據(jù)上海銀監(jiān)局日前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至6月末，上海全市中外資銀行購房貸款余額達到4069.6億元，比年初增加293.3億元，同比多增217.9億元。其中，個人住房貸款余額3368.2億元，比年初增加260.6億元，同比多增180.1億元。3月份以來，個人房貸業(yè)務(wù)隨樓市成交量逐月放量而大增，6月份增加129.8億元，創(chuàng)歷史單月最大增量紀錄，而二季度增量也創(chuàng)歷史新高。

　　個人住房貸款創(chuàng)紀錄大增，因何而起？

　　房貸與樓市同步放量

　　今年上半年，尤其是3月份以來上海個人住房貸款余額的增長，是與樓市成交量增長同步的。據(jù)市統(tǒng)計局日前公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1至6月份，上海新建住宅銷售面積是1443.12萬平方米，同比增長了34.8%；二手房買賣登記面積為1062.41萬平方米，同比增長35.3%。

　　從結(jié)構(gòu)上進一步分析，今年上海樓市先由低端市場啟動，然后中端改善型市場跟進，最近高端市場也開始復(fù)蘇。年初，市場需求以剛性需求、改善性自住需求為主，4月中下旬以來，投資性購房有所抬頭。主要表現(xiàn)在由外省市、境外人士購買的高價位住宅交易量明顯增加。

　　個人住房貸款在結(jié)構(gòu)上發(fā)生的變化，印證了近幾個月來尤其是6月份樓市投資性需求的增長態(tài)勢。據(jù)上海銀監(jiān)局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在上半年的個人住房貸款結(jié)構(gòu)中，外地人士住房貸款從一季度減少5.1億元變?yōu)槎�季度增�?2.1億元。

　　投資性需求帶動高端住宅市場啟動，加速了樓市的“價量齊升”。從上海新建住宅價格環(huán)比水平看，1月份微幅下降0.1%，2、3月份持平，4至6月連續(xù)小幅上漲，漲幅分別為0.1%、0.5%和1%，上半年累計環(huán)比上漲1.5%。從二手住宅價格環(huán)比水平看，1、2月份連續(xù)小幅下降0.2%，3至6月連續(xù)小幅上漲，漲幅分別為0.8%、0.5%、0.8%和1.3%，上半年累計環(huán)比上漲3%。

　　通脹預(yù)期助推房貸增加

　　全國信貸規(guī)模擴張致使市場流動性充裕。興業(yè)銀行資深經(jīng)濟學(xué)家魯政委認為，不排除部分投放于實體經(jīng)濟的信貸資金，通過各種途徑流入樓市和股市，推高了房價，也推高了股價。而流動性的充裕讓人們產(chǎn)生了通脹預(yù)期，這個預(yù)期也體現(xiàn)在樓市場中。

　　通貨膨脹預(yù)期一旦形成，人們就會想方設(shè)法尋找投資產(chǎn)品，讓自己的資金保值增值，投資不動產(chǎn)成了部分投資客的最佳選擇。用貸款買房來對賭通脹來臨，也成為房貸猛增的一大可能因素。

　　國家統(tǒng)計局總經(jīng)濟師姚景源日前表示，我國今年不會出現(xiàn)通脹，真正應(yīng)擔(dān)心的還是通縮。他認為，當(dāng)前有兩個因素會遏制通脹出現(xiàn)：一是產(chǎn)能過剩會有效阻止通脹的出現(xiàn)，全年物價水平還會保持在低位；二是就業(yè)形勢依舊嚴峻，根據(jù)失業(yè)率和通脹率成負相關(guān)關(guān)系來判斷，通脹不會在目前嚴峻的就業(yè)形勢下出現(xiàn)。

　　嚴格執(zhí)行二套房貸政策

　　房貸一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在息差收窄的背景下，銀行自然更加看重這塊業(yè)務(wù)的發(fā)展。23日召開的中共中央政治局會議提出，當(dāng)前我國經(jīng)濟發(fā)展正處在企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時期，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨的困難和挑戰(zhàn)仍然很多，經(jīng)濟回升基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，國際國內(nèi)不穩(wěn)定不確定因素仍然較多。要繼續(xù)把促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展作為經(jīng)濟工作的首要任務(wù)，保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，全面落實和充實完善刺激經(jīng)濟的一攬子計劃和相關(guān)政策措施，鞏固經(jīng)濟企穩(wěn)回升勢頭，努力實現(xiàn)今年經(jīng)濟社會發(fā)展預(yù)期目標。

　　中歐陸家嘴國際金融研究院院長吳曉靈認為，中國利率已高于國際市場，不能再提高了，所以央行提高存款準備金率是未來可能要動用的手段，也是低成本凍結(jié)流動性的最好手段。而動用存款準備金率手段，并不是貨幣政策的轉(zhuǎn)向標志。魯政委也預(yù)計，宏觀調(diào)控基調(diào)年內(nèi)不會發(fā)生改變，只會在信貸調(diào)控等方面做出微調(diào)。

　　在這樣的大背景下，如果樓市出現(xiàn)過熱跡象，應(yīng)當(dāng)如何防范和適度降溫？上海銀監(jiān)局日前下發(fā)通知，要求在滬各銀行嚴格執(zhí)行今年5月出臺的二套房貸款政策，有效防范“假按揭”、“假首付”和“假房價”現(xiàn)象的發(fā)生，在堅持重點支持借款人購買首套自住住房貸款需求的同時，要嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖，不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。