逆勢(shì)拿地調(diào)控政策下的房企投資邏輯(2)

　　逆市購地三邏輯

　　綜合地產(chǎn)調(diào)控以來土地購買方的行為會(huì)發(fā)現(xiàn)，較之調(diào)控前層出不窮的非理性競(jìng)買，現(xiàn)在企業(yè)在買地過程中表現(xiàn)出了非常明顯的理性和計(jì)劃，同時(shí)，企業(yè)的購買觀念也開始分化。

　　在企業(yè)近期的買地舉動(dòng)背后，記者觀察發(fā)現(xiàn)基本的邏輯不外乎三種：首當(dāng)其沖的一種就是——便宜。

　　像萬科、萬達(dá)、保利等品牌房企在5、6月份購買的地塊基本都位于二、三線城市，不少城市本身地價(jià)就不是很高，調(diào)控政策出臺(tái)后受總體市場(chǎng)影響更是有所下降，最后基本上都是以底價(jià)成交，樓面地價(jià)大多是一兩千元，甚至不足1000元。

　　如萬科在今年已經(jīng)買入了至少35宗土地，但其為此支付的資金卻不超過200億元，其在成都購買的土地樓面價(jià)僅870元/平方米；而保利于5月購入的兩個(gè)位于上海熱點(diǎn)地段的土地，樓面地價(jià)卻不到萬元，其在沈陽和成都所購?fù)恋貎r(jià)格也只在千元上下。

　　雖然企業(yè)購買時(shí)因購買量大而顯得總額不菲，但仔細(xì)算算其實(shí)都是很劃算的買賣，而這一點(diǎn)正是手里有錢的企業(yè)所看中的�！叭舴績r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，市場(chǎng)預(yù)期悲觀，地價(jià)的調(diào)整幅度將大于房價(jià)，因此開發(fā)商在房價(jià)下跌期將比在房價(jià)上漲期顯得更加有利可圖�！比f科方面對(duì)此的表示不難看出其“貪便宜”的心理。

　　第二種邏輯是質(zhì)優(yōu)。此類企業(yè)在購地策略中更看重優(yōu)質(zhì)地塊，為此甚至愿意付出相當(dāng)高的單價(jià)。

　　6月下旬杭州拍出的兩個(gè)地塊就是比較典型的例子。當(dāng)時(shí)成交的兩宗住宅用地分別經(jīng)過了21輪和13輪競(jìng)拍才塵埃落定，其成交價(jià)格相比同地段的歷史成交紀(jì)錄沒有絲毫下降。

　　其中一塊地的購買方是寧波榮安房產(chǎn)，分析這家企業(yè)的背景便不難推斷其之所以出如此高價(jià)的邏輯：寧波榮安地產(chǎn)股份有限公司前身為寧波中元股份有限公司，為上市公司，股票簡稱“甬中元A”。2009年6月，公司更名為榮安地產(chǎn)股份有限公司，全面退出通信及相關(guān)設(shè)備制造業(yè)，進(jìn)軍房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)業(yè)。作為一家剛轉(zhuǎn)型成純地產(chǎn)類的上市公司，寧波榮安可以說是地產(chǎn)業(yè)中的新丁，很可能面臨對(duì)市場(chǎng)把握不好的問題, 因此購買優(yōu)質(zhì)地塊更有利減小運(yùn)營上的風(fēng)險(xiǎn)，其高價(jià)購地行為背后其實(shí)有著非常理性的購地理念。

　　在近期的土地市場(chǎng)上，優(yōu)質(zhì)地塊只要掛出來都不乏搶購者，“這反映了當(dāng)前市態(tài)下開發(fā)商拿地觀念的分化�！辟Y深房產(chǎn)評(píng)論員丁建剛這樣認(rèn)為。

　　第三種邏輯是符合企業(yè)戰(zhàn)略布局。在六月中旬南京舉行的一次土地拍賣中，中電熊貓置業(yè)以6628元/每平米的樓面價(jià)購得一塊土地，這是該企業(yè)在南京市場(chǎng)上拿到的地塊中價(jià)格最高的，該企業(yè)營銷總監(jiān)馬濤事后表示：“因?yàn)樵摰貕K早已納入企業(yè)的整個(gè)規(guī)劃中，因此以一個(gè)相對(duì)的高價(jià)拿地，更多的是從整個(gè)項(xiàng)目完整的角度去考慮和衡量它的價(jià)格的�！�

　　買地中有這種心態(tài)的企業(yè)并不少見，6月中旬金帝集團(tuán)在廈門買地時(shí)一個(gè)引人注目的舉動(dòng)也非常能說明問題。在一個(gè)地塊出讓過程中，金帝集團(tuán)?仁文置業(yè)在已經(jīng)給出的5.93億元最高報(bào)價(jià)后，再度舉牌最終以6.0001億元買下了這一地塊，看似“多此一舉”的原因其實(shí)是為了緩解資金上的壓力。