北京樓市調(diào)控效果已顯現(xiàn) 整體房?jī)r(jià)已向下松動(dòng)

　　4月17日，國(guó)務(wù)院針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)新“國(guó)十條”，北京隨后出臺(tái)更嚴(yán)格的調(diào)控措施，如今新政執(zhí)行已滿(mǎn)百日，本報(bào)記者多路探訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，政策調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，購(gòu)房者普遍持觀望態(tài)度，新舊房交易量明顯下跌，部分開(kāi)發(fā)商推出優(yōu)惠打折措施變相降價(jià)，整體房?jī)r(jià)已經(jīng)向下松動(dòng)。

　　【新房市場(chǎng)】

　　成交量新政后跌近八成

　　2010年前7個(gè)月的新房交易量統(tǒng)計(jì)顯示，新政后新建商品住宅成交20081套，較新政前下跌了79%。同時(shí)，1月至7月，新房每平米成交均價(jià)分別為25874元、25001元、34149元、36749元、34847元、34630元、32102元。1月至4月，價(jià)格呈遞增狀態(tài)，在4月達(dá)到最高值36749元，而自4月新政實(shí)施后，這個(gè)數(shù)據(jù)明顯下探。經(jīng)過(guò)計(jì)算，上月新房均價(jià)與4月最高峰相比，均價(jià)每平米下跌4647元，跌幅達(dá)到了12.6%。

　　北京多家房屋經(jīng)紀(jì)公司跟蹤統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，新政前后均有成交的樓盤(pán)共有331個(gè)，其中價(jià)格下跌樓盤(pán)為153個(gè)，跌幅超過(guò)10%的樓盤(pán)達(dá)到87個(gè)，占價(jià)格下降樓盤(pán)比重的56.9%，價(jià)格下跌樓盤(pán)多數(shù)為前期價(jià)格漲幅過(guò)快、透支嚴(yán)重的區(qū)域。另外仍有174個(gè)樓盤(pán)成交均價(jià)上漲，其中漲幅超過(guò)10%的樓盤(pán)為96個(gè)，多數(shù)以中小戶(hù)型為主。

　　值得注意的是，價(jià)格高于4萬(wàn)元/平米的高價(jià)樓盤(pán)，半數(shù)在新政后成交價(jià)上漲，如七星摩根廣場(chǎng)新政后成交均價(jià)為85304元/平米，漲幅為16.8%。

　　中國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示，去年樓市紅火，不少開(kāi)發(fā)商在去年拿地建設(shè)，不少新盤(pán)將在今年下半年入市，隨著這些新盤(pán)入市，市場(chǎng)供應(yīng)將大大增加，會(huì)加劇開(kāi)發(fā)商間的競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格再進(jìn)一步下探將成為必然，而高端樓盤(pán)的價(jià)格并不影響整體樓市的調(diào)整。

　　【二手房市場(chǎng)】

　　成交均價(jià)回歸年初水平

　　房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，新政百日，全市二手房網(wǎng)簽量為45472套，比新政前下降23%。7月中下旬二手房成交均價(jià)為17852元/平米，相比新政前最高峰的4月初期，平均下降2200元/平米，降幅達(dá)12%，基本回歸到2010年年初的水平。

　　對(duì)此，北京多家中介機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)反映，新政后全北京120個(gè)商圈的二手房房?jī)r(jià)幾乎全面下跌，與4月初相比，降幅超過(guò)10%的商圈達(dá)70個(gè)，占比達(dá)58%；其中43個(gè)商圈價(jià)格回歸到2010年年初。目前，全市成交量出現(xiàn)下降或無(wú)成交的樓盤(pán)達(dá)3673個(gè)，有96.7%的樓盤(pán)成交量均在新政后出現(xiàn)下降。成交量降幅超過(guò)50%的多達(dá)2535個(gè)，占比66.7%。

　　二手房交易量的大跌，反而帶動(dòng)租賃市場(chǎng)的火爆。按照中介機(jī)構(gòu)掌握的規(guī)律，春節(jié)后是出售房源與出租房源的高峰期，此后增速會(huì)逐漸回落。但新政后初期，出售房源迅速回落，租賃房源開(kāi)始明顯上漲，這其中業(yè)主從競(jìng)相出售到轉(zhuǎn)售為租，開(kāi)始對(duì)租賃市場(chǎng)有所影響。

　　【土地市場(chǎng)】

　　開(kāi)發(fā)商信心受挫理智拿地

　　土地市場(chǎng)可謂是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，新政出臺(tái)后，北京雖然沒(méi)有出現(xiàn)流標(biāo)，但每塊土地的競(jìng)買(mǎi)者最多的只有6家，相比去年十幾家房企爭(zhēng)奪一塊土地，競(jìng)價(jià)往往上百輪的場(chǎng)面，顯得格外冷清。7月16日，昌平小湯山鎮(zhèn)地塊開(kāi)標(biāo)，以最高投標(biāo)價(jià)計(jì)算，地塊的樓面價(jià)為6997.28元/平方米，相比于新政前相同區(qū)域地塊最高樓面價(jià)下降53.6%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購(gòu)房者大面積的觀望態(tài)度開(kāi)始影響開(kāi)發(fā)商的信心，使得開(kāi)發(fā)商對(duì)于拿地的態(tài)度“理智”了很多，或者說(shuō)，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在對(duì)于土地價(jià)值的估計(jì)前景并沒(méi)有以前那么明確。

　　【調(diào)查樣本】

　　地鐵沿線(xiàn)

　　新開(kāi)樓盤(pán)打折促銷(xiāo)

　　豐臺(tái)區(qū)在售項(xiàng)目“7克拉”位于馬家堡，臨近4號(hào)線(xiàn)和2012年通車(chē)的10號(hào)線(xiàn)二期。7月25日，“7克拉”的售樓處工作人員告訴記者，該項(xiàng)目首期于今年6月中旬開(kāi)盤(pán)，共有3幢樓600余套房子出售，主力戶(hù)型為28平米至60平米。

　　工作人員表示，受目前整體市場(chǎng)情況影響，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)便推出優(yōu)惠措施，全款9.5折，貸款9.8折，如果客戶(hù)預(yù)交5萬(wàn)元定金后在5天內(nèi)簽約，還可在以上折扣基礎(chǔ)上，額外享受9.7折的優(yōu)惠。按照這樣計(jì)算，售價(jià)為2.3萬(wàn)元/平米的30平米一居戶(hù)型，原來(lái)的總價(jià)是69萬(wàn)元，全款購(gòu)買(mǎi)的折后單價(jià)約為2.1萬(wàn)元/平米，總價(jià)為63萬(wàn)元，可以省下6萬(wàn)元。

　　工作人員介紹，盡管市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)仍處觀望情緒，但客戶(hù)對(duì)有折扣、總價(jià)低的房產(chǎn)還是較為接受的，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)至今已售出200余套。至于折扣持續(xù)到何時(shí)，近期是否有其他優(yōu)惠等問(wèn)題，工作人員稱(chēng)，需等待開(kāi)發(fā)商通知。

　　地王周邊

　　悠著賣(mài)房“吃”地王

　　亦莊東區(qū)，靠近南五環(huán)的小羊坊地區(qū)是地王扎堆的地方。地王周邊市場(chǎng)受到地王很大影響。

　　金色漫香林屬于亦莊地區(qū)較高檔的住宅，周末本是看房的黃金時(shí)間，但售樓處內(nèi)的看房者并不多。工作人員稱(chēng)，在銷(xiāo)的住宅6月下旬剛開(kāi)盤(pán)，目前價(jià)格大約在2.8萬(wàn)元/平米。銷(xiāo)售人員明確表示，開(kāi)盤(pán)以后該樓盤(pán)價(jià)格“一分沒(méi)降”。銷(xiāo)售人員指著附近一塊尚未開(kāi)發(fā)的地塊告訴記者，這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以1.8萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)拍下的2009年地王。一旦開(kāi)發(fā)，將帶動(dòng)周邊房產(chǎn)價(jià)格上漲，成為金色漫香林升值的籌碼�！爸�前一天賣(mài)兩套，現(xiàn)在大不了兩天賣(mài)一套�！惫ぷ魅藛T稱(chēng)，政策出臺(tái)后，購(gòu)房者大多進(jìn)入觀望狀態(tài)，銷(xiāo)售的速度、業(yè)績(jī)受了一些影響。但“悠”著賣(mài)正好可以等待地王開(kāi)發(fā)。工作人員認(rèn)為只要公司有實(shí)力，就能“扛住”，房?jī)r(jià)反彈“只是早晚的事”。

　　附近的國(guó)際E莊售樓處工作人員說(shuō)，樓盤(pán)去年10月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)均價(jià)每平米在八九千元，隨著地王的出現(xiàn)，在4月初漲到1.2萬(wàn)元。新政出臺(tái)后價(jià)格沒(méi)變，只是銷(xiāo)售量驟減。賣(mài)家并不著急，項(xiàng)目宣傳資料上，第一條便列著：“緊鄰地王，升值無(wú)限�！�

　　通州新城

　　樓盤(pán)多推優(yōu)惠政策

　　通州此前房?jī)r(jià)飆升，記者昨天走訪(fǎng)了通州多家樓盤(pán)，原本以為會(huì)冷清的售樓處卻坐滿(mǎn)了看房人。不少人向售樓員了解房屋詳細(xì)情況。售樓員告訴記者，近期看房的人越來(lái)越多，特別是周末，晚上都有人來(lái)看房。

　　“年輕人居多，都是準(zhǔn)備結(jié)婚的�！盞2海棠灣的一位售樓員說(shuō)，新政前有一次買(mǎi)多套房的客戶(hù)，但現(xiàn)在幾乎沒(méi)有。不過(guò)記者在走訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，不少樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員會(huì)有意無(wú)意地暗示看房者，現(xiàn)在是最好的購(gòu)房時(shí)段，政策結(jié)束了，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。華業(yè)東方玫瑰銷(xiāo)售人員說(shuō)，通州要建國(guó)際新城，小區(qū)配置了超市、幼兒園及商業(yè)街，適宜居住。明年建好了房?jī)r(jià)是一個(gè)跳點(diǎn)，二期開(kāi)盤(pán)又會(huì)是一個(gè)跳點(diǎn)，所以現(xiàn)在買(mǎi)很值。

　　記者采訪(fǎng)中了解到，通州大部分樓盤(pán)推出了優(yōu)惠政策，像K2海棠灣不僅無(wú)理由退房，還會(huì)贈(zèng)送4000元/平米的精裝修，全款買(mǎi)房還有折扣，這些優(yōu)惠可同時(shí)享受。華業(yè)東方玫瑰雖然沒(méi)開(kāi)盤(pán)，但只要現(xiàn)在登記了，開(kāi)盤(pán)就有機(jī)會(huì)獲得優(yōu)惠。

　　記者隨機(jī)采訪(fǎng)了一些看房人，他們表示，現(xiàn)在房?jī)r(jià)確實(shí)平穩(wěn)下來(lái)了，所以想先看看房子，但并不著急買(mǎi)房。如果下半年再降價(jià)，他們就有可能出手，現(xiàn)在只是做準(zhǔn)備。對(duì)于開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在推出的優(yōu)惠政策，多數(shù)人認(rèn)為不如降低房?jī)r(jià)更實(shí)在。

　　順義地區(qū)

　　生意寥寥中介關(guān)門(mén)

　　目前，順義即將開(kāi)盤(pán)和在售的新盤(pán)大約33個(gè)，有一些售價(jià)待定，已經(jīng)公布的價(jià)格中，最便宜的9800元/平米，最高的5.5萬(wàn)元/平米。價(jià)格相對(duì)便宜的樓盤(pán)折扣較小，一般一次性付清9.9折。

　　從二手房市場(chǎng)觀察，今年3月至5月是房?jī)r(jià)上漲最快的月份，每平米最少也漲了2000多元，進(jìn)入6月后溫和下降，目前平均下降1000元/平米左右。

　　與之相對(duì)應(yīng)的是二手房成交量的慘淡。順義區(qū)多個(gè)中介公司介紹，3月、4月和5月至少還有人看房，但成交量已經(jīng)開(kāi)始減少，進(jìn)入6月后，媒體上不斷報(bào)道國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，二手房不僅成交量大跌，連看房的人都快沒(méi)了，大家都在持觀望態(tài)度。很多小中介早已因沒(méi)有生意關(guān)門(mén)，開(kāi)著的也在艱難維持。

　　本版采寫(xiě)本報(bào)記者翟烜 鄧杭 張然 陳蕎周宇