京滬商圈險企自用樓出租調(diào)查:京半數(shù)入駐金融街

　　力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控政策的來臨，但保險公司投資不動產(chǎn)的步伐似乎沒有放緩的意思。

　　11日，太平集團總經(jīng)理助理、太平投資控股董事長鄭常勇表示，由太平保險集團投資的、造價高達22億元的太平金融大廈預計將于2011年2月竣工并交付使用。

　　北京

　　CBD商圈

　　在北京市朝陽區(qū)最重要的黃金地段——朝外大街的商務核心區(qū)，有一座標志性的建筑物，它就是中國人壽大廈。

　　根據(jù)其公開租賃資料介紹，中國人壽大廈是北京中保信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱北京中保信)于1996年開發(fā)建設的一座集辦公、商務、餐飲、會所于一身高檔智能化寫字樓。占地面積約10000平方米，建筑面積11.58萬平方米，可租賃總面積10萬平方米。

　　“我們的出租報價是每月220元/平方米。”當《證券日報》記者致電北京中保信官方網(wǎng)站銷售熱線，一位售樓工作人員介紹。

　　而從一家知名房地產(chǎn)租賃中介那里，我們了解到，緊鄰中國人壽大廈的寫字樓—泛利大廈、豐聯(lián)廣場，報價卻不過每天4元— 4.5元/平方米左右，折合每月僅140元/平方米。

　　如此差價，中原地產(chǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司一位人員解釋說，如果地理位置差別不大，這主要是跟寫字樓的房齡和配套設施有關。

　　中國人壽大廈開發(fā)商北京中保信，已經(jīng)在2009年12月更名為國壽地產(chǎn)有限公司(下稱國壽地產(chǎn))。如今國壽地產(chǎn)業(yè)是國壽集團全資子公司。

　　而除了中國人壽大廈，在CBD，被保險公司收入囊中的高檔寫字樓不在少數(shù)。

　　2005年，人保財險投資17.05億元購得位于東三環(huán)國貿(mào)橋西南角的銀泰中心7.85萬平方米地產(chǎn)。根據(jù)某租賃網(wǎng)站最新信息，銀泰中心最新租賃價格是每天7元/平方米左右。

　　2006年，泰康人壽和民生人壽分別購得位于CBD中心區(qū)內(nèi)，東三環(huán)京廣橋東北角的北京國際中心1號樓(現(xiàn)泰康金融大廈)6萬平方米和2號樓(現(xiàn)民生人壽大廈)2.8萬平方米， 投資額分別為13.32億元和5.9億元。最新租賃價格在每天7—8元/平方米左右。

　　2008年，位于CBD區(qū)域朝陽區(qū)光華路七號的世紀財富中心西座被平安收購,成交面積約5萬平方米,價格達到14億元。現(xiàn)租賃價格在每天7元/平方米左右。

　　“CBD的寫字樓價格差別比較明顯，7、8塊的屬于中高價位，4塊左右，5、6塊的都有�！� 中原地產(chǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的一位工作人員介紹，比如上述世紀財富中心旁邊的漢威大廈租金價位就在4.5元/平方米左右。而且今年以來，CBD優(yōu)質(zhì)寫字樓租金上漲明顯。

　　北京

　　金融街商圈

　　除了CBD,北京的黃金商圈，自然而然就會想到金融街了。盡管如此，這里的商業(yè)地產(chǎn)行情還是有些讓人出乎意料，保險公司投資的寫字樓也讓人感到有些目眩。

　　每月650元/平方米，折合每天22元/平方米。就算是去掉其中的物業(yè)費，該寫字樓的租金也在每天20元/平方米左右。這樣的價格與上述CBD的幾座大廈租金價格相比，翻了一番多！

　　這就是座落于北京西城區(qū)金融街核心區(qū)域的中國人壽中心大廈的租金報價。大廈總建筑面積91477.1平方米，辦公層面積2105平方米。2005年，根據(jù)當時的公告，國壽集團、國壽資產(chǎn)管理公司、北京中保信等共投入11.2億元購得整棟大樓。其中國壽集團、國壽資產(chǎn)管理公司作為辦公自用，中保信則用于對外出租。

　　“現(xiàn)在，這座大廈里就剩下一個530多平方米的開間了，其余的都租出去了。”一位工作人員介紹。

　　顯然，每月650元/平方米的租賃價格是少數(shù)。但是，根據(jù)去年11月下旬的一個走訪調(diào)查結果，當時中保信持有的該樓樓層的出租率達到了100%，平均月租金約為每平米280元。根據(jù)公開資料，該樓單層面積為2105平米，若以原北京中保信購得10樓層(除去自用)粗略估算，該項目的年租金可達7000萬元左右。

　　除此之外，國壽地產(chǎn)在金融街的投資項目還包括鑫茂大廈，其西臨西二環(huán)主路，北臨武定侯街，位于兩條主路的交叉路口，占據(jù)了金融街中心區(qū)的“金角”。

　　如此，公司方曾對外透露，原北京中保信年租金收入超1.9億元。

　　另外，位于北京市西城區(qū)金融街的F1大廈，商業(yè)項目約為114250平方米，2006年9月27日批準銷售當日就整棟出售給中國人壽，成交金額19.6億元。

　　不過，國壽遠不是這條大街上唯一一家銜著“肥肉”的保險公司。泰康、太保、平安、中意人壽等保險公司也早已紛紛在金融街搶駐地盤。

　　2006年11月，泰康人壽保險出資1.021億美元收購了位于西城區(qū)金融街核心地帶的F2-B大廈，總建筑面積達3.8萬平方米，其中商業(yè)部分建筑面積約17000平方米。

　　同一時期，中意人壽整購北京西單大街以西、西長安街南側的凱晨廣場東座第七層整層，面積近4000平方米，單位售價高達32000元/平方米，一度成為當時北京寫字樓史上售價之最。

　　太保在以自用名義購入投資性物業(yè)的國內(nèi)保險機構中，可以算是后來者。直到2008年，太保以近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈，以大廈約7.1萬平方米的建筑面積計，收購單價約3萬元/平方米。

　　據(jù)了解，2005-2009年，保險機構累計整購寫字樓面積達106.6萬平方米，占同期北京整購寫字樓市場總量的16.6%，其中累計購買金融街寫字樓47.2萬平方米，占其全市購買量的44%，接近半壁江山。CBD、燕莎區(qū)域近5年累計購買量分別為27.1、21萬平方米，占全市總量的25%、20%，位列二、三位。

　　中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的一位門店經(jīng)紀人介紹說，位于金融街的寫字樓租賃價格至少都在每天8—9元/平方米左右，多則要十幾塊錢。

　　“這塊的租價普遍高，并且拉不開層次，除了地理位置優(yōu)越之外，也是因為這里的寫字樓大部分由大型國有資本控制，房源少又不愁租，且這里也是部委高層辦公聚集區(qū)�！绷硪患曳康禺a(chǎn)中介工作人員則如是說。

　　據(jù)了解，金融街優(yōu)質(zhì)寫字樓市場租金在今年前六個月升幅度達14.3%，為北京各主要商務區(qū)租金漲幅度之首。且金融街地區(qū)已連續(xù)12個月沒有新增供應，目前區(qū)域空置率已下降到6.2%的低水平。

　　北京

　　燕莎商圈

　　在燕莎商圈，有保險公司背景的寫字樓是平安國際金融中心。

　　中國平安算得上保險公司里潛入商業(yè)地產(chǎn)最深的險企，據(jù)初略估算，其以自住或通過平安物業(yè)投資管理有限公司、平安信托與其他地產(chǎn)商項目合作的名義，在北京、上海、深圳等地擁有了總計超過百億資金的商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　而北京的平安國際金融中心不得不說是平安投資地產(chǎn)的得意之作，它位于北京市朝陽區(qū)新源里南路1-3號，東三環(huán)燕莎橋西，為燕莎商圈最高建筑。

　　占地24195平方米，項目總建筑面積219351平方米，地下約42491平方米，建筑高度147.5米。

　　其中，商業(yè)部分和寫字樓部分2007年4月被平安保險購買，根據(jù)當時媒體報道，平安在該樓的投資金額在人民幣30億至35億元之間。2008年奧運期間，平安國際金融中心落成。相關資料介紹，作為代表國內(nèi)頂級水準6星級商務寫字樓的平安國際金融中心，將除自用物業(yè)部分外，僅面向世界500強企業(yè)前100強招租，定位高端明確。

　　去年，平安信托投資有限公司物業(yè)資產(chǎn)總監(jiān)鄺奕透露,截至2009年9月底,該項目出租率:寫字樓部分為40%,商業(yè)部分為50%。當時其寫字樓租金約為200元每月每平方米,商業(yè)部分租金最高達1200元每月每平方米,地下層商租也有700元每月每平方米,上述價格均為市場上類似的高端物業(yè)的價格檔位。

　　據(jù)一中介人員介紹，當前，大廈寫字樓部分租賃價格為8元每天每平方米，處于燕莎商圈寫字樓租賃價格的高檔位。

　　上海

　　陸家嘴CBD商圈

　　上海CBD坐落陸家嘴，依然，這里的商業(yè)地產(chǎn)硝煙不止，在此占有一隅之地的保險公司當然也不在少數(shù)。

　　首先是座落在浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)中心-世紀大道與陸家嘴交匯的黃金角地的中國保險大廈，距延安東路隧道、人行過江隧道、地鐵二號線浦東出口約350米，至浦東國際機場約30分鐘，置身于金融貿(mào)易區(qū)發(fā)達的交通網(wǎng)絡之中。

　　據(jù)公開資料，中國保險大廈由中國人民保險(集團)公司系統(tǒng)投資，總建筑面積73000平方米，39層白花崗巖玻璃帷幕的雙塔型大樓，20個樓面的大開間辦公層、11個樓面的高級辦公層、38樓為高級會所。餐廳、娛樂、會議室、多功能廳、商場、商務中心、計算機網(wǎng)絡中心、銀行營業(yè)大廳一應俱全。最新租價每月165.00 元/平方米，折合每天5.5元/平方米。

　　其次是聳立于陸家嘴CBD核心地帶的生命人壽大廈，位于上海市張楊路707號八佰伴附近，比肩的新亞湯臣洲際大酒店、第一八佰伴、新上海商業(yè)城等構成繁華的商圈。

　　據(jù)了解，大廈原名銀峰大廈，占地面積5400萬平方米，總建筑面積90240萬平方米，共40 層，樓層面積1500平米。2005年，生命人壽買下，改稱“生命人壽大廈”。

　　上海一家房地產(chǎn)中介公司介紹，如今大廈的租賃價格為每天4元/平方米。

　　還有就是上海陸家嘴金融貿(mào)易中心區(qū)的中國平安金融大廈，位于浦東世紀大道、銀城北路、東園路圍合地塊，東與中銀大廈(52層)和交銀大廈(53層)毗鄰，西與東方明珠、海洋水族館一路之隔，南與地鐵2號線陸家嘴站相接，地處小陸家嘴的中心，稱得上黃金地段上的鉑金位置。占地面積27666平方米。

　　“大廈年底將交付使用，現(xiàn)在可以預租，價格在每天10元/平方米左右。因為位置好，距離黃浦江位置近，又是新樓，所以價格較高�！币晃坏禺a(chǎn)中介的劉先生介紹說。

　　再者就是近日宣布2011年2月竣工并交付使用的太平金融大廈，緊鄰上海中心(在建)、金茂大廈與環(huán)球金融中心，于2007年12月18日動工，占地面積9259平方米，建筑面積超過11萬平方米，總高度為216米。內(nèi)部人士透露其造價高達22億元，其中包括地價10億元。

　　內(nèi)部人士透露：“太平金融大廈可租賃面積為7萬多平方米，按照目前市場價格情況，計劃以每天每平方米8-10元的價格租賃出去�！币源藘r格范圍和出租面積粗略計算，太平金融大廈每年租賃收益將至少達到2億元。

　　除此之外，大量中小公司保險公司也紛紛入駐則為“陸家嘴”，比如天安保險、中宏人壽、金盛人壽等，著實形成了“陸家嘴保險圈”。見習記者 趙曉菲