中介人為推高等三大因素致房租持續(xù)上漲

　　綜合多方面情況看，當(dāng)前房租上漲的原因是多重的，主要有房地產(chǎn)新政導(dǎo)致滿足住房需求方式改變、房地產(chǎn)中介推波助瀾、季節(jié)性因素等。

　　下一步需要采取以下措施，應(yīng)對房屋租賃價格過快上漲：一是增加供給，來緩解當(dāng)前供不應(yīng)求局面；二是提高低收入者收入水平，增加住房補貼；三是規(guī)范和引導(dǎo)房屋租賃市場健康發(fā)展。

　　⊙徐策

　　近來，全國多個重點城市的房屋租賃價格持續(xù)上漲，使得低收入群體的生活壓力不斷上升。綜合多方面情況看，當(dāng)前房租上漲的原因是多重的，主要有房地產(chǎn)新政導(dǎo)致滿足住房需求方式改變、房地產(chǎn)中介推波助瀾、季節(jié)性因素等。需要采取有效對策予以解決。

　　我國部分地區(qū)房屋租賃價格出現(xiàn)持續(xù)上漲現(xiàn)象

　　近來，全國多個重點城市的房屋租賃價格持續(xù)上漲。北京、上海、深圳、廣州等城市房屋租賃價格平均漲幅超過10%，部分地段好，公共服務(wù)配套好的區(qū)域，房屋租賃價格漲幅甚至達(dá)到20%。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2008年北京市平均的租賃價格為2490元，2009年平均租賃價格為2547元，租賃價格小幅上升2.3%，而2010年前6個月，北京市平均的租賃價格為2928元，比2009年上升15%。特別是5月、6月間租金上漲驚人，據(jù)統(tǒng)計，今年5月、6月，北京平均的租賃價格為每月3000元，同比2009年租金上漲了20.3%。

　　從全國來看，自2008年年中直到2009年8月份CPI中居住類指標(biāo)的房租價格指數(shù)持續(xù)下滑，隨著經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)房租價格也不斷攀升，近期也出現(xiàn)了大幅上漲，由2010年年初2.9%上漲為5月份的3.6%，這一速度高于2002年以來各年同季平均增速0.5個百分點。

　　進(jìn)入2010年以來，住宅以及普通住宅的租賃價格指數(shù)繼續(xù)了2009年6月份以來的上升趨勢，并且增速有所加快。2010年1季度住宅租賃價格指數(shù)為101.9，分別快于2005年以來各季度平均值和各年同季平均值0.69和0.58個百分點。普通住宅租賃價格指數(shù)為103.6，分別快于2005年以來各季度平均值和各年同季平均值1.77和1.76個百分點。

　　在房地產(chǎn)價格尚未出現(xiàn)明顯下降，房屋租賃價格又大幅上漲，這對剛性住房需求者將帶來巨大的影響。統(tǒng)計顯示，北京的普通住宅平均租賃水平，經(jīng)過數(shù)月的上漲，達(dá)到每月2947元，已經(jīng)超過2009年北京應(yīng)屆畢業(yè)生的月平均工資2472元。這將使得低收入群體的生活壓力不斷上升。

　　多種因素導(dǎo)致當(dāng)前房屋租賃價格持續(xù)上漲

　　近來，我國房屋租賃價格持續(xù)上漲的原因是多方面的，主要包括以下幾個方面：

　　1、房地產(chǎn)新政使住房需求發(fā)生階段性變化。在今年出臺的“最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)政策之后的兩個月，關(guān)于房屋租賃價格上漲的討論隨之而起。房地產(chǎn)市場以及房屋租賃市場盡管不同，但的確有著內(nèi)在的聯(lián)系，聯(lián)系的結(jié)合點是這兩個市場都具有滿足居民住房需求的功能。

　　房地產(chǎn)“新政”出臺以來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出迅速冷卻的態(tài)勢，成交量大幅下滑。由于我國正處于城鎮(zhèn)化加速階段，住房的剛性需求仍然占較大比重。目前不少農(nóng)村人口舉家到城里打工；不發(fā)達(dá)地區(qū)的人口流動到大城市尋求機遇；每年還有大量的大學(xué)畢業(yè)生留在城市就業(yè)；本地居民也還有改善居住的需求，年輕人要結(jié)婚；尤其不能忽視的是，城市大拆大建中，還造就了大量拆遷戶。不管是買房還是租房，這些人都需要居住空間。

　　需求在增加，但住房的供給跟不上需要。而目前來看，當(dāng)多數(shù)剛性需求一方面由于前期房價過快上漲導(dǎo)致被擠出房地產(chǎn)市場，另一方面在前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策的背景下，即便具有一定的支付能力，也將選擇持幣觀望。

　　通過提高貸款首付，取消貸款利率優(yōu)惠，限制購買多套房，限制外地人購房等等措施等一系列圍繞遏制投機需求的政策，同時也將一些原本準(zhǔn)備買房的剛性需求者擋在門外，這些人不得不去租房市場作為替代性的選擇。進(jìn)入租房市場的人多了，用于出租的房源并未增加，供求發(fā)生變化使得房租上漲。

　　2、房地產(chǎn)中介人為推高房租。房地產(chǎn)中介公司作為一個信息服務(wù)性機構(gòu)，理論上是利用其在信息資源的優(yōu)勢降低住房需求者的搜集成本。然而現(xiàn)實中我國房地產(chǎn)中介行業(yè)運行還很不規(guī)范，無論是房地產(chǎn)價格的波動、還是房屋租賃價格快速上漲，房地產(chǎn)中介機構(gòu)均具有推波助瀾的作用。

　　以房屋租賃價格為例，由于當(dāng)前房屋買賣市場極度冷卻，成交量急劇下滑，房屋中介收益率也隨之下滑。為補償房地產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)上的損失，中介機構(gòu)更多地會注重租賃業(yè)務(wù)的“開發(fā)”。據(jù)調(diào)研，多數(shù)房地產(chǎn)中介是不允許房東與房客直接見面和聯(lián)系，而隨著租房需求不斷增加，中介公司會有兩個選擇，第一，勸說房東提高租金，這是由于中介公司獲得的傭金與房租直接掛鉤；第二，對于已到期房客，以租金普遍上漲為由肆意大幅提高房租，目的在于不再與該房客續(xù)租，這是由于如果續(xù)租將不能收取中介費。

　　而在租房需求比較旺盛的條件下，中介公司則非常希望租期縮短，以增加其同一套房源的租賃次數(shù)，進(jìn)而增加傭金。這樣一來，是很多原本已經(jīng)滿足住房需求的租房客又被推向了房屋租賃市場，人為地擴大了該市場的需求量，進(jìn)而推高房屋租賃價格；第三，往往中介在租賃市場旺盛的時期更希望選擇“代理”的方式自己先把房東的房子承租下來，然而在加價出租。

　　3、房租快速上漲具有部分季節(jié)性因素。房屋租賃價格上漲也具有部分的季節(jié)性因素，這主要是由于每年6、7月份是大學(xué)生畢業(yè)的時間，因此這段時間往往是租房需求比較旺盛的時期。同時，隨著越來越多的人為方便孩子上學(xué)，選擇在學(xué)校附近租房，然而學(xué)區(qū)房源有限，進(jìn)而推動房租上漲。

　　應(yīng)對房屋租賃價格過快上漲的對策

　　妥善解決好當(dāng)前房屋租賃價格快速上漲的問題是對于解決人民群眾住房問題的重要環(huán)節(jié)之一，必須采取多方面的手段予以應(yīng)對。

　　1、圍繞“增加供給”來緩解當(dāng)前供不應(yīng)求的市場矛盾。只要供給不足，就一定會有漲價行為，如果說售房市場有投機者囤積居奇以炒作牟利的話，租房市場不可能存在這種投機行為，因此，應(yīng)對房屋租賃價格過快上漲的措施應(yīng)該圍繞“增加供給來展開”。

　　第一，政府應(yīng)該“放松地根”，讓開發(fā)商建造更多的商品房，提高住房供給將從根本上就愛那個地房地產(chǎn)價格以及房屋租賃價格；第二，政府也要建設(shè)更多的公共出租房包括廉租房，以增加供給滿足需求進(jìn)而降低價格，只有加大公租房的建設(shè)力度，讓公租房的房源優(yōu)勢，信譽優(yōu)勢，穩(wěn)定優(yōu)勢來平抑市場，散兵游勇的業(yè)主才抬不起價來，高漲的租金才不會把租房者逼入絕境；第三，通過稅收政策調(diào)整，鼓勵閑置房源出租，釋放房屋租賃市場的供給。

　　2、提高低收入者收入水平，增加住房補貼。我們看到我國居民收入水平較低，尤其是低收入水平居民占比較高。而在高房價的背景下，房屋租賃成為滿足住房需求的重要方式的格局勢必導(dǎo)致房租大幅上漲。短期內(nèi)問題的核心是，收入與房租上漲不同比例，房租上漲快于收入水平增加，使得普通居民難以承受。

　　與此同時，通貨膨脹預(yù)期仍然存在，如果與居民生活相關(guān)的諸多消費支出項目價格均持續(xù)上漲，勢必會帶來一定的社會問題。因此，必須要推動收入分配制度改革，提高居民收入水平。在短期內(nèi)需要，對低收入者，尤其是剛剛畢業(yè)參加工作的大學(xué)生，建議政府和企業(yè)共同想辦法提高其住房補貼。

　　3、規(guī)范和引導(dǎo)房屋租賃市場健康發(fā)展。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場的特點包括，第一，房價過高，與居民收入水平不適應(yīng)；第二，結(jié)構(gòu)失衡，住房供給結(jié)構(gòu)與住房需求結(jié)構(gòu)不匹配，供給住房多半是商品房，而且是大戶型，需求者則往往更多希望買到政策性住房，小戶型的住房；第三，資源錯配，一部分人擁有大量住房，而予以閑置，而另一部分人則急需住房卻買不起。基于以上特點，房屋租賃市場對于我國居民而言具有十分重要的意義。

　　按照大多數(shù)國家的經(jīng)驗，房屋租賃實際上應(yīng)該是大多數(shù)居民滿足住房需求的方式。因此，只有擁有一個健康的房屋租賃市場，才能妥善地解決好廣大人民群眾的住房問題。針對當(dāng)前我國房屋租賃市場所存在的問題，需要采取多種措施予以規(guī)范。第一，盡快出臺關(guān)于規(guī)范和引導(dǎo)房屋租賃市場健康發(fā)展的意見，充分考慮到租房者在房屋租賃過程中的弱勢地位，并保護其合法利益。針對違法違規(guī)、惡意損害租房者利益的中介應(yīng)取消其營業(yè)資格，并予處以高額罰款。第二，嚴(yán)厲遏制房地產(chǎn)中介惡意炒作，提高房租；第三，加強房地產(chǎn)中介組織機構(gòu)審批和管理，定期對其進(jìn)行培訓(xùn)、監(jiān)督和檢查。

　　(作者單位：國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部）