房價里的民意不可被代表

　　6月24日，搜房網(wǎng)作為數(shù)據(jù)首發(fā)媒體，公布了中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院-中指調(diào)查共同調(diào)研的結(jié)果：《2010年第二季度購房者消費調(diào)查研究》(下稱“研究”)。該報告的數(shù)據(jù)被解讀成，在國家采取一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施背景下，購房者觀望心理嚴重，有六成人堅信房價下跌。這個結(jié)論被各種媒體廣泛傳播，網(wǎng)評如潮。

　　但筆者注意到，這個號稱是中國房地產(chǎn)購房者調(diào)查的樣本范圍，小到只有北京一地，窄到面向的人群只是“由本項目的訪員在北京搜房組織的看房團和一些專題活動中分發(fā)問卷”涉及的人。而且即使這么小，這么窄，還一共只采集了964個在北京的購房者的樣本——而北京一地，年銷售房產(chǎn)的套數(shù)成千上萬，僅上半年銷售套數(shù)排名前十的新項目，就賣出去近9000套房子。

　　這樣的樣本，能得出什么可靠的結(jié)論？就它所提供的數(shù)據(jù)范圍和調(diào)查方式，連北京最普通的新開樓盤銷售前的盡職調(diào)查都不如，想以這樣的樣本，描述樣本地北京的情況都掛一漏萬，遑論中國房地產(chǎn)？不過該“研究”也說了些無奈的大實話。該機構(gòu)華北分院總經(jīng)理蔣云峰對媒體說：“從研究結(jié)果看，購房者表現(xiàn)出四個明顯的心理特點，一是對調(diào)控政策有信心，二是對平抑房價有信心，三是市場觀望的氣氛濃，還有一個就是大家認為目前房價仍然偏高。”

　　這個大實話，說穿了是某種主題先行的調(diào)查。大家都在說房價太高了，要求政府管理；因此政府管理了，出臺了各種宏觀調(diào)控政策。因此這家號稱權(quán)威的調(diào)查機構(gòu)，就采樣了964個人——據(jù)說這些人大頭是公司員工(46.4%)和公司管理人員(19.2%)，家庭收入大多為10萬元(近60%)。這個樣本的結(jié)構(gòu)，很符合我們現(xiàn)在的社會是商業(yè)社會，公司之外的人員少，農(nóng)民工可能都在公司化的機構(gòu)里，政府是唯一的土地公司，公務(wù)員也可視為公司職員。這樣的商業(yè)社會，得出上述結(jié)論，中國人對地產(chǎn)的看法近乎大一統(tǒng)了，這多和諧呀！

　　于是房價的民意可以歸納為，國人一定相信調(diào)控政策有效，相信政府有平抑房價的能力。至于所謂觀望的心理，家庭年收入在10萬元的群體,去吃一頓火鍋可能不需要太觀望，要買房子肯定是要觀望良久的。即便在2000年房價還很低的時候，家庭收入10萬元的人，買房子也要觀望良久的。

　　而房價太高的結(jié)論，讓人懷疑這個號稱中國地產(chǎn)指數(shù)的調(diào)查機構(gòu)，對價格指數(shù)處理的專業(yè)能力。因為市場的心理認為價格高了，不是編制價格指數(shù)的基本標準和原則。

　　價格指數(shù)的編輯本身只是數(shù)據(jù)描述，并非貴賤的判斷。它所顯示的價格高低，只有和歷史數(shù)據(jù)相比才有意義。

　　盡管個人消費者也好，投資人也好，投機者也罷，甚至研究價格的人，都可以隨心所欲地發(fā)表，對價格高低引起的合理與否的意見，說貴論賤。但要編制價格指數(shù)，尤其號稱是中國這樣權(quán)威的價格指數(shù)，卻不能這么心理活動化，而要客觀做出某種嚴格的價格指數(shù)曲線。按照曲線的坐標，談同比環(huán)比，給人以中性獨立的參考意見。不能大家說高，就說高了；也不能大家說低了，就說低。要有時間的維度，要有參照和比較，否則這種調(diào)查，就既不能獨立，也肯定不符合民意。而只是某種主題先行的調(diào)查，是自己給自己的某種觀點找理由。這種自證的行為，打著中國調(diào)查的名義，以自己的觀點，代表看不見摸不著的民意，無疑是不科學(xué)的。

　　房價里肯定有民意。但任何有民意的東西，怎么量化和處理，由誰來代表，自古就是難題。這個我們暫時解決不了，但可以肯定，一份964個公司職員及其管理人員的“研究”，肯定代表不了房價里的民意。

　　[陳寧遠 本文僅代表作者個人觀點]