房地產(chǎn)調(diào)控下半場必須“精準”

　　已進入“下半場”的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，能否取得中央預期的政策效果，關(guān)鍵在于提高政策投放的精準度。當前特別要把京滬深等指標城市高企的房價真正降下來，防止出現(xiàn)陽奉陰違式的執(zhí)行。為此，必須采取切實措施，落實好調(diào)控政策。

　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控，目前正處于觀察政策執(zhí)行效果的關(guān)鍵期。自打4月15日“國十條”出臺以來，原先高燒的樓市的確有所降溫，京滬等地成交量的急劇萎縮即是明證，特別是6月份以來上述城市出現(xiàn)的“零成交”以及購房者普遍的觀望心態(tài)，著實令不少開發(fā)商心寒。而在國家統(tǒng)計局發(fā)布了今年6月份70個大中城市房價環(huán)比下跌0.1%的數(shù)據(jù)以來，看起來具有指標意義的上述數(shù)據(jù)開始令部分開發(fā)商“抓狂”，樓市百日調(diào)控似乎收到了成效。

　　不過，金融業(yè)對房地產(chǎn)的一貫偏好還是從央行日前公布的上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告中得到了體現(xiàn)。上半年4.63萬億元的新增貸款中就有29.8%的比例流入房地產(chǎn)市場，說明金融業(yè)短期內(nèi)恐怕很難擺脫對房地產(chǎn)的依賴。而銀行一旦被鎖定為房地產(chǎn)市場無法回避的利益主體之后，其對調(diào)控的本能抗拒是其自然的邏輯延伸。

　　調(diào)控已成利益空前博弈

　　銀行被房地產(chǎn)綁架或曰“統(tǒng)戰(zhàn)”是房地產(chǎn)價值鏈日趨扭曲的寫照。其實，在房地產(chǎn)利益鏈上，房地產(chǎn)商、地方政府、銀行、中介機構(gòu)以及反映其利益的其他市場參與主體，或者說是某些影響力不容忽視的卸任官員、相關(guān)學者以及某些媒體等等，為了共同的目標正在結(jié)成利益共同體，進而成為抗拒中央調(diào)控的博弈方。他們曾經(jīng)利用2008年的那場金融危機成功說服決策層放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，在攫取了巨量利益的同時，也把國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫吹到了無以復加的危險境地。現(xiàn)在，在中央采取了史上最嚴厲的調(diào)控之后，這些昔日可以躺在床上數(shù)錢的既得利益者當然坐不住了。因此，我們看到，一段時期以來，關(guān)于部分城市商業(yè)銀行取消第三套房貸的限制的報道不絕于耳；某些有著一定影響力的官員型學者以房價跌幅一旦超過25%就會爆發(fā)難以收拾的中國式次貸危機為要挾，呼吁政府不要刻意打壓房價；更有人故伎重演，通過對經(jīng)濟先行指標的測算，預測今年第四季度經(jīng)濟增長速度可能會低于8%，制造中國經(jīng)濟可能硬著陸的輿論，進而試圖推動政府在保增長的大局下放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控�？梢哉f，上述既得利益者為了達到影響或改變中央宏觀調(diào)控的目的，幾乎動用了各種可能的手段。

　　調(diào)控重點應在指標城市

　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控之所以在京滬深穗等指標意義的城市成效不彰，一個非常重要的原因是政策針對性不足。眾所周知，京滬深穗等城市盤踞著國內(nèi)最有實力和最有影響力的市場參與主體。他們吃定了中國經(jīng)濟發(fā)展對上述城市的依賴。認為在發(fā)展是第一要務的政策背景下，中央是不希望京滬深穗房地產(chǎn)市場崩盤的。因而在抗拒中央的宏觀調(diào)控方面，底氣最足，手段也更為精明。以京滬為例，無論是市場上的存量新盤還是高檔二手樓宇乃至未來兩三年的新增樓盤，大部分控制在資金實力雄厚與融資渠道多元化的中外企業(yè)手里，有的樓盤背后是地方政府在托著。在他們看來，中國頂級城市核心地段的不可復制性以及中心城區(qū)土地的稀缺性足以支撐房價在未來十年持續(xù)走高。再加上銀行的暗中護盤，使得今年4月15日至今，這些城市的房價經(jīng)受住了最嚴厲調(diào)控政策的考驗，除了成交量大幅下滑之外，整體房價依然堅挺。部分地段樓盤房價更是不降反升。果然，日前由北京市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊聯(lián)合發(fā)布的今年上半年北京市房地產(chǎn)市場運行情況顯示，今年上半年北京四環(huán)內(nèi)期房價格逼近驚人的3.5萬元/平方米。在上海，部分樓盤逆勢漲價現(xiàn)象也屢見不鮮。可以說，如果本輪調(diào)控措施在抗壓能力極強的上述城市不能產(chǎn)生顯著效應，則整體調(diào)控效果將大打折扣。

　　破解中央與地方的博弈糾纏

　　筆者認為，樓市虛火是實力雄厚的市場有關(guān)參與者為了一己之利而刻意營造的表面繁榮景象。在最高決策層堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的前提下，已進入下半場的本輪調(diào)控，能否取得中央預期的政策效果，關(guān)鍵在于提高政策投放的精準度。當前特別要把京滬等指標城市高企的房價真正降下來，防止出現(xiàn)陽奉陰違式執(zhí)行。為此，必須采取切實措施打破房地產(chǎn)市場上利益相關(guān)者之間的串謀。

　　改革是最好的藥方。首先需要破解的是中央與地方之間的博弈糾纏。筆者相信，只要把整頓房地產(chǎn)秩序，調(diào)控房價作為重大政治任務來抓，是一定能夠收到預期效果的。如果能夠以改革地方政府的政績考核機制為切入點，改變地方政府的預算軟約束以及偏重增長的政績觀，是可以逐步糾正作為房地產(chǎn)泡沫重要推手的地方政府投資沖動的。而在規(guī)范了地方政府的行為之后，決策層需要思考的是在加大對銀行放貸行為約束的同時開放銀行更多的投資渠道。最后，為了推動房地產(chǎn)市場改革，培育好的市場制度，必須打破既得利益階層的壟斷，減少他們的政治影響力，鞏固市場經(jīng)濟運行的政治基礎(chǔ)，建立真正競爭性的房地產(chǎn)市場，從既得利益階層手中拯救房地產(chǎn)市場。

　　(章玉貴 作者系上海外國語大學東方管理研究中心副主任）