已經(jīng)涼了？

　　第一財(cái)經(jīng)梳理中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)(中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦)等平臺(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)“頭部縣城”的房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)未變。

　　截至2022年7月，10個(gè)房?jī)r(jià)最高縣城中，有過(guò)半數(shù)縣城房?jī)r(jià)同比上漲。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，永康、溫嶺、昆山、樂(lè)清、桐鄉(xiāng)、德清這6個(gè)縣房?jī)r(jià)高于去年同期，陵水、義烏、萬(wàn)寧、江山4個(gè)縣則同比下跌。

　　由于統(tǒng)計(jì)口徑的差異，房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)搜索與查詢工具“聚匯數(shù)據(jù)”則顯示，截至今年6月，房?jī)r(jià)前十縣城中，有8縣房?jī)r(jià)同比上漲，僅排名第一和第二的陵水和義烏房?jī)r(jià)下跌。

　　盡管兩個(gè)數(shù)據(jù)平臺(tái)存在差異，但匯總來(lái)說(shuō)，前十縣城中房?jī)r(jià)上漲的數(shù)量壓過(guò)了下跌的數(shù)量，而且個(gè)別縣城的漲幅還不小。

　　比如：金華永康房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)24679元/平方米，同比上漲15.05%；臺(tái)州溫嶺均價(jià)為24275元/平方米，同比上漲9.70%；蘇州昆山均價(jià)達(dá)23446元/平方米，同比上漲10.07%；溫州樂(lè)清為21516元/平方米，同比漲幅達(dá)7.25%；湖州德清房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)18416元/平方米，同比漲11.51%。

　　此外，雖然海南陵水房?jī)r(jià)下跌，但是截至目前仍有33376元/平方米，同比跌幅僅為1.2%，陵水縣仍然是我國(guó)唯一一個(gè)房?jī)r(jià)破三萬(wàn)的縣城。房?jī)r(jià)前十縣城中，僅有浙江義烏跌幅最大，同比跌了8.14%，目前房?jī)r(jià)為25690元/平方米。

　　截至今年6月，房?jī)r(jià)破2萬(wàn)元/平方米的縣城數(shù)量達(dá)到8個(gè)，均價(jià)破萬(wàn)元的縣城數(shù)量達(dá)到117個(gè)，上述兩個(gè)數(shù)據(jù)均超越去年同期的6個(gè)與103個(gè)。

　　即便是之前因“小麥換房”而聞名的河南商丘民權(quán)縣，其房?jī)r(jià)近一年也并未下跌。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，民權(quán)縣近一個(gè)月住宅均價(jià)為5333元/平方米，同比上漲6.09%。安居客顯示民權(quán)縣目前的住宅均價(jià)為5105元/平方米，跟中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)接近。此外，安居客網(wǎng)站顯示，民權(quán)2018年時(shí)房?jī)r(jià)僅為3647元/平方米，此后一路漲至2021年的4626元/平方米，而最近一年房?jī)r(jià)又漲了10.35%。

　　新型城鎮(zhèn)化為縣城帶來(lái)機(jī)遇

　　縣城的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)似乎成了一個(gè)隱秘的角落。在統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的70城房?jī)r(jià)報(bào)告中沒(méi)有縣城的身影，而諸多研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的百城房地產(chǎn)報(bào)告中，也鮮少錄入縣城數(shù)據(jù)，以易居研究院的“百城”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為例，其中包括4個(gè)一線城市、32個(gè)二線城市、64個(gè)三四線城市，其中絕大多數(shù)都是地級(jí)市，縣城及縣級(jí)市數(shù)量屈指可數(shù)。

　　而根據(jù)中國(guó)政府網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2021年底，中國(guó)有1472個(gè)縣城，394個(gè)縣級(jí)市，常住人口合計(jì)達(dá)到2.5億人，縣及縣級(jí)市數(shù)量占縣級(jí)行政區(qū)劃數(shù)量的約65%，常住人口占全國(guó)城鎮(zhèn)常住人口的近30%。

　　由于地產(chǎn)行業(yè)極強(qiáng)的地域性和非標(biāo)性，縣城市場(chǎng)也是一個(gè)獨(dú)立的、特征鮮明的賽道。

　　去年國(guó)新辦發(fā)布的《中國(guó)的全面小康》白皮書指出，2016年至2020年，約一億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶。這期間，縣城樓市發(fā)展迅速，最先研究并下沉到縣城市場(chǎng)的品牌房企一度吃足了紅利。

　　對(duì)于不少縣城的樓市來(lái)說(shuō)，碧桂園的到來(lái)是一個(gè)標(biāo)志性事件。很多人以為碧桂園主要做三四線的生意，實(shí)際上碧桂園看中的是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下的人口流動(dòng)，因此從2016年-2020年，碧桂園迅速下沉，布局涵蓋了1334個(gè)縣/鎮(zhèn)區(qū)。

　　吃到上一輪縣城發(fā)展紅利的，還有溫州起家的黑馬房企中梁控股，該公司一位高管曾對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，2016年時(shí)公司判斷方向與趨勢(shì)，曾經(jīng)整整開(kāi)了三天會(huì)討論，最后發(fā)現(xiàn)下沉三四線利好更大。

　　如今，一個(gè)類似2016年時(shí)縣城發(fā)展的重大機(jī)遇又?jǐn)[在了面前。

　　今年5月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》，其中提出，到2025年，以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重要進(jìn)展，培育縣城特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、完善市政設(shè)施體系、強(qiáng)化公共服務(wù)供給、提升人居環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)縣鄉(xiāng)村功能銜接互補(bǔ)。

　　7月12日，發(fā)改委印發(fā)《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》，其中再次強(qiáng)調(diào)，將“推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”，選擇一批條件好的縣城重點(diǎn)發(fā)展，推進(jìn)縣城產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施提質(zhì)增效、市政公用設(shè)施提檔升級(jí)、公共服務(wù)設(shè)施提標(biāo)擴(kuò)面、環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施提級(jí)擴(kuò)能、縣鄉(xiāng)村功能銜接互補(bǔ)。

　　對(duì)于這幾份文件，克而瑞研究中心高級(jí)研究總監(jiān)馬千里解讀認(rèn)為，目前我國(guó)一、二線大城市城鎮(zhèn)化率已達(dá)高位，城鎮(zhèn)化發(fā)展面臨降速，未來(lái)的人口流動(dòng)中，縣城被提到更加重要的位置。馬千里表示，在“鄉(xiāng)-城流動(dòng)”不變的情況下，人口流動(dòng)范圍從跨省向省內(nèi)流動(dòng)轉(zhuǎn)變。因此，加強(qiáng)縣域建設(shè)迫在眉睫。

　　中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任高國(guó)力也認(rèn)為：“具有較好資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、交通條件的縣城，能夠依托自身優(yōu)勢(shì)發(fā)展特色支柱產(chǎn)業(yè)，將是吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就地就近城鎮(zhèn)化的重要載體?！?/p>

　　不過(guò)，也有研究機(jī)構(gòu)并不完全看好縣城樓市的未來(lái)。中指院最近發(fā)布的《百城居民置業(yè)意愿調(diào)查報(bào)告》顯示，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化率已超63%，城鎮(zhèn)化增速逐步趨緩，人口大規(guī)模流入、聚集的一線、二線城市仍有較大居住需求，而能級(jí)較弱、人口收縮的三四線、縣城擁有一套以上住房的居民數(shù)量占比較高，未來(lái)新增居住需求相對(duì)較為有限。調(diào)查顯示，一線城市和縣城的置業(yè)意愿差距較大，近一個(gè)月一線城市購(gòu)房人群的置業(yè)意愿上漲至65%，而縣城在基本放開(kāi)限購(gòu)、限貸，同時(shí)加大促銷、宣傳力度鼓勵(lì)購(gòu)房的情況下，購(gòu)房人群置業(yè)意愿則由17%升至30%。