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開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”應(yīng)對(duì)淡市 上海數(shù)十樓盤(pán)延遲銷售

2010年08月04日 07:37 來(lái)源:上海證券報(bào) 參與互動(dòng)(0)  【字體:↑大 ↓小

  在上海細(xì)則難產(chǎn)、房貸政策“認(rèn)房又認(rèn)貸”等多重因素影響之下,上海樓市在炎炎夏日中仍然陷在觀望膠著之中。傳統(tǒng)淡季,加上對(duì)后市走勢(shì)判斷不明,捂盤(pán)成為普遍現(xiàn)象,開(kāi)發(fā)商們大多以按兵不動(dòng)的方式暫對(duì)淡市。從6月至今,上海一手新房市場(chǎng)數(shù)十個(gè)樓盤(pán)改變開(kāi)盤(pán)計(jì)劃,新房將出現(xiàn)持續(xù)供應(yīng)不足。

  ⊙記者 朱楠

  中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示,自4月底樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)以來(lái),上海商品住宅的月供應(yīng)量分別為128、94、51和55萬(wàn)平方米,成交量分別為106、31、42和43萬(wàn)平方米。調(diào)控政策的出臺(tái),使開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的腳步迅速放慢,月度供應(yīng)量從上百萬(wàn)方迅速腰斬,樓市供需持續(xù)在低位徘徊。經(jīng)歷了一輪推盤(pán)滯銷后,開(kāi)發(fā)商明顯采取了謹(jǐn)慎的推盤(pán)策略。

  據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì),截至7月21日,上海7月預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)為42個(gè),目前已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目為18個(gè),剩余24個(gè)樓盤(pán)尚處于搖擺不定狀態(tài),沒(méi)有明確的開(kāi)盤(pán)日程。

  這24個(gè)樓盤(pán)中,別墅和公寓項(xiàng)目各占一半。公寓項(xiàng)目中,浦東高行地區(qū)的鉑庭原定于在7月中旬再推出一批樓盤(pán),但據(jù)售樓處最新消息,鉑庭的開(kāi)盤(pán)時(shí)間已延期到了7月底8月初,截至目前,尚沒(méi)有明確的開(kāi)盤(pán)日期。位于松江的別墅項(xiàng)目紅墅1858原定于6月開(kāi)盤(pán),之后延期到7月底,截至目前,仍然沒(méi)有開(kāi)盤(pán)消息。

  除去上述統(tǒng)計(jì)中的42個(gè)預(yù)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目外,還有11個(gè)樓盤(pán)明確公開(kāi)表示延期,其中包括5個(gè)別墅項(xiàng)目和6個(gè)公寓項(xiàng)目。

  從區(qū)域看,延期開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)中上海周邊項(xiàng)目2個(gè),嘉定項(xiàng)目2個(gè),松江項(xiàng)目2個(gè),浦東、閔行、崇明各1個(gè),此外,上海中心城區(qū)黃浦和盧灣各占1個(gè)。11個(gè)樓盤(pán)中外環(huán)外樓盤(pán)共有9個(gè),占總量的82%。

  位于崇明的瀛通金鰲山公寓原定于6月開(kāi)盤(pán),此后售樓處稱推遲到7月,但據(jù)搜房網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì),該盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間將繼續(xù)推遲,可能會(huì)在9月份開(kāi)盤(pán)。上海市中心盧灣區(qū)樓盤(pán)浦江灣1號(hào),從4月份開(kāi)始接受客戶預(yù)定,原定于7月開(kāi)盤(pán),但根據(jù)最新消息,也將延后到9月份開(kāi)盤(pán)。

  摸不清走勢(shì)靜觀其變

  “政策到底有沒(méi)有出盡,接下來(lái)市場(chǎng)到底會(huì)怎么走,現(xiàn)在還看不清楚,房源定價(jià)是個(gè)問(wèn)題!币晃徊辉竿嘎缎彰拈_(kāi)發(fā)商向記者表示,目前不少開(kāi)發(fā)商選擇“捂房”主要是由于兩個(gè)原因:一是市場(chǎng)低迷,怕推出也賣不掉;二是走勢(shì)不明,不知道該如何定價(jià)。

  這位開(kāi)發(fā)商所在的公司在青浦有一完全達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的住宅新盤(pán)尚未推盤(pán),原本計(jì)劃在今年4月底開(kāi)盤(pán),調(diào)控政策的出臺(tái)使開(kāi)發(fā)商將推盤(pán)計(jì)劃延遲到6月份。由于該項(xiàng)目從銀行拿到了2億元貸款,解了其缺血之急!拔覀円粋(gè)月的開(kāi)銷大概是四、五千萬(wàn),2億元銀行貸款到手至少能讓我撐幾個(gè)月,這樣我就不急了!边@位開(kāi)發(fā)商向記者坦言,原本6月份的開(kāi)盤(pán)計(jì)劃再度延后,目前尚未確定具體上市日期。

  這種典型的“捂房”現(xiàn)象在滬上新房市場(chǎng)并不鮮見(jiàn),7、8月份正值傳統(tǒng)銷售淡季,大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都有意將推盤(pán)日期延后至9、10月份,希望抓住“金九銀十”在年底前取得一波資金回籠。中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)提供的信息顯示,金地灣流域原本計(jì)劃6月要推一批新房源,至今尚未推出;一品漫城本來(lái)6月也有推盤(pán)計(jì)劃,現(xiàn)在估計(jì)延遲到8月中旬;東方城市綠洲原本今年4月底就要推盤(pán)的,至今也尚未推出。

  而這種捂盤(pán)惜售現(xiàn)象在豪宅項(xiàng)目上表現(xiàn)得更為明顯。戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)董事伍惠敏向記者表示,目前市場(chǎng)上單價(jià)在5萬(wàn)元以上的豪宅項(xiàng)目在售的幾乎都是前期推出的尾盤(pán),以境外開(kāi)發(fā)商或有境外上市背景的內(nèi)資開(kāi)發(fā)商為主。從資金上看,這些豪宅開(kāi)發(fā)商去年銷售業(yè)績(jī)大多可觀,且項(xiàng)目已銷售大半,資金回籠情況良好,因此應(yīng)對(duì)淡市的資金相對(duì)充裕。

  “香港開(kāi)發(fā)商有句銷售名言,叫做‘旺市賣樓,淡市建樓’!蔽榛菝舾嬖V記者,這些豪宅開(kāi)發(fā)商大多有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)對(duì)各種市場(chǎng)環(huán)境,因此心態(tài)上十分穩(wěn)定,著急賣房的很少。例如豐盛王朝的開(kāi)發(fā)商香港新世界,就在醞釀下半年前往香港、臺(tái)灣等地路演。而白金灣的開(kāi)發(fā)商干脆封盤(pán)不賣,用旗下辦公樓招租等其他方式保證資金供給。

  伍惠敏表示,下半年豪宅市場(chǎng)也不會(huì)有大量房源上市!昂勒_(kāi)發(fā)商目前都在積累客戶,雖時(shí)有亮相,間或有零星房源推出,但營(yíng)銷力度不會(huì)很大,大幅降價(jià)的可能性也很小!

  房企資金狀況尚屬健康

  搜房網(wǎng)分析師指出,近期不少樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間發(fā)生了較大的變化,且不少樓盤(pán)存在捂盤(pán)惜售現(xiàn)象,這與市場(chǎng)買賣雙方的觀望氣氛繼續(xù)加深有關(guān)。而從7月16日—19日舉行的上海夏季房展會(huì)上的情況看來(lái),開(kāi)發(fā)商正在和購(gòu)房者進(jìn)行著一場(chǎng)心理戰(zhàn),一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚可的開(kāi)發(fā)商并不急于拋盤(pán),而購(gòu)房者也并不急于出手,決心等待上海房?jī)r(jià)的全線下跌。

  相關(guān)部門(mén)對(duì)于閑置土地清查力度的加大表明了政府調(diào)控樓市的決心十分堅(jiān)定,而近期各地頻繁出現(xiàn)的“退地潮”卻表明了開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期較為悲觀。這一點(diǎn)從開(kāi)發(fā)商對(duì)于開(kāi)盤(pán)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的選擇上也可見(jiàn)一斑,選擇延期開(kāi)盤(pán)或許是開(kāi)發(fā)商等待市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)一步明確的一種路徑抉擇。

  從開(kāi)發(fā)商的資金情況來(lái)看,中原集團(tuán)研究部分析師許萌告訴記者,中原監(jiān)測(cè)的10家標(biāo)桿房企(保利、復(fù)地、富力、華潤(rùn)、金地、綠城、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、招商、中海)上半年推盤(pán)的總成交面積為1295萬(wàn)平方米,同2009年上半年相比縮減17%;銷售金額為1444億,同比減少18%。房企銷售業(yè)績(jī)并非想象的那么差,且6月份多數(shù)房企銷售業(yè)績(jī)也有反彈,也就是說(shuō)只有5月份的銷售情況較差。

  “目前開(kāi)發(fā)商在資本市場(chǎng)的再融資和銀行貸款難度雖然增大,但由于去年全年銷售情況火爆,大量資金回籠,2009年年底十大標(biāo)桿房企手中持有的現(xiàn)金量同比2008年年底增加了200%,只要減少拿地就能規(guī)避資金輸血不足的弱勢(shì)!痹S萌認(rèn)為。另外,還有一些開(kāi)發(fā)商去年取得的銀行授信尚未用完,例如綠城中國(guó)去年年底取得的銀行授信今年還能繼續(xù)使用。資金狀況尚屬健康,讓房企還能繼續(xù)“撐”下去。

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【編輯:位宇祥】
 
直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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