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樓市調(diào)控影響下,“地王族”的命運(yùn)總是容易引發(fā)人們的關(guān)注。而在上一個地產(chǎn)高峰期出現(xiàn)的總價(jià)地王——北辰實(shí)業(yè)(601588)2007年以92億元拿下的長沙三角洲項(xiàng)目,在經(jīng)歷3年的蟄伏后,已準(zhǔn)備高調(diào)出場。北辰實(shí)業(yè)16日在長沙舉行了“北辰三角洲首發(fā)儀式”,正式宣布面積共30萬平方米的首開區(qū)一期項(xiàng)目將在年底開盤銷售。
時(shí)過境遷,雖說當(dāng)下再值房地產(chǎn)低迷,但經(jīng)歷2009年的火熱后,長沙樓市的價(jià)格已不可跟該地王誕生時(shí)相比,這塊曾經(jīng)備受爭議的地王,很可能成為給北辰源源不斷地提供利潤的“奶牛”。
一期項(xiàng)目年底開盤
中國證券報(bào)記者在項(xiàng)目現(xiàn)場看到,一期項(xiàng)目的建設(shè)正在有序進(jìn)行中,地上的建筑樓體已經(jīng)用綠色的防護(hù)網(wǎng)圍裹,不遠(yuǎn)處則是尚待開發(fā)的片片荒地。而距離整個長沙項(xiàng)目西面不到一百米的堤壩內(nèi),就是寬闊的湘江水面。項(xiàng)目的最北段,則是正在修建的長沙市博物館、圖書館和音樂廳。
北辰實(shí)業(yè)副總經(jīng)理兼長沙公司總經(jīng)理曾勁透露,30余層的住宅地面主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)建到25層,預(yù)計(jì)一期30萬平方米的住宅將在10月份結(jié)構(gòu)封頂,并在年底前開盤。
據(jù)了解,北辰三角洲項(xiàng)目總建筑面積537萬平方米,其中住宅300萬平方米,公建80萬平方米,架空平臺下總建筑面積157萬平方米;首開區(qū)60萬平方米,一期開盤30萬平方米,共計(jì)8個樓座。項(xiàng)目的總體定位是“商務(wù)商業(yè)為引領(lǐng),生態(tài)居住為主體,集文化、休閑、商業(yè)、商務(wù)、居住、旅游為一體的多功能復(fù)合型城市綜合體”。
從2007年拿地到今年年底計(jì)劃開盤,3年時(shí)間內(nèi),長沙的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了翻天覆地的變化。據(jù)業(yè)內(nèi)計(jì)算,總價(jià)92億元的三角洲地塊拿地成本為2421元/平方米,開發(fā)后的成本約為3721元/平方米,而當(dāng)年長沙市純商品住宅的均價(jià)僅為3372元/平方米。
然而時(shí)過境遷,2009年下半年及2010年上半年,長沙市的新房開發(fā)面積及銷售量都有了較大提升。數(shù)據(jù)顯示,今年上半年長沙市的住宅新開工面積為919.28萬平方米,同比增長了133.24%。進(jìn)入7月份后,長沙商品房的成交均價(jià)已經(jīng)超過5100元/平方米。
“目前長沙的房價(jià)收入比約為5.2倍,武漢約為7.1倍,一線城市通常在10倍以上,而房價(jià)收入比的合理區(qū)間在6-8倍之間!痹鴦疟硎荆L沙的人均收入水平在中南六省市中排名第一,房價(jià)相對處于價(jià)值洼地。而長沙目前一線江景房的均價(jià)在8000元-10000元,二線江景房在6000元-8000元之間,公司將根據(jù)市場情況確定價(jià)格。
盡管今年年底之前的主體結(jié)構(gòu)就能封頂,但是一期項(xiàng)目還需要一年的時(shí)間進(jìn)行內(nèi)裝、外裝、機(jī)電安裝、景觀綠化以及構(gòu)造人車分流系統(tǒng)等。“三角洲項(xiàng)目從2012年開始進(jìn)入大規(guī)模結(jié)算!痹鴦鸥嬖V中國證券報(bào)記者,三角洲項(xiàng)目的結(jié)算收入和結(jié)算利潤將在2012年體現(xiàn)在公司的報(bào)表中,對業(yè)績形成貢獻(xiàn)。
資金支付能力無礙
對于任何一家房企而言,豪執(zhí)92億元拿下的項(xiàng)目都可謂“大手筆”。吞下這塊肥肉后,能夠順利消化還是如鯁在喉,是北辰面臨的首要問題。土地支付款所帶來的沉沒成本,銀行信貸收緊、再融資受阻所引發(fā)的資金鏈壓力、大體量項(xiàng)目所需要的開發(fā)能力和統(tǒng)籌能力等,都是對開發(fā)商的考驗(yàn)。
“三角洲項(xiàng)目首期開發(fā)用地的地價(jià)款已經(jīng)交清,建設(shè)資金可以通過銀行開發(fā)貸款獲得!北背綄(shí)業(yè)董秘郭川介紹,公司通過中國銀行成功向央行和銀監(jiān)會就總部融資模式進(jìn)行了報(bào)備,按照“統(tǒng)借統(tǒng)還、統(tǒng)一管理”的模式,可以大大提高資金使用的計(jì)劃性和效率性。
郭川表示,開發(fā)貸款已經(jīng)可以基本保證公司項(xiàng)目建設(shè)資金的需要,除此以外,京內(nèi)多個高端項(xiàng)目的未來收入預(yù)期十分樂觀,加之新增的近60萬平方米持有型物業(yè)也會提供比較穩(wěn)定的租金收入。
其實(shí),對于公司資金鏈的擔(dān)憂并非空穴來風(fēng)。根據(jù)2009年年報(bào),公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值由2008年底的24.66億元直降到4.07億元,同比下降了83.5%。
“從去年到今年,可售房源減少是困擾公司的最大問題。今年的可售房源只有55萬平方米,大部分是常營的兩限房項(xiàng)目以及北辰香麓項(xiàng)目,可售房源的減少肯定會影響到公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流!辈贿^,郭川也同時(shí)指出,長沙三角洲項(xiàng)目的前期資金投入已經(jīng)完成,后續(xù)基本是開發(fā)的建安成本支出,資金壓力并不大。
如果從公司2010年一季度的財(cái)報(bào)來看,現(xiàn)金流情況出現(xiàn)了一定好轉(zhuǎn)。公司一季度的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為4.31億元,較2009年年底增長了5.9%,同比增長了158.08%。本報(bào)記者 于萍
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