房租狂漲利益鏈調(diào)查 北京部分租房價(jià)格兩月漲50%

　　降價(jià)聲不斷卻引不來銷量上升，樓市已全面進(jìn)入冰凍期了嗎？答案很難統(tǒng)一，但至少可以肯定的一點(diǎn)是：在售房環(huán)節(jié)冰凍之際，租房市場卻呈現(xiàn)出了異常的火爆。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪了解到，租房市場的火熱主要體現(xiàn)在房租價(jià)格大漲上，5月以來的兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，全國多個(gè)重點(diǎn)城市的房屋租賃價(jià)格持續(xù)上漲，北京、上海、深圳、廣州等城市房屋租賃價(jià)格平均漲幅超過了10％，其中北京4、5月份的房屋租賃價(jià)格較去年同期上漲了20%，部分地段好、交通方便的房源漲幅更高達(dá)50%。

　　買房人少了租房人就多了，所以價(jià)格就上去了，這本是一條簡單的邏輯，問題是邏輯背后真是這樣嗎？剛性需求真的能支撐房租快速上漲嗎？還是另有別的原因，比如中介的炒作和哄抬？

　　火熱租房中

　　房產(chǎn)中介的一條不成文的規(guī)矩是，新來的員工只能去做租房，熟悉了之后才能做售房。

　　道理很簡單，租房利潤太低，有經(jīng)驗(yàn)的不屑一顧，賣房子才是發(fā)財(cái)門徑。由此延伸下去的思路是，租房市場一直不溫不火，哪怕售房市場翻上了天。

　　但隨著本輪調(diào)控的深入，中介員工的生存之道發(fā)生了變化，賣房的每月零成交，只能改做租房了。結(jié)果是售房繼續(xù)冷清，租房卻異�；鸨�起來，其中房租大漲是最直接的表象。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者走訪了京城廣渠門附近的一些房產(chǎn)中介門店，面對租金是否上漲的詢問，房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員并不避諱。

　　一位我愛我家的王姓業(yè)務(wù)員表示，過去的兩個(gè)月里，房租幾乎每天都漲一點(diǎn)，一個(gè)月平均要漲10%左右，“這附近國瑞城的一居室已經(jīng)漲到3000元到3300元了，一個(gè)月以前還是2800元的樣子，這跟去年的2500元比起來，你立馬就覺得漲了好多了�！�

　　記者在好租網(wǎng)上查到，鑫天置地一位姚姓業(yè)務(wù)員在5月6日掛出了一套一居室，位于白石橋大街24號院，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是2300元/月，他告訴記者，這套房子早就被簽了，現(xiàn)在同類型的房子，基本都在2900-3000元左右了，兩個(gè)月不到，就漲了將近30%。

　　幾乎與記者接觸的所有人都明顯地感覺到了房價(jià)的上漲，即便是白領(lǐng)也在大呼租不起房了。這和之前一片買不起房的聲音相比，頗耐人尋味。

　　與此同時(shí)，與房租上漲形成鮮明對比的，是二手房交易的縮水。數(shù)據(jù)顯示，自從4月中旬房產(chǎn)新政頻頻出臺(tái)以來，北京中介的二手房炒賣業(yè)務(wù)遭受了沉重打擊，二手房成交量下跌超過50%以上，從5月1日起至6月2日，二手住宅成交總量為14414套，日均成交為436套，成交的套均建筑面積在90平米上下。

　　一個(gè)上漲，一個(gè)下滑，兩條交織的曲線或許存在著彼此關(guān)聯(lián)的交點(diǎn)。那么房產(chǎn)新政下的房價(jià)跳水，是否就是撬起房屋租賃市場的價(jià)格走勢的強(qiáng)力杠桿？由賣轉(zhuǎn)租的持房者與由買轉(zhuǎn)租的觀望者，是否就是這個(gè)交會(huì)的微妙支點(diǎn)？

　　誰抬高了租價(jià)？

　　當(dāng)很多人從租價(jià)上漲看到了售房市場冷清繼而喜悅的同時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)即便不買房去租房也成了高消費(fèi)。到底是什么原因讓租房市場一飛沖天？

　　本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上，近幾年諸如京城等一線城市的租房市場一直在上行，約10%-20%左右的幅度和售房比起來顯然不受關(guān)注，也在相對可接受范圍內(nèi)。

　　以西四環(huán)的兩居房子為例，2003年約1500元/月，到2009年約在2200元/月，累計(jì)漲幅并不小。到了2010年，漲到2600元的時(shí)候卻恰恰是售房價(jià)格即將下降的時(shí)間點(diǎn)。事實(shí)上，剛性需求一直是租房市場的主導(dǎo)。

　　著名經(jīng)濟(jì)評論人葉檀在其個(gè)人博客中撰文指出：“房租上漲不是房價(jià)下挫惹的禍�！彼�認(rèn)為，房租反映的是住房的剛性需求，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、收入與通脹等因素掛鉤。當(dāng)某個(gè)城市的剛性需求居高不下，且有越來越多的人員能夠或者愿意承受高房租在城市居住，這說明該租房者的收入可以彌平高房租。房屋租金的高低與收入密切相關(guān)，通常而言，租金占據(jù)收入的10%到30%，極端者可以高達(dá)50%。

　　簡而言之，葉檀覺得只要房租不超月薪一半，房租的漲跟房價(jià)的跌就沒多大關(guān)系。那么炒房的房蟲會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)手炒起了租房？

　　我愛我家業(yè)務(wù)員盧杰（化名）告訴記者，房蟲主要是靠炒賣二手房賺取中間差價(jià)來獲利，原來200多萬買的房，本來一直賣400多萬，現(xiàn)在350萬就出手，雖然少賺了幾十萬，但炒房客也及時(shí)回籠了資金，各家房產(chǎn)中介門店的落地玻璃窗上，貼滿了時(shí)常更新的售房信息，似乎也在證明這一點(diǎn)。

　　不過，盧杰也有他自己的煩惱：炒房客大都不太愿意出租房，一年幾萬元的租金對于他們來說，還不夠塞牙縫的。

　　中介在炒作？

　　那么，是不是中介炒起了租價(jià)？這點(diǎn)更容易被接受是有理由的。

　　房屋租賃市場的統(tǒng)計(jì)報(bào)告是由房產(chǎn)中介的研究機(jī)構(gòu)出具的，在房東、中介、房客參與的這場三方博弈中，房產(chǎn)中介顯然占據(jù)了主動(dòng)地位，這樣不均衡的博弈在這個(gè)火熱的夏天到處上演。

　　房東陸鵬有一套望京的兩居室，在3年前找到了一個(gè)穩(wěn)定的高素質(zhì)長租客戶，月租4000 元，按年收取租金，已經(jīng)租了3年。今年7月份，就該續(xù)租合同也是收取下一年度租金的時(shí)候了，結(jié)果前幾天周邊的各色中介就開始頻繁給他打電話：“才租4000啊，太低了，現(xiàn)在怎么也得 4800一個(gè)月，只要你把房源委托給我們保證能4800租出去�！�

　　顯然，中介在惡搶囤積出租房源，通過忽悠漲價(jià)煽動(dòng)房東與原租客取消租賃并取得房源，就可以制造一次新的租賃業(yè)務(wù)并收取傭金。

　　關(guān)于這一點(diǎn)，盧杰也承認(rèn)，房東在房子到期前來房產(chǎn)中介詢價(jià)時(shí)，房產(chǎn)中介會(huì)對房租進(jìn)行“推波助瀾”：他們會(huì)報(bào)出比實(shí)際價(jià)格高出10%甚至20%的“心動(dòng)”價(jià)位。這也印證了鑫天置地那位姚姓業(yè)務(wù)員的描述。

　　但陸鵬算了一筆賬后發(fā)現(xiàn)，效果對于業(yè)主來說并不明顯，到底有多少配合中介提價(jià)的就打折扣了。如即使按照中介所報(bào)的漲價(jià)后的4800元，他支付1個(gè)月中介費(fèi)4800元之后，到手租金僅為4400元/月，趕走老的穩(wěn)定租戶再迎來新的租戶，如果中間僅僅產(chǎn)生半個(gè)月到1個(gè)月不等的空置期，這空置成本就有2400-4800元，相當(dāng)于每月到手租金為4000~4200元，基本已經(jīng)與原到手租金持平。

　　某位不愿意透露姓名的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員告訴記者，95%的小中介存在合同到期不退押金，違約之后不付違約金的行為。諸多因素考慮，主動(dòng)流入中介的房源并不是太多。即便有，中介似乎也有太多的無奈。

　　“真的是沒辦法，這房租是水漲船高，不是我們中介要漲價(jià)，房東也不傻，他這么多家中介問下來，一家報(bào)得比一家高，他肯定漲價(jià)啊，肯定選報(bào)最高的那家中介掛房子�！宾翁熘玫氐倪@位姚姓業(yè)務(wù)員似乎覺得房租走高是因?yàn)椤氨娦枪霸隆薄?/p>

　　房源緊張的同時(shí)客源充足，似乎是房產(chǎn)中介統(tǒng)一的理由。

　　“現(xiàn)在公司里最缺的就是房源，客源倒是一直很充足，基本上看不了幾套房子就搶著簽了，漲價(jià)了也搶著簽，不簽再想找合適的房子就不知道得等多長時(shí)間了�！北R杰自己手里房源也不多，這幾天正忙著給他的房蟲朋友打電話，問問他們有沒有房子要出租的。

　　短期內(nèi)難再大漲

　　房租大漲之后怎么辦？之前關(guān)心售房市場的人越來越關(guān)心租房。

　　有的人玩起了“計(jì)謀”。和同學(xué)一起合租的藍(lán)小琪繞過了中介，通過在網(wǎng)絡(luò)論壇發(fā)帖的方式找到了同樣尋求“雙贏”的房東，雖然房租最后還是稍微高出了預(yù)期，但也省去了一大筆中介費(fèi)以及一堆跟中介打交道的麻煩。在這場博弈中，對房客來說，不吃虧就是勝利。

　　但對于大多數(shù)房客來說，更多的情況下需要跟中介打交道，能否在合適的價(jià)位租到自己想要的房子，考驗(yàn)著他們的談判能力。如果房租占比超過收入的30%，將大大增加生活成本，按照葉檀50%的“警戒線”來劃分，超過的話，就將淪為租金的房奴，這時(shí)候，對外來工作者來說，就不是簡單的租房問題，而是在京滬廣深這些一線城市的去留問題。

　　想必房產(chǎn)中介也明白這個(gè)道理，不會(huì)任由高房租嚇走客源，如此看來，房租的上漲勢頭可能要放慢節(jié)奏。

　　雖然鏈家地產(chǎn)市場分析部的6月統(tǒng)計(jì)報(bào)告還沒有出來，但其市場分析師張?jiān)旅鞔_地告訴《華夏時(shí)報(bào)》的記者，就目前監(jiān)測的6月份數(shù)據(jù)來看，已經(jīng)出現(xiàn)小幅回落，不會(huì)再出現(xiàn)短期內(nèi)快速上漲的局面。

　　現(xiàn)在看來，這跟股市中拉起一波行情之后進(jìn)行打壓再伺機(jī)放量實(shí)在是異曲同工。