上海學區(qū)房租金漲幅并不突出

　　“學區(qū)房”，是個頗有中國特色的名詞。因為對口比較有名的小學、初中甚至幼兒園，這些學區(qū)房就可以比周邊的其它小區(qū)的房價高出20%左右。不過，單從房租來看，學區(qū)房和周邊的小區(qū)相比并沒有什么優(yōu)勢。記者采訪發(fā)現，近來不少學區(qū)房的房租也隨著整體行情有所提升，但租售比和周邊地區(qū)的房子相比還是要略低一些。而且，幾大板塊學區(qū)房的租售比都低于或接近1:500。

　　本報記者 吳華

　　兩種學區(qū)房兩種應對方案

　　所謂學區(qū)房，就是那些離名校(初中、小學、幼兒園)很近的房子。不過，這其中又包括了兩個概念。一種是指屬于名校招生范圍內的小區(qū)房源，就是對口名校的小區(qū)房源；還有一種比較廣義上的學區(qū)房，則是指那些靠近名校的房子，雖然不對口名校，但住在這里孩子上學比較方便，有利于家長管理孩子的生活和學習。

　　因為大多數父母購買學區(qū)房的目的都是為了讓孩子能夠進入比較理想的學校就讀，因此，對這部分父母來說，顯然傾向于買而不是租對口學校的學區(qū)房。不過，也有一些父母，孩子已經入讀這些學校，他們是希望能夠住在學校附近，方便接送和照顧孩子，這個時候，是買房還是租房就要看具體家庭的經濟條件了。

　　因為學區(qū)房的均價較高，一下子買個面積比較大、環(huán)境比較好的房子需要比較雄厚的經濟實力。因此，不少父母就不厭其煩地想出了一套曲線救國的方法。首先，買一套總價相對較低的小面積的學區(qū)房，把戶口遷進去，用來確保孩子可以進入對口名校；然后，把這套小房子租出去；最后，當孩子進入學校讀書后，在學校附近再買或者租一個不是對口學校的房子，這個房子的均價會低于學區(qū)房，但比較適宜居住，也便于接送孩子上學。

　　幼兒園帶來房價上漲

　　記者以購房者身份調查了滬上幾個比較知名的學區(qū)房板塊發(fā)現，學區(qū)房的均價普遍比周邊非學區(qū)房要高，溢價大約在20%左右，如果是小戶型，溢價還要更高。

　　例如靜安區(qū)的三和、四和花園一帶，作為對口一師附小的學區(qū)房，一直是眾多家長追捧的。中介推薦給記者一套三和花園的三室兩廳，124平方米，總價395萬，單價要將近3.2萬元，另一套四和花園的小戶型，50平方米的毛坯房，總價為205萬元，因為面積小，單價高達4萬。而附近比三和、四和花園房齡要小很多的新閘大廈，159平方米的三室兩廳，總價455萬元，單價2.8萬元。

　　梅園五、六街坊因為對口的學校從幼兒園開始到初中都是浦東比較好的學校，因此成為浦東的經典學區(qū)房。中介告訴記者，這里的均價目前在3萬元左右。對口幼兒園稍差的梅園三、四、七街坊等均價略低一些，在2.8萬元左右。這意味著，僅僅因為一個比較好的幼兒園所帶來的溢價就達到每平方米2000元左右。

　　雖然學區(qū)房一直號稱比較抗跌，但最近一段時間以來，宏觀調控政策對房價的調控作用在學區(qū)房的價格上也有所體現。一個中介告訴記者，今年3月份，梅園五、六街坊的房子曾經掛到每平方米3.5萬元的高價，如今在3萬元左右，價格下降了14%左右。

　　學區(qū)房房租并不占優(yōu)勢

　　對于絕大多數購買學區(qū)房的父母來說，作為一種教育投資，學區(qū)房最重要的功能是確保孩子能夠進入理想中的學校，其次的功能是保值升值。至于租售比，在很多購買學區(qū)房的父母眼中，是最后考慮的問題。

　　但即使買的是面積最小、總價最低的學區(qū)房，也畢竟是一筆幾十萬、上百萬的固定資產投資。因此，不考慮租售比是不可能的。

　　因為學區(qū)房板塊大多位于交通方便的地帶或者靠近商業(yè)區(qū)，所以出租率普遍比較高，空置期比較短。小房型的房子多出租給附近的白領，而大房型的房子則有部分租客是就讀于附近名校的家庭。不過，在房租價格方面，與周邊其它的非學區(qū)房相比，并不具備什么優(yōu)勢。

　　記者采訪中，不少中介都告訴記者，最近房租有所上漲，基本上每個月上漲了200-300元，這個漲幅和同地段的非學區(qū)房差別不大。

　　三大區(qū)學區(qū)房租售比調查

　　記者計算了一下幾個地區(qū)的學區(qū)房租售比，發(fā)現除個別地區(qū)外，普遍低于1:500。與附近的非學區(qū)房相比，租售比略低。但影響租售比的最重要因素主要還是地段。

　　一、浦東新區(qū)

　　梅園幾個街坊的租金比較接近。因為距離陸家嘴很近，加上靠近四條地鐵線路，雖然是房齡比較長的老公房，但租金一直不低。據中介介紹，一般來說，一室戶可以租到2200元左右，兩室戶租金大約為3500元。租戶大多為在附近的白領。

　　以梅園五街坊的一套房子為例，這套57平方米的兩室戶總價172萬，均價大約為3萬，租金為每個月3200元，租售比大約為1:534。另一套梅園六街坊的房子，面積約50平方米，總價155萬，租金每個月2800元，租售比大約為1:553。

　　二、靜安區(qū)

　　以四和花園為例，50平方米的一房，總價205萬，出租的租金為3000元，租售比約為1:683。三和花園的另一套房子，面積70平方米，總價220萬，租金為4000元，租售比大約為1:543。

　　三、徐匯區(qū)

　　徐匯區(qū)的長橋板塊也是比較受關注的學區(qū)房板塊之一。這里一方面對口的小學不錯，另外一方面距離上海中學很近，許多陪讀家長都有租房的需求。中介向記者推薦了園南一村的一個42平米的房子，總價88萬元，均價約為2.1萬，租金每個月1800元左右。這樣算下來，這個房子的租售比為1:490，是記者算下來最為劃算的房子。

　　而按照業(yè)內人士的說法，如果單從租售比的角度來考慮房產投資的話，租售比低于1:300就不劃算了。

　　高安路

　　學區(qū)房租比買劃算

　　放著自己家舒適的聯體別墅不住，曹爸爸最近正忙著去租房，一切只因女兒9月要上學。四年前，曹爸爸就開始為女兒籌劃擇校問題，最終買下了親戚在高安路的一套僅20多平米的合用老公房，把女兒的戶口報進去，今年終于擠進了高安路一小的大門。盡管如愿以償了，但煩惱還沒有結束。夫妻兩人都要上班，必須讓老人接送上學，又舍不得女兒小小年紀長途奔波，只能全家總動員搬家，但習慣了住大房子的一家五口怎么擠得進那20平米的蝸窩。

　　高安路一小附近，正是鬧中取靜的黃金地段，大多是有年數的老公房，要么是建了近20年的華龍公寓、華強公寓、華琦公寓，價格都不菲，單價都要超過3.5萬一平米，正遇上樓市前景不明，曹爸爸不想豁出去這么大。

　　“臨近開學，8月份可是租房子的旺季，現在倒是有一批小學畢業(yè)的退房了，所以要租就趁早下手吧！”中介說。他去看了一套98平米的公寓房，環(huán)境比老公房是好了一些，可月租金也超過了5000元。不過算下來，這套房子的市場價格也要接近350萬了，年租金6萬元，年租金回報1.75%，倒是租比買劃算，還不用擔心樓市調控風險，所以曹爸爸很是心動。丁艷芳

　　租售比

　　每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。

　　國際上用來衡量一個區(qū)域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。