預(yù)售方案不嚴(yán)格執(zhí)行，以“自留房屋”形式囤積房源，同套房源價(jià)格天天都在變，買賣雙方信息不對(duì)稱，一套房源長(zhǎng)期處于“訂購(gòu)”狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商拒售“可售”房源……這些在我們?nèi)粘Ｙ?gòu)房中曾經(jīng)遇到的情況，今后將得到有效規(guī)避。為了穩(wěn)定成都房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)范商品房銷售行為，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，打擊銷售違規(guī)行為，提高商品房銷售透明度，引導(dǎo)社會(huì)監(jiān)督，日前，我市正式出臺(tái)了《成都市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》、《成都市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定》，“劍指”房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的六大“癥結(jié)”，對(duì)癥下藥地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售行為進(jìn)行規(guī)范，房管部門也將通過(guò)曝光、記入信用檔案、關(guān)閉網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停銷售等“處罰措施”，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為進(jìn)行打擊。而為了規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，我市還將建立“透明售房網(wǎng)”，讓購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的信息對(duì)等；同時(shí)搭建“投訴平臺(tái)”，對(duì)于購(gòu)房者的投訴，開(kāi)發(fā)商必須5日內(nèi)予以回復(fù)，否則其銷售行為將被“緊急叫停”。

　　據(jù)悉，兩個(gè)文件將從2010年2月1日起正式實(shí)施。

　　《成都市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》解讀 　

　　癥結(jié)1：不嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售方案

　　現(xiàn)實(shí)寫(xiě)照：商品房預(yù)售方案是商品房預(yù)售許可的要件之一，但由于沒(méi)有具體的規(guī)定，對(duì)商品房預(yù)售方案的監(jiān)管著力不大。因此，往往在具體的執(zhí)行過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商不是對(duì)預(yù)售方案擬定的“草草了之”，就是執(zhí)行方案“前后不一”。此外，對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)盤時(shí)間，以前都是要求開(kāi)發(fā)商拿到預(yù)售許可證后10個(gè)工作日內(nèi)開(kāi)盤，但往往也給一些開(kāi)發(fā)商提供了“延遲開(kāi)盤”的借口。

　　對(duì)癥下藥：預(yù)售方案經(jīng)審核 開(kāi)發(fā)企業(yè)要現(xiàn)場(chǎng)公示

　　“商品房預(yù)售，其預(yù)售方案須經(jīng)審核，方案應(yīng)予以公示，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照方案執(zhí)行�！� 此次出臺(tái)的《暫行規(guī)定》明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)將商品房預(yù)售方案提交房產(chǎn)管理部門審核，而開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的預(yù)售方案，必須按照《暫行規(guī)定》要求明確項(xiàng)目基本情況、建設(shè)情況、房源、價(jià)格等在內(nèi)的9大方面內(nèi)容，而對(duì)于開(kāi)盤時(shí)間，也是要求開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在預(yù)售方案中明確標(biāo)示。

　　為了確保開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售方案的執(zhí)行，《暫行規(guī)定》還明確，審核后的商品房預(yù)售方案列入銷售現(xiàn)場(chǎng)信息披露“文件(文本)公示欄(臺(tái))”，內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公示，同時(shí)其主要內(nèi)容在網(wǎng)簽系統(tǒng)也要進(jìn)行公示。“在預(yù)售方案中，每個(gè)項(xiàng)目的具體情況都將細(xì)化到每一套房源的單元、房號(hào)，面積、價(jià)格等，而通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)公示，能讓老百姓在購(gòu)房前全面了解項(xiàng)目的情況明白購(gòu)房，同時(shí)對(duì)打擊捂盤銷售有著重要的作用�！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)道。

　　《暫行規(guī)定》還規(guī)定，對(duì)于已審核的商品房預(yù)售方案一般不得變更，確需變更的，應(yīng)重新申報(bào)。相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，在此基礎(chǔ)上，房管部門也將加大監(jiān)管力度，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)備案和銷售現(xiàn)場(chǎng)公示的銷售方案是否一致，執(zhí)行是否到位將進(jìn)行嚴(yán)格檢查。

　　癥結(jié)2：以“自留房屋”的形式囤積房源

　　現(xiàn)實(shí)寫(xiě)照：有過(guò)購(gòu)房經(jīng)歷的老百姓，對(duì)于一些開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“自留房屋”的方式變相囤積房源的情形，也許并不陌生。往往在售樓現(xiàn)場(chǎng)，看中一套房源想下手，售樓小姐總是會(huì)說(shuō)：“這個(gè)是自留房源，不賣的�！倍�開(kāi)發(fā)商用這樣的手段捂盤，達(dá)到囤積房源的目的。

　　對(duì)癥下藥：自留房源需明確 初始登記前不得上市交易

　　對(duì)于這種“不規(guī)范”行為，也成為了《暫行規(guī)定》中重拳打擊的行為。相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，當(dāng)前商品房銷售中，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)為了捂盤，對(duì)于購(gòu)房者看中的房源，就以“自留房源”為借口，而這樣的行為嚴(yán)重?cái)_亂了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售秩序。為此，在此次出臺(tái)的《暫行規(guī)定》中明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售方案內(nèi)列明自留房屋的情況，并符合“少量、合理”原則。對(duì)于商品房預(yù)售方案確定的保留自有房產(chǎn)，原則上在辦理房屋所有權(quán)初始登記前不得銷售。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的自留房屋在沒(méi)有拿到大產(chǎn)權(quán)以前，不能上市交易。

　　而針對(duì)當(dāng)前商品房銷售中“少量多次”申請(qǐng)預(yù)售、“捂盤惜售”有所抬頭的情況 ，《暫行規(guī)定》明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際，合理確定申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的規(guī)模，商品住宅項(xiàng)目一般不得分層、分單元和以套為單位申辦預(yù)售許可。對(duì)已經(jīng)辦理預(yù)售許可的房源，開(kāi)發(fā)企業(yè)須一次性將全部房源按預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格公開(kāi)對(duì)外銷售，不得分批、分次銷售。

　　癥結(jié)3：同套房源價(jià)格天天都在變

　　現(xiàn)實(shí)寫(xiě)照：在購(gòu)房時(shí)，我們往往也會(huì)經(jīng)歷這樣的情況：今天去看的房子是一個(gè)價(jià)格，過(guò)了兩天去看，同樣的房子，每平方米就漲了幾十元，問(wèn)到售樓小姐，她們的回答也很一致：“我們調(diào)價(jià)了�！睒潜P價(jià)格經(jīng)常在變化，開(kāi)發(fā)商的隨意調(diào)整，人為制造緊張空氣，哄抬房?jī)r(jià)，也給老百姓購(gòu)房制造了緊張氛圍。

　　對(duì)癥下藥：樓盤調(diào)價(jià)先申報(bào) 新價(jià)公示前必須按原價(jià)銷售

　　“樓盤調(diào)價(jià)要先申報(bào)！”《暫行規(guī)定》中對(duì)開(kāi)發(fā)商隨意提價(jià)售房的行為進(jìn)行了制約，以防止其哄抬房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)秩序�！稌盒幸�(guī)定》明確要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅要嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售方案中明確的銷售價(jià)格，同時(shí)還要保證在售樓現(xiàn)場(chǎng)公示的房屋價(jià)格要與商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)價(jià)格一致。而如果開(kāi)發(fā)企業(yè)確需要調(diào)整售房?jī)r(jià)格的，必須按程序重新進(jìn)行申報(bào)�！耙郧岸际情_(kāi)發(fā)商自己隨意調(diào)價(jià)，雖然價(jià)格是由開(kāi)發(fā)商自己確定，但是作為預(yù)售許可的銷售價(jià)格必備條件有了變動(dòng)，須重新走程序，此舉措，在一定程度上能夠打擊開(kāi)發(fā)商的隨意提價(jià)，哄抬房?jī)r(jià)�！蓖瑫r(shí)，《暫行規(guī)定》中還明確，在開(kāi)發(fā)商價(jià)格調(diào)整期間，其項(xiàng)目的可售房源仍按原價(jià)格銷售，購(gòu)房人要求購(gòu)買的，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得拒售。

　　值得注意的是，樓盤的價(jià)格調(diào)整“口說(shuō)無(wú)憑”，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照新調(diào)整的價(jià)格對(duì)商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場(chǎng)“可售房源信息公示欄”的內(nèi)容進(jìn)行變更。同時(shí)，對(duì)多次調(diào)整價(jià)格的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將每次調(diào)整的每套商品房?jī)r(jià)格列入銷售現(xiàn)場(chǎng)信息披露“信息查訪處”內(nèi)容，方便購(gòu)房人查詢。