房?jī)r(jià)慢跌租金急漲 樓市夾心層嘆為何總是會(huì)受傷(2)

　　中介機(jī)構(gòu)

　　租金上漲 八成業(yè)務(wù)成租賃

　　近期隨著大批畢業(yè)學(xué)生離校及就業(yè)潮的展開，上海住房租賃市場(chǎng)迎來了傳統(tǒng)周期性熱潮。加上今年調(diào)控政策之下，部分購房者調(diào)整置業(yè)計(jì)劃，短期租賃過渡靜待房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，也使得當(dāng)下住宅租賃市場(chǎng)中需求方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力略強(qiáng)過往年；同時(shí)在政策重壓下，更有眾多投資客群轉(zhuǎn)售為租。供需兩旺之下，今年6月租賃市場(chǎng)繁榮程度尤勝去年，租金水平也開始悄然攀升，中低端物業(yè)的租金上揚(yáng)拐點(diǎn)更為明顯。

　　記者昨日在老西門某中介門口看到，以往密密麻麻的“售房信息”已被各色各樣的“租賃房源”所取代，在門店的不少突出位置，房源出租信息已成為“主角”。該公司中介經(jīng)紀(jì)人向記者坦言，房產(chǎn)新政出臺(tái)后，要賣一套房子太難了。而相比之下，租賃市場(chǎng)卻沒有受太多影響，甚至比之前還要火爆些。

　　記者在多家門店了解到，由于交通便利配套成熟以及舉辦世博會(huì)等原因，區(qū)域內(nèi)的租金比去年有了小幅上揚(yáng)，房齡在10年以內(nèi)，90平方米左右的2房租金在6000元/月左右；110平方米的兩房則在8000元/月左右，而120平方米以上的三房月租金則超過1萬元。 “業(yè)主普遍在提高租金價(jià)格。”多位中介經(jīng)紀(jì)人向記者證實(shí)。

　　上海中原浦東大道分行經(jīng)理夏梅芬向記者介紹，由于學(xué)生、世博及過渡性租客的增加，因此促進(jìn)了近期租賃市場(chǎng)的活躍。在五、六月份該區(qū)域的租賃客戶已經(jīng)占到上門客的60%-70%。然而由于租客偏向于2000元/月的一房，以及2500-3000元/月的兩房，因此造成了小戶型房源的稀缺，在“供不應(yīng)求”的勢(shì)態(tài)下，房東有了提高租金的舉措。 “租金基本上漲了10%。 ”夏梅芬如是說。

　　上海中原中山分行的黃雅燕也向記者介紹，目前中山公園出現(xiàn)了部分“轉(zhuǎn)售為租”的房源，租賃掛牌量相較于5月份上漲了15%左右，且以兩房、三房為主�？蛻舴矫�，不僅出現(xiàn)了一部分“延長性租賃客”，還出現(xiàn)了部分 “過渡性租賃”和“世博短租客”，使得租賃成交量相較于5月份提高了20%左右。

　　面對(duì)當(dāng)前租賃市場(chǎng)的成交活躍，房東也開始將租金價(jià)格提高。據(jù)上海中原中山分行經(jīng)理黃雅燕介紹，目前區(qū)域內(nèi)租金相較于5月份上漲了10%左右，以小戶型房源租金上漲最為明顯。目前老公房?jī)煞孔饨馂?000-3500元/月，次新房?jī)煞孔饨馂?000-7000元/月。

　　另一位在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)工作的徐先生告訴記者，中心城區(qū)如靜安寺附近的新裝修二房月租如今最低價(jià)位也要3000元，高的將近要7500元。 1000元以下幾乎只能租到老式里弄不到10平方米廚衛(wèi)合用的亭子間，而徐匯區(qū)房屋條件較差的一室老公房月租金也要近2500元。 “現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，漲幅不可能太大，大概在10%左右，最高不會(huì)超過20%”。徐先生向記者透露。

　　而畢業(yè)學(xué)生青睞的高校周邊房也有了5%-10%的漲幅。中原地產(chǎn)國權(quán)分行的鮑賢明經(jīng)理告訴記者：“五角場(chǎng)附近一套50平方米左右一室一廳新裝修房今年5月租金不到3000元，現(xiàn)在要3200元。整體漲幅大概在5%-10%”。鮑賢明坦言，房屋租賃市場(chǎng)的如火如荼，以至于租賃成交量已占中介公司總交易額的絕大部分，其所在分行近期的售租比例一般為三七開，甚至有時(shí)候到了二八開。部分中介公司甚至在5、6月份連一筆買賣都未成交，租賃業(yè)務(wù)如今成了中介公司的主要收入來源。

　　與此同時(shí)，目前其所在分行每天來了解租房信息的人有十幾個(gè)之多。由于地處國權(quán)路復(fù)旦園區(qū)附近，近期的租房人群中應(yīng)屆畢業(yè)生約占到總?cè)藬?shù)的一半。學(xué)生中最優(yōu)選擇的房型大約是40-90平方米一室一廳或二室一廳的房子。為了分擔(dān)房租上的壓力，多數(shù)學(xué)生采取合租或拼房的方式。為此鮑先生向記者算了一筆賬，“復(fù)旦周邊一套二室一廳的新裝修房大概在3500-4500元左右，一個(gè)人租一套一房的新裝修也要2800元，這樣算下來兩三個(gè)人平攤又能省錢，房屋的條件一般也比一室的好。 ”鮑先生告訴記者，按照目前房屋租賃市場(chǎng)“付三押一”的行規(guī)，不少高校畢業(yè)生還未領(lǐng)到頭一個(gè)月工資，就要預(yù)付相當(dāng)于4個(gè)月的租金，林林總總算起來一位學(xué)生少說也要預(yù)付6000元甚至更多的房租。比起如今應(yīng)屆畢業(yè)生3000元左右的普遍月薪，這筆租金早已超過了他們可以承受的范圍，“工作賺的錢最多只能付房租，很多父母只能每月補(bǔ)貼孩子生活費(fèi)。所以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)不可能再漲到哪里去了，買不起又租不起只會(huì)惡性循環(huán)。 ”鮑先生坦言道。

　　除此之外，市中心還出現(xiàn)了不少毛坯短租房源。美聯(lián)物業(yè)分析，此現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是因?yàn)榭焖偕蠞q的房?jī)r(jià)使得部分投資者改變了以往長線投資的策略，轉(zhuǎn)為短期出租，以期待能夠根據(jù)市場(chǎng)走向靈活出售物業(yè)。而同時(shí)由于毛坯房的租金水平相對(duì)較低，再加上租期較短，靈活性強(qiáng)，這對(duì)于資金實(shí)力不強(qiáng)的外來求職者以及剛畢業(yè)的大學(xué)生而言具有不小的吸引力，使這一部分旺盛的租賃需求得以順利釋放。

　　雖二手房租賃市場(chǎng)整體回升，“冷熱不均”現(xiàn)象卻有所加劇。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，近三個(gè)月期間，租金在2000-4000元/月的房源成交占比，處于持續(xù)上升趨勢(shì)中，由4月的35.3%升至6月的39.3%；此類房源的掛牌租賃套數(shù)，卻較前期有所減少，租金也出現(xiàn)10%左右的上漲。租價(jià)在8000元/月以上的房源交易情況，則相對(duì)較為遇冷，占比由4月期間的9.1%，持續(xù)滑落至本月的5.2%；部分高端住宅租金水平也在近期出現(xiàn)下降。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐靜安楓景分行經(jīng)理黃志剛反映，北靜安板塊的標(biāo)桿樓盤靜安楓景，其2房和3房房源，租金已較上月有近3000元降幅，目前分別在0.9萬元/月和1.1萬-1.2萬元/月。由于此類房源相對(duì)去化速度較慢，近期新增掛牌又有近五成之多，故不少業(yè)主選擇主動(dòng)降價(jià)，以求將房源出租、避免空置。另外，由于租賃掛牌增多、選擇空間變大，租客不再是看1-2套房源便快速簽約，而是要比較5-6套房源之后，才會(huì)有簽約意向，并普遍要求業(yè)主提供讓價(jià)。

　　分析

　　后期市場(chǎng)也難免頓挫

　　據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)租賃掛牌數(shù)據(jù)顯示，5-6月上海租賃房源供應(yīng)量上升非常明顯。5月25日租賃掛牌套數(shù)為17851套，而6月25日租賃掛牌套數(shù)為22904套，增長28%。不同物業(yè)結(jié)構(gòu)租金漲幅略顯不同，低端物業(yè)集中的寶山顧村板塊租金漲幅達(dá)到5%，中端自住區(qū)域楊浦中原板塊租金漲幅達(dá)到7%，而高端物業(yè)浦東陸家嘴板塊的漲幅在0.85%。

　　對(duì)此，分析人士認(rèn)為，近期租賃熱潮有著雙重動(dòng)力，在買賣冷清的襯托之下，租賃市場(chǎng)的活躍更加顯眼。應(yīng)該看到的是，眼下的租賃熱潮并不能規(guī)避周期性及政策性因素，特別是從買賣市場(chǎng)轉(zhuǎn)移過來的臨時(shí)過渡群體不久仍將會(huì)大量溢出。與當(dāng)前快速升溫相似，后期市場(chǎng)也難免頓挫。

　　分析人士還指出，二手房租金上漲除受供、求偏緊，房東主動(dòng)上調(diào)價(jià)格等因素影響外，中介公司階段性業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，也是促成租賃市場(chǎng)升溫的主要原因。調(diào)控新政效應(yīng)逐步體現(xiàn)下，為能順利渡過市場(chǎng)低迷期，中介門店業(yè)務(wù)重心開始向租賃傾斜，在多數(shù)租金上漲的板塊，這種表現(xiàn)更為明顯，租賃開單量可占到業(yè)務(wù)總量的五成。此外，相比看房客戶明顯增加，可租房源在數(shù)量和質(zhì)量上則顯不足，多家中介爭(zhēng)取一單業(yè)務(wù)時(shí)有發(fā)生，租金也在競(jìng)爭(zhēng)中被人為抬高。

　　美聯(lián)物業(yè)上海研究部認(rèn)為在如今房?jī)r(jià)初現(xiàn)向下跡象的情況下，租金逆市上漲行為正引起市場(chǎng)各方關(guān)注。其近段時(shí)間的增長幅度雖然會(huì)縮小困擾多年的房屋租售比懸殊的關(guān)系，但仍舊不可避免造成租客生活成本的提高，促使合租等行為增長。預(yù)計(jì)近期租金的上漲將加快公租房政策的研究與公布周期，而作為房產(chǎn)稅配套政策的公租房政策，其出臺(tái)意在抑制房東在房產(chǎn)稅開征后的轉(zhuǎn)嫁行為，因此公租房政策公布后可能會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)一部分的租金價(jià)格，而作為福利性質(zhì)的政策，其租金必然不會(huì)很高，成為節(jié)制到時(shí)租金飛漲的一道枷鎖。

　　張駿斕 王毅鵬 見習(xí)記者 俞佳 沈夢(mèng)捷