地價(jià)成房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn) 地王漸成燙手山芋

　　由于此前地價(jià)過快上漲，客觀上助推了房價(jià)的快速上漲，尤其“地王”對房價(jià)的拉動(dòng)效應(yīng)更為明顯，因此，地價(jià)也是這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。

　　為了抑制地價(jià)、房價(jià)非理性上漲，政府陸續(xù)出臺了完善土地出讓方式、規(guī)范土地出讓金繳納時(shí)間、提高土地出讓金比例與購地款首付比例、嚴(yán)格清算土地增值稅、打擊開發(fā)企業(yè)囤地的相關(guān)措施。

　　此外，國土資源部還宣布2010年將在全國推出總量為18.5萬公頃、同比增加約140%的巨量住宅土地供應(yīng)，以平抑地價(jià)。

　　再則，自政府啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控尤其出臺“新國十條”以來，不但房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷，房價(jià)也已經(jīng)下降。房價(jià)下降，又在以打擊土地的投資回報(bào)預(yù)期的方式推動(dòng)地價(jià)及其未來預(yù)期下降。

　　目前，受房價(jià)及其未來預(yù)期下降和地價(jià)預(yù)期下降的雙重影響，不少城市的土地市場已經(jīng)開始回調(diào)。有數(shù)據(jù)顯示，不少城市成交土地的樓面地價(jià)，較去年同期有了明顯下跌。

　　隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)深化，如果房價(jià)加速下降、政府加大打擊囤地炒地的力度，將來土地市場可能持續(xù)低迷，地價(jià)可能繼續(xù)下降。

　　在這種情況下，一些此前高價(jià)拿下而至今囤積尚未開發(fā)或雖已開發(fā)但尚未開售的舊“地王”項(xiàng)目，或?qū)⒃庥觥皟呻y”的尷尬局面，真正的苦日子也將到來。

　　一方面，嚴(yán)厲的調(diào)控政策使房價(jià)下降，已使得一些“地王”項(xiàng)目的開發(fā)利潤空間大為壓縮。甚至，如果政府不讓提高土地容積率以降低單位樓面成本，一些“地王”項(xiàng)目可能因地價(jià)過高導(dǎo)致房價(jià)過高而賣不出去，如果降價(jià)銷售可能出現(xiàn)虧損。事實(shí)上，目前有的“地王”的樓板價(jià)已經(jīng)高出周邊房價(jià)，尚未開建便已出現(xiàn)虧損。

　　另一方面，由于“地王”當(dāng)時(shí)的拿地價(jià)格過高，如果房價(jià)、地價(jià)繼續(xù)下降，即使開發(fā)商想賣出“地王”土地，也可能沒人要。

　　當(dāng)然，開發(fā)商還可選擇退地或繼續(xù)囤積，但可能遭受相關(guān)土地政策的處罰，也將虧損不少。“地王”，正成為開發(fā)商手上的燙手山芋。□陳真誠 　　著名房地產(chǎn)專家/全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事