上半年樓市政策頻出 高燒樓價終降溫

　　2010年一開春，樓市調(diào)控政策頻頻出臺，半年時間過去了，東莞樓市出現(xiàn)不少新變化，成交量大幅度下降，樓盤促銷越來越多，促銷幅度加大。

　　日前，《廣州日報·東莞新聞》聯(lián)合房掌柜進行樓市問卷調(diào)查，總結(jié)半年來樓市政策調(diào)控對東莞樓市的影響及網(wǎng)友對樓市現(xiàn)狀的看法。

　　政策1

　　二套房貸首付款比例不得低于40%

　　1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布通知稱，隨著房地產(chǎn)市場的回升，部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，需要引起高度重視，并要求金融機構(gòu)對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%。

　　政策解讀：信貸持續(xù)收緊，二套房貸規(guī)定逐步明確并開始嚴(yán)格執(zhí)行。貨幣政策已經(jīng)外松內(nèi)緊，銀行信貸已經(jīng)明顯收緊，而且銀監(jiān)會明確二套房貸規(guī)定，銀行也開始嚴(yán)格執(zhí)行，貸款購買第二套住房均要首付四成，而利率優(yōu)惠空間也在收緊，房地產(chǎn)市場預(yù)期已經(jīng)發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變。

　　市場反應(yīng)：東莞樓市繼一線城市成交回落后，節(jié)后成交開始放緩，價格出現(xiàn)松動。

　　東莞中原地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理車德銳介紹，數(shù)據(jù)顯示，1月份東莞商品住宅成交環(huán)比前一個月僅下降5.6%，市場仍然維持較高熱度，但成交分化明顯，受短期年終效應(yīng)影響，豪宅和剛性自住需求持續(xù)釋放。

　　但隨著二套房貸規(guī)定的嚴(yán)格執(zhí)行，投資需求、改善需求將明顯受到平抑，大戶洋房及小戶型公寓成交預(yù)期放緩。

　　部分樓盤價格開始出現(xiàn)松動，促銷優(yōu)惠力度開始加強，但整體均價仍然維持平穩(wěn)。

　　政策2

　　“粵四條”增加普通住房供應(yīng)

　　2月份，廣東出臺“粵4條”，明確支持普通自住購房需求，契稅仍然是征收1%，同時結(jié)合廣東的三舊改造重點工作，增加城市中心區(qū)的普通住房供應(yīng)，另外，港澳臺居民在廣東購房不再享受與內(nèi)地居民同等優(yōu)惠政策。

　　政策解讀：2010年的頭兩個月，房地產(chǎn)市場利空消息頻頻，既有政策方面的，也有市場信息的反饋。各地政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策開始逐步地細化落實。

　　市場反應(yīng)：在東莞，中國銀行、交通銀行、招商銀行、廣東發(fā)展銀行、東莞銀行都上調(diào)了首次購房貸款的首付門檻，由之前的兩成提高到三成，利率7折優(yōu)惠都上調(diào)到了8.5折。

　　東莞中原地產(chǎn)市場研究部分析認(rèn)為，樓市短期內(nèi)進入了信貸最緊的階段。

　　業(yè)內(nèi)紛紛預(yù)測房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策仍未出盡，從而延長了市場對政策調(diào)控的消化期和觀望期，直接影響到上半年的市場成交。

　　政策3

　　全國“兩會”堅決遏制房價過快上漲

　　3月5日，全國“兩會”期間，國務(wù)院總理溫家寶在作政府工作報告時提出四大措施，促進房地產(chǎn)市場平衡健康發(fā)展，并強調(diào)堅決遏制房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。

　　政策解讀：調(diào)控政策頻繁出臺，四大措施是對之前出臺的調(diào)控政策的強調(diào)和完善。

　　市場反應(yīng)：業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，3月份的經(jīng)濟數(shù)據(jù)反映全球主要經(jīng)濟體制造業(yè)強勁向好，經(jīng)濟穩(wěn)中有升；信貸增量高于市場預(yù)期，購房信貸整體上仍然趨緊；而房地產(chǎn)調(diào)控政策基本明朗，市場逐步消化，剛性需求仍然受到鼓勵和支持，同時房價預(yù)期趨向穩(wěn)定，商品房供應(yīng)持續(xù)偏緊，市場成交逐步回暖，市場需求蓄勢待發(fā)，只等開發(fā)商積極推盤推貨。

　　政策4

　　新“國十條”　二套房首付比例不得低于50%

　　4月17日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺新“國十條”，實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策：

　　對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。

　　政策解讀：新政提高了首付比率及二套房利率的政策，增加購房資金成本，改變政策環(huán)境預(yù)期，購房者進入新一輪觀望，在短期內(nèi)可令成交量下降，同時對投資客也是當(dāng)頭一棒。

　　而對于異地炒房也出臺了相關(guān)政策：對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

　　市場反應(yīng)：新“國十條”被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱為“史上最嚴(yán)厲的政策調(diào)控”。

　　東莞中原地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，新一輪市場觀望產(chǎn)生，政策調(diào)控預(yù)期持續(xù)；供需拐點即將顯現(xiàn)；量價明顯背離，縮量滯漲后預(yù)計進入盤整；地產(chǎn)龍頭股價再創(chuàng)新低，樓市調(diào)整壓力劇增。

　　業(yè)內(nèi)觀點

　　政策半年效果明顯

　　合富輝煌東莞市場研究部經(jīng)理李興旺認(rèn)為，目前有幾方面導(dǎo)致了成交量下降，一部分買家進入了觀望，他們看市場形勢預(yù)期價格會下跌，會推遲買房，另一部分買家是因為首付提高，購買門檻提高。

　　光大景湖時代城項目經(jīng)理程偉也表示，此次房地產(chǎn)政策出臺的主要目的是擠掉樓市泡沫，可能會傷害一部分改善型客戶的需求和剛性需求，先一刀切，再逐步規(guī)范，不僅是從金融門檻，更要配合其他立體化舉措。程偉表示，他個人預(yù)計年底之前不可能再出臺更嚴(yán)厲的舉措。

　　東莞不會有大面積降價

　　不少業(yè)內(nèi)人士表示今年的政策調(diào)控和2008年情況不同，不會出現(xiàn)大面積降價現(xiàn)象。

　　李興旺表示，今年經(jīng)濟處于一個回暖的階段，政策對價格的影響不一樣，大部分開發(fā)商的資金鏈仍然扎實，而開發(fā)商經(jīng)歷了幾年的市場變動，對政策比較理性，因此會拿出小部分房源進行促銷，一方面保持人氣，適當(dāng)?shù)鼗鼗\資金，一方面也是通過各種手段維持市場信心。記者蔣幸端