越來越多房企“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”保障房 國企唱主角(2)

　　偏愛兩限房

　　《中國新聞周刊》記者所去的建工.郭莊家園和同馨家園均是限價(jià)房。“開發(fā)商們最愿意參與限價(jià)房建設(shè)�！鄙鲜鼋ü�.郭莊家園的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國新聞周刊》，開發(fā)商的開發(fā)選擇路徑首選是商品房，其次是屬于保障房的限價(jià)房，再次才是公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等其他保障住房�！斑@是利潤率決定的。限價(jià)房是處于商品房和其他保障住房的中間產(chǎn)品，比商品房利潤低,但控制得好的話，產(chǎn)品利潤率也能達(dá)到10%～15%。”

　　而土地財(cái)政，或?qū)⒋偈瓜迌r(jià)房成為保障性住房的主要組成部分，這是中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組不久前得出的結(jié)論。

　　該設(shè)計(jì)研究組分析，自1994年以來，地方政府財(cái)政赤字不斷擴(kuò)大，較1997年增長了近10倍。除巨額財(cái)政赤字外，地方政府還面臨需要償還融資貸款的巨大壓力。2009年地方政府融資平臺貸款余額約為7.2萬億元，2011年底達(dá)約10萬億元。而地方政府的土地出讓收入和未來土地增值是日后還債的主要來源之一。

　　在此背景下，限價(jià)商品房具有一定的住房保障功能，同時(shí)可兼顧地方政府的土地出讓收益，限價(jià)房可能成為未來保障性住房的供應(yīng)主流。

　　但是，經(jīng)濟(jì)適用房的份額在一定程度上將受到擠壓。經(jīng)濟(jì)適用房之所以比普通商品房價(jià)廉，就是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)采取劃撥形式，政府不得收取土地出讓金。

　　中國社科院社會政策研究中心秘書長唐鈞則認(rèn)為應(yīng)該多建經(jīng)濟(jì)適用房。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房還有一層意思，就是平價(jià)購買后應(yīng)該在較短的時(shí)間內(nèi)成為居民的私有財(cái)產(chǎn)，從理論上講，每一個(gè)公民在其一生中應(yīng)該有一次機(jī)會得到政府以成本價(jià)供應(yīng)的住宅�！安粏谓鉀Q老百姓有房子，還要使他有財(cái)產(chǎn)，藏富于民最主要的是要老百姓有資產(chǎn)，有自己的房產(chǎn)�！�

　　資金來源是問題

　　與商品房一樣，建造保障房所需的不外乎是土地和資金。

　　目前，建設(shè)保障房所需的地方配套資金主要來源，包括省市縣政府的財(cái)政補(bǔ)貼、住房公積金的全部增值收益，以及土地出讓金凈收益的不低于10%等。此外，今年中央代發(fā)的2000億元地方債也作為地方的配套資金，補(bǔ)充用于廉租房建設(shè)。但在實(shí)際操作中，這些資金往往難以到位。

　　首先，地方政府補(bǔ)貼這一塊很難保障。2010年兩會期間，廣東省人大代表曾指出：“政府補(bǔ)貼少得可憐！粵東、粵西、粵南的省財(cái)政補(bǔ)貼每年只有一兩億元，而省政府的土地出讓金卻有600億元之多�！敝袊�土地勘測規(guī)劃院近日發(fā)布的報(bào)告指出，房貸新政使得地方政府的房地產(chǎn)相關(guān)收入縮水，財(cái)政壓力加大，可能影響到保障性住房建設(shè)和土地供應(yīng)計(jì)劃的順利完成。

　　而在“2010中國市長論壇”上，住建部部長姜偉新除了透露中央下達(dá)600多億元資金支持保障房建設(shè)外，還透露了中央將利用公積金貸款支持保障性住房試點(diǎn)，但他并未透露具體的城市，除了北京。

　　根據(jù)北京市住房公積金管理中心的數(shù)據(jù)，今年北京市計(jì)劃發(fā)放公積金貸款420億元，其中一半用于支持保障性住房建設(shè)。

　　“利用公積金貸款建設(shè)保障房”這一政策從一開始出臺就存在不少爭議。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對《中國新聞周刊》表示，利用公積金這個(gè)方法可以推行�！艾F(xiàn)在有不少公積金是存在銀行不能動的，如果拿出來以后有一定的回報(bào)，不是比放在那里更好嗎？本身我們建立公積金的目的也是為了幫助相當(dāng)一部分低收入家庭�！�

　　但是唐鈞則反對公積金建保障房�！肮�積金是個(gè)人賬戶，每筆錢都是有主人的，不能隨便動用它來建房子�！彼�也向《中國新聞周刊》強(qiáng)調(diào)，如果非要用公積金建房，建房之前一定要取得該項(xiàng)資金個(gè)人持有者的同意。

　　而保障房建設(shè)用地的面積，也一直很難得到保障，盡管地方政府對于土地?fù)碛薪^對的控制權(quán)。這從開工量和竣工量的數(shù)據(jù)比較中，可見端倪。

　　2009年北京市計(jì)劃政策性住房新開工850萬平方米，竣工200萬平方米�？⒐ず烷_工相差650萬平方米。仔細(xì)查找過去幾年的數(shù)據(jù)，也會發(fā)現(xiàn)，住房改革以來，年年的竣工量都大大小于開工量。例如，2005年、2006年和2007年經(jīng)濟(jì)適用房的施、竣工面積分別為783.4萬平方米和325.6萬平方米；806.5萬平方米和323萬平方米；710.5萬平方米和237.2萬平方米。一半以上，或者絕大部分理應(yīng)竣工的保障性住房面積都消失了。

　　誰的保障房？

　　住建部部長姜偉新所承諾的580萬套保障房對全國的剛性住房需求來說，也還只是蜻蜓點(diǎn)水。即便如此，人們還更擔(dān)心，保障房建成后，有多少能真正落實(shí)到需要保障的人身上。

　　不久前，據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，在北京海淀區(qū)四道口部委大院集中地帶，在原來十幾個(gè)部委家屬樓的基礎(chǔ)上，又新建了水利、電力、無線等單位的家屬樓，里面職工是以4500元/平方米左右的價(jià)格買的房子。而距離不遠(yuǎn)的商品房小區(qū)主語城的二手房價(jià)格是4萬元/平方米。

　　以言論大膽出名的房產(chǎn)商任志強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)稱，在北京的政策性住房里，不公開、不透明、不面向社會的，大概要占到四分之三，面向社會大概只有四分之一。從2005年到2009年，北京共有7000多公頃的土地，面向開發(fā)商的只有2000多頃，有將近5000多公頃是用于政策性保障，實(shí)際上政策性保障的用地大于開發(fā)企業(yè)用地接近于三倍。任志強(qiáng)說：“所以保障性住房記者說少，政府說很多，但是老百姓說不知道在哪兒�！�

　　“2009年一年很多東西都超過了計(jì)劃，有一項(xiàng)卻沒有實(shí)現(xiàn)計(jì)劃，就是保障性住房。但同時(shí)福利性的官員住房大大超標(biāo)，公務(wù)員適用房、集資房出現(xiàn)了失控狀態(tài)。在東北，一些機(jī)關(guān)甚至已經(jīng)把集資房建在了海南島。”清華大學(xué)歷史系教授秦暉在2010經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會上戲謔。

　　保障房如果被權(quán)力利用，很容易進(jìn)入市場，成為房價(jià)暴漲的催化劑，成為社會矛盾爆發(fā)的導(dǎo)火索。尹伯成在接受《中國新聞周刊》采訪時(shí)表示，保障房應(yīng)當(dāng)，也必須建立起退出機(jī)制，才能讓保障房循環(huán)起來，真正發(fā)揮保障人們住房的作用�！安唤鉀Q退出問題，建多少保障房也不夠用，何況靠這點(diǎn)錢也建不了多少�！� ★