各地房租“節(jié)節(jié)攀升” 北京房租超畢業(yè)生工資 (3)

　　主持人：剛才我們看到了，這個(gè)市場(chǎng)上對(duì)于這一輪房租上漲道出了自己分析的原因，你們對(duì)這種怎么看？還有就是說(shuō)兩位評(píng)論員你們覺(jué)得這一輪房?jī)r(jià)，這個(gè)租賃的房?jī)r(jià)上漲的原因到底是什么？

　　張鴻：你剛才說(shuō)我們統(tǒng)一梳理了一下各方的觀(guān)點(diǎn)，但是你會(huì)發(fā)現(xiàn)它沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的答案，這個(gè)事各家有各家的說(shuō)法，沒(méi)有一個(gè)完全認(rèn)同的，而且你說(shuō)了以后別人就可以反駁你，但是總體上來(lái)講，我覺(jué)得很多人把它歸咎于供求關(guān)系的改變，就是什么呢？就是現(xiàn)在可供出租的房子在減少，為什么呢？因?yàn)槟憧催@個(gè)一手房的成交量已經(jīng)很小了，本來(lái)很多人買(mǎi)了房就是，比如說(shuō)我們說(shuō)的投機(jī)客，包括改善性住房，如果投機(jī)客他買(mǎi)了以后，他可能拿出去以租養(yǎng)房，就是租出去了，那改善性住房呢，他改善了以后，他第一套房有可能拿出去也到租賃市場(chǎng)，現(xiàn)在他們都不買(mǎi)房了，不買(mǎi)房的話(huà)，意味著租賃市場(chǎng)的房子可能是會(huì)減少的，所以他供給就減少了，那還有一種呢，就是說(shuō)需求，需求增加，剛才說(shuō)到畢業(yè)生潮，畢業(yè)生說(shuō)，包括學(xué)區(qū)房說(shuō)，但是你會(huì)發(fā)現(xiàn)，畢業(yè)生增加，那個(gè)學(xué)區(qū)房的住房的增加，每一年都有，為什么這兩個(gè)月會(huì)突然增加。

　　主持人：對(duì)。

　　張鴻：那可能就是一個(gè)增量的需求，增量的需求什么意思呢？比如說(shuō)畢業(yè)生，100個(gè)畢業(yè)生，本來(lái)可能有5個(gè)人會(huì)選擇買(mǎi)房，現(xiàn)在呢，這5個(gè)人也加入到了租房行列，因?yàn)樗麄儗?duì)未來(lái)的房地產(chǎn)的走勢(shì)判斷不明，所以也加入到租房行列，可能也會(huì)增加這個(gè)需求，還有，其實(shí)還有一種說(shuō)法是成本說(shuō)，就是現(xiàn)在因?yàn)檎{(diào)控房地產(chǎn)，所以你的銀行的貸款利率，包括很多人預(yù)計(jì)未來(lái)可能會(huì)有房產(chǎn)稅，然后房東就說(shuō)那我把這些成本都加到房租上去，就開(kāi)始漲價(jià)了，那我呢還可能再加一個(gè)說(shuō)，叫拆遷說(shuō)，因?yàn)槎宋绻?jié)的時(shí)候我去了好幾個(gè)城市，我就發(fā)現(xiàn)很多城市現(xiàn)在都在掛著橫幅提出口號(hào)，叫“三年大變樣”，“五年大變樣”，然后“舊城改造”等等等等，這種拆遷就是集中的拆遷，包括北京的唐家?guī)X很多蟻?zhàn)迳�存的地方，拆遷以后他不可避免的會(huì)造出大量的對(duì)租房的……

　　主持人：客源。

　　張鴻：對(duì)。新的需求，所以整個(gè)來(lái)講，我覺(jué)得沒(méi)有統(tǒng)一的答案，可能這個(gè)供需現(xiàn)在是有了一些變化。

　　馬光遠(yuǎn)：從這個(gè)，我覺(jué)得從供需本身去講的話(huà)，似乎有道理，但是實(shí)際上我們現(xiàn)在討論的是，不是說(shuō)房租該不該漲，房租該漲多少，我們現(xiàn)在討論的是這兩個(gè)月為什么這么暴漲，急漲，漲幅出乎意料，無(wú)論是學(xué)區(qū)房也好，還是這個(gè)成本上升也好，還是說(shuō)有些人認(rèn)為是房地產(chǎn)新政導(dǎo)致一部分人由買(mǎi)變?yōu)樽庖埠�，等等的�?dǎo)致供求關(guān)系發(fā)生變化。我覺(jué)得這么一個(gè)變化不足以來(lái)解釋我們目前兩個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)上漲20%，我覺(jué)得這個(gè)很多理由并不充分，比如說(shuō)我們假定，從統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看的話(huà)，2008年到2009年的時(shí)候，北京的房租漲了2點(diǎn)幾，這個(gè)等于基本沒(méi)漲，我們可以這樣講，那么2009年的時(shí)候到現(xiàn)在也沒(méi)漲多少，但是2010年的這兩個(gè)月漲了20%，我覺(jué)得這種用供求變化來(lái)講的話(huà)，事實(shí)上與事實(shí)是不符的，我們現(xiàn)在比如說(shuō)我們?cè)谟懻撨@個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，我們講供應(yīng)缺少，需求旺盛，但是供多少需多少，這本身是一個(gè)糊涂賬，而且我們現(xiàn)在看到很多數(shù)據(jù)都是中介的，我們知道在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)不好的情況下，那么中介的很大一筆收入都來(lái)自于租賃市場(chǎng)，那么沒(méi)有他們的一些炒作因素在里邊，我覺(jué)得這個(gè)都是大家可以去思考的，但是所有的因素，我覺(jué)得疊加在一塊，我們都沒(méi)法去解釋?zhuān)瑸槭裁催@兩個(gè)月漲這么多。所以現(xiàn)在我們看到，我們?yōu)槭裁唇忉尣涣�，一個(gè)最重要的原因，我們數(shù)據(jù)不充分，供的也好，需的也好，全國(guó)的房源有多少？比如說(shuō)北京現(xiàn)在有多少房源可以租，海淀區(qū)，哪一個(gè)區(qū)域的房源是多少？我們現(xiàn)在都沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，那么在這樣一種情況下，我們討論說(shuō)，把這個(gè)板子打在新政的頭上，說(shuō)房地產(chǎn)新政導(dǎo)致的，那么我要問(wèn)，你以前你也是租房子的，現(xiàn)在你不買(mǎi)房子了，這個(gè)供求關(guān)系有沒(méi)有變化，另一個(gè)我們看到二手房市場(chǎng)這個(gè)成交量也在下降，而且北京二手房市場(chǎng)上個(gè)月那么下降了40%多，這一部分房源等于是原先準(zhǔn)備賣(mài)的，是不是變成租了？

　　主持人：按理說(shuō)市場(chǎng)更大了。

　　馬光遠(yuǎn)：也就是說(shuō)整個(gè)供求關(guān)系沒(méi)有發(fā)生很大的一個(gè)變化，所以我認(rèn)為就是說(shuō)在目前的情況下，如果說(shuō)這兩個(gè)月漲得這么快的話(huà)，我們看很多因素，很多解釋的理由并不充分，我們一定要繼續(xù)的，就是探求究竟是什么原因?qū)е路孔鈨r(jià)格這么漲，但是其中有一個(gè)原因不可例外，就是目前的這個(gè)市場(chǎng)本身是不規(guī)范的，信息是不對(duì)稱(chēng)的，不排除有炒作的因素在里邊，如果說(shuō)目前的房租漲5%，我覺(jué)得比較正常，因?yàn)檫@幾年房租的上漲是比較平穩(wěn)的，那么如果說(shuō)我們現(xiàn)在看到是20%，我們要探討的是15%的不合理上漲，究竟是什么因素導(dǎo)致的，而不是探討這5%的因素是什么原因?qū)е碌摹?/p>

　　主持人：究竟是什么原因?qū)е铝诉@個(gè)房屋租賃價(jià)格的上漲，這個(gè)原因需要我們徹底的搞清楚，那么我們也注意到，這兩個(gè)月突如其來(lái)的房屋租賃價(jià)格的上漲，究竟是什么樣的原因？如何才能夠讓這個(gè)租賃市場(chǎng)回歸它的理性？回歸它的真實(shí)？稍候繼續(xù)我們今天的評(píng)論。

　　解說(shuō)：房屋租賃價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，是需求增加，還是供應(yīng)減少？房地產(chǎn)調(diào)控新政之下，租賃價(jià)格如何回歸平穩(wěn)與理性？《今日觀(guān)察》正在評(píng)論。

　　主持人：今天我們關(guān)注的是最近一兩個(gè)月以來(lái)，各大城市的房屋租賃價(jià)格的上漲，我注意到今天有朋友給我們發(fā)來(lái)漫畫(huà)，我們一起來(lái)解讀一下。

　　張鴻：這是租金覺(jué)得自己都覺(jué)得自己飛起來(lái)有點(diǎn)不靠譜，我覺(jué)得這是一個(gè)特別尷尬的事，就是過(guò)去我們一直說(shuō)，房屋的租售比，比較大，什么意思呢？就是價(jià)格太高了，租金呢，回報(bào)沒(méi)有跟上去，所以我們希望能夠把這個(gè)房?jī)r(jià)打下來(lái)，它不就泡沫不就少了嗎，現(xiàn)在的問(wèn)題是房?jī)r(jià)沒(méi)下來(lái)，租金上去了，你看上去泡沫好像也小了，好像也合理了，就是數(shù)字上是合理了，但是可能對(duì)老百姓的，普通住房和租房的人的傷害可能加大了。