在“金融海嘯”沖擊下，管理層近期幾乎每天都有刺激經(jīng)濟(jì)方案出臺。最新出臺的“地產(chǎn)新政”昨天刺激地產(chǎn)股逆市走強(qiáng)，不過大型機(jī)構(gòu)認(rèn)為政策對地產(chǎn)股的實(shí)際效果仍有待觀察，而對于銀行股來說短線有負(fù)面影響。

　　昨天，申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲了3.86%，在各行業(yè)指數(shù)中處于漲幅第一位。其中，上海新梅、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球在成份股中漲幅居前，分別上漲了10.07%、9.94%、9.79%和9.42%。港股方面，中資地產(chǎn)股也受到政策提振，中國海外發(fā)展逆市升8.11%。

　　境外投行：

　　徹底扭轉(zhuǎn)市場還看后續(xù)政策

　　摩根士丹利表示，對新出臺的措施略感意外，這顯示出政府解決房地產(chǎn)市場問題的迫切性，不過，此次政策的重心針對首次購房者，雖然這體現(xiàn)出政府出臺政策的重大轉(zhuǎn)變，但新舉措不太可能徹底扭轉(zhuǎn)低迷的市場信心。

　　高盛指出，內(nèi)地新推出穩(wěn)定樓市措施，尤其是放寬住房按揭政策將有正面影響，新按揭政策較他們的預(yù)期更早推出且更為積極。高盛表示，內(nèi)地推出救市措施，將有助于防止未來數(shù)月內(nèi)地價和樓價急速下降，并預(yù)測短期內(nèi)香港股市的內(nèi)地房地產(chǎn)股將呈現(xiàn)反彈，但此類股票的股價表現(xiàn)仍取決于內(nèi)地會否持續(xù)推出積極的救市政策，以及是否能改善置業(yè)人士的購買能力以恢復(fù)成交量。

　　中金公司：

　　刺激股價恐難持久

　　中金公司則表示，股價刺激恐難持久。中金認(rèn)為，10月22日，財(cái)政部、發(fā)改委等七大部門就完善第四季度政府保障民生工作安排公布了系列政策，其中有關(guān)房地產(chǎn)政策的調(diào)整尤其引人注目。國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化日益明顯，政府保增長政策用心良苦：利好房地產(chǎn)，但政策實(shí)際效果具有不確定性；銀行凈息差受擠壓，風(fēng)險控制難度加大，對于銀行的影響偏負(fù)面。總體上，中金認(rèn)為政府的系列措施難以扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)周期方向，企業(yè)盈利進(jìn)一步下滑的趨勢不可避免。他們還建議投資者仍需謹(jǐn)慎控制倉位，保持靈活性，在經(jīng)濟(jì)刺激政策帶來的股市階段性上漲中減持，而在宏觀數(shù)據(jù)或企業(yè)業(yè)績走弱帶來的進(jìn)一步下跌中增持。

　　中金特別指出，財(cái)政部出臺的政策中第三條比較重要。該政策規(guī)定：金融機(jī)構(gòu)對購買普通自住房和改善性普通自住房提供的按揭貸款利率下限擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍，以及最低首付款比例下調(diào)20%”。中金認(rèn)為，此政策不僅是對普通購房者放松政策，而且對改善性普通自住購房者購買“二套房”有一定解綁作用。雖然政策細(xì)節(jié)還有待進(jìn)一步出臺，但總體而言這一思路比較清晰。他們認(rèn)為，此次調(diào)整在稅費(fèi)上低于市場預(yù)期，按揭利率及比例下調(diào)則超過市場預(yù)期，政策放松短期內(nèi)對行業(yè)影響有限。中金維持原先的“政策放松不改變行業(yè)下降周期”的判斷，預(yù)計(jì)未來國家仍將會出臺更進(jìn)一步的政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。中金認(rèn)為目前地產(chǎn)板塊估值水平較低，建議投資者以波段操作為主；長線投資者可以逐步介入絕對估值低的股票并長期持有。

　　中金分析說，按揭貸款利率浮動區(qū)間調(diào)整將降低存量按揭貸款收益率，對銀行短期內(nèi)有負(fù)面影響，會減少其在明年的盈利3到15個百分點(diǎn)。目前，5年以上貸款基準(zhǔn)利率為7.47%，利率下限擴(kuò)大15%相當(dāng)于按揭貸款利率下降了112個基點(diǎn)。如果這一調(diào)整明年年初生效，將使銀行的凈息差下降，從而對明年的盈利產(chǎn)生下降3%～15%的負(fù)面影響。至于對銀行的長期影響，則取決于房地產(chǎn)成交量能否回升以及房價能否穩(wěn)定。

　　在經(jīng)濟(jì)下行周期，銀行面臨凈息差下降、手續(xù)費(fèi)收入增長放緩、資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險上升的挑戰(zhàn)，因此在宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期見底之前很難期待反轉(zhuǎn)，銀行股的機(jī)會只能是跌出來的機(jī)會。目前，H股銀行股除工行外均在接近買入的估值水平，A股銀行股距離買入點(diǎn)還有10%～20%的空間。(呂一冰)