假如房價(jià)普降三成 上海樓市將呈現(xiàn)怎樣的格局？(2)

　　西南外環(huán)

　　典型代表：松江新城

　　調(diào)整前價(jià)格：1萬5-1萬6

　　調(diào)整后價(jià)格：1萬1-1萬2

　　新格局：地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于售價(jià)

　　松江新城在售項(xiàng)目保利西子灣、綠地薔薇九里、維羅納貴都等，6-7月報(bào)價(jià)都在1.5-1.6萬元，如果按照30%調(diào)整，調(diào)整后價(jià)格在1.1-1.2萬元左右。記者從相關(guān)資料處查到，2010年上半年，上海北方城市發(fā)展投資有限公司以18.4億元摘得奪得松江廣富林2-6號(hào)地塊，土地樓板價(jià)為13799元/平方米。松江廣富林2-4號(hào)地塊則被招商地產(chǎn)以17.16億元競得地塊的樓板價(jià)更是高達(dá)16378元/平方米。由此可見，松江新城價(jià)格調(diào)整未到位，地價(jià)已經(jīng)超出售價(jià)。

　　現(xiàn)狀：折扣潮風(fēng)起云涌

　　松江新城的折扣也是由綠地集團(tuán)帶起的。位于松江的綠地薔薇九里(松江名邸二期)在6月份開始促銷優(yōu)惠活動(dòng)，優(yōu)惠幅度達(dá)到了16%，最終成交均價(jià)從原先的14953元/平方米降至12523元/平方米。在其帶動(dòng)下，松江新城的價(jià)格紛紛下調(diào)，保利西子灣、維羅納貴都、綠地諾丁山紛紛推出優(yōu)惠措施，其中有的是總價(jià)優(yōu)惠，有的則采用贈(zèng)送面積、贈(zèng)送契稅的變相降價(jià)，總之降聲一片。

　　調(diào)整可能性：★★★★★

　　某位不愿透露姓名的人士告訴記者，為了消化高價(jià)地，這些土地的所得者必定會(huì)抬高價(jià)格，因此從長遠(yuǎn)來看，松江的產(chǎn)品或者價(jià)格都會(huì)上一個(gè)層次，但是從短期而言市場調(diào)整遠(yuǎn)未減低，開發(fā)商要熬過無法預(yù)知的市場波動(dòng)期，還要面臨資金、政策的雙重考驗(yàn)，能否撐過去還是未知數(shù)。

　　東南外環(huán)

　　典型代表：周康地區(qū)

　　調(diào)整前價(jià)格：1萬9-3萬

　　調(diào)整后價(jià)格：1萬3-2萬1

　　新格局：價(jià)格回歸09年三季度

　　以今年6-7月降價(jià)潮開始為基點(diǎn)，房價(jià)下調(diào)30%，周康會(huì)是怎樣的局面？記者以6-7月報(bào)價(jià)基礎(chǔ)計(jì)算，調(diào)整30%后，萬科金色城市售價(jià)為2.1萬元左右，綠洲康城則是1.75萬，綠地東上海則為1.5萬，印象春城為1.33萬�？梢钥吹竭@個(gè)價(jià)格幾乎是2009年年9-10月份的水平，而這個(gè)價(jià)格比目前次新房的價(jià)格還要低2000余元，調(diào)整差距還很大。

　　現(xiàn)狀：單價(jià)最低下滑5000元

　　去年剛剛并入大浦東的周康板塊，2009年一年房價(jià)經(jīng)歷了超過50%的漲幅，但是近日單價(jià)過兩萬的周康開始面臨一場市場調(diào)整。和周康僅一路之隔的萬科金色城市，今年最高時(shí)期的售價(jià)達(dá)到3.3萬，但是近日新推出的一批精裝公寓單價(jià)為2.8萬，比之前低了整整5000元，針對(duì)首付五成的客戶，再給出總價(jià)1%的優(yōu)惠。在它的帶動(dòng)下，周邊幾個(gè)項(xiàng)目都有下滑的跡象，比如綠洲康城，推出9折優(yōu)惠，折后的價(jià)格為2.2萬元，綠地東上海也有一定幅度的優(yōu)惠。

　　記者從現(xiàn)場了解到，雖然這一帶的新盤促銷從4月底開始就進(jìn)行，但是成交情況依然不理想。有一位購房者表示，目前折后的價(jià)格比去年年底還要高，比如2009年，綠洲康城一套公寓僅1.9萬/平方米，目前折后價(jià)格比之前售價(jià)還高，因此目前的促銷對(duì)購房者誘惑不大。

　　調(diào)整可能性：★★★★★

　　綠洲康城副總經(jīng)理劉正兵表示，周康板塊價(jià)格提速就是在去年下半年完成的，主要和整體市場還有大浦東利好有關(guān)，不少樓盤價(jià)格上漲幾乎瘋狂。到了今年4月份以后，周康板塊的成交狀況開始不樂觀，究其原因是配套和價(jià)格增速的不符。

　　北中環(huán)

　　典型代表：大華地區(qū)

　　調(diào)整前售價(jià)：2萬-2萬8

　　調(diào)整后售價(jià)：1萬4-1萬9

　　新格局：房價(jià)回歸09年初

　　大華板塊在售項(xiàng)目基本被大華集團(tuán)壟斷，包括鉑金華府、梧桐城邦，中環(huán)1號(hào)等，報(bào)價(jià)從2-2.8萬元不等，如果有30%的調(diào)整，那么折后價(jià)格將最低達(dá)到1.4萬元，幾乎是2009年初的價(jià)格。

　　現(xiàn)狀：折扣幅度穩(wěn)重有升

　　目前大華旗下的中環(huán)1號(hào)每平米優(yōu)惠500元，總體來看優(yōu)惠幅度有限，但是記者從中介處了解到，中環(huán)1號(hào)次新房的價(jià)格已經(jīng)降到1.7萬/平方米。梧桐城邦目前2.5萬元的精裝房，這個(gè)價(jià)格和去年11月的房源價(jià)格幾乎持平。

　　調(diào)整可能性：★★★

　　根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，大華旗下的項(xiàng)目在市場上升期，價(jià)格上漲很快，而在調(diào)整期下調(diào)幅度也很大，大華在浦東的項(xiàng)目，單價(jià)下滑7000余元。作為被大華壟斷的大華區(qū)域，如果市場震蕩加劇，下調(diào)的可能性依然很大。

　　南中環(huán)

　　典型代表：古美地區(qū)

　　調(diào)整前價(jià)格：2.9萬-3.5萬

　　調(diào)整后價(jià)格：2.1萬-2.45萬

　　新格局：一夜現(xiàn)零元差距

　　位于南部中環(huán)地區(qū)的古美路附近房源定位高端，報(bào)價(jià)接近3萬元/平方米。比如萬源城報(bào)價(jià)3.5萬元，虹橋晶典苑2.9萬。根據(jù)30%的調(diào)整幅度，其合理價(jià)格應(yīng)該在2.1萬。據(jù)了解這萬元的價(jià)格幅度目前已經(jīng)出現(xiàn)大幅縮減，其中個(gè)別樓盤的折扣幅度已經(jīng)達(dá)到萬元。

　　現(xiàn)狀：萬源城大幅降價(jià)

　　作為古美路段的地標(biāo)建筑萬源城目前的降價(jià)幅度很大，近期的調(diào)整幅度很大。前一批次房源報(bào)價(jià)3.5萬/平方米，近日卻大搞促銷，不僅購車位贈(zèng)送10萬元優(yōu)惠，還推出特價(jià)房，最低單價(jià)達(dá)到2.6萬元，下調(diào)幅度已經(jīng)接近30%。記者從市場了解到，古美路一帶毗鄰古美商圈的房源，價(jià)格依然較為堅(jiān)挺，即使促銷，幅度有限，比如虹橋晶典苑目前也推出9.9折再減5萬元的優(yōu)惠。

　　調(diào)整可能性：★★★

　　當(dāng)?shù)啬澄婚_發(fā)商透露，古美路一帶整體抗跌能力還是很強(qiáng)，目前個(gè)別樓盤的降價(jià)還不足以形成帶動(dòng)效應(yīng)，更何況該樓盤的降價(jià)幅度之大也和其前期定價(jià)過高有關(guān)。

　　東中環(huán)

　　典型代表：三林地區(qū)

　　調(diào)整前價(jià)格：3萬

　　調(diào)整后價(jià)格：2萬1

　　新格局：高端住宅放量，萬元難減

　　經(jīng)過多年的發(fā)展，三林已然從一個(gè)適合年輕人購買的區(qū)域成長為一個(gè)成熟的社區(qū)。區(qū)域內(nèi)的公寓產(chǎn)品已經(jīng)見底，目前在售的房源大多以低密度住宅為主，比如金地灣流域的寬邸，售價(jià)在2.9萬元/平方米，尚東國際后期的房源以聯(lián)排為主打，售價(jià)不菲。根據(jù)報(bào)價(jià)計(jì)算出30%的調(diào)整價(jià)，降價(jià)幅度將達(dá)萬元，實(shí)屬不易。

　　現(xiàn)狀：低密度住宅單價(jià)3萬

　　目前在三林中環(huán)附近，新建公寓房幾乎售罄，原本公寓房較為集中的永泰路、尚博路段，目前開發(fā)商著力打造低密度產(chǎn)品。比如金地灣流域的寬邸，尚東國際三期，大多是平層和聯(lián)排，單價(jià)在3萬元以上，據(jù)金地銷售表示，目前購房沒有任何優(yōu)惠。另一個(gè)浦發(fā)博園項(xiàng)目，售價(jià)也3萬元以上，目前購買600萬元的聯(lián)排，可贈(zèng)送地下室和露臺(tái)。

　　調(diào)整可能性：★★

　　當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商表示，三林的土地前期都已經(jīng)開發(fā)完畢，目前大開發(fā)商在三林土地儲(chǔ)備極少，因此不會(huì)有出貨的意愿，而根據(jù)現(xiàn)有的產(chǎn)品特征而言，降價(jià)可能性很少。至于二手市場記者也了解到，由于處于世博期間，三林房源的租金很高，目前掛牌量少，房東出讓的意愿薄弱，議價(jià)空間有限。

　　南外環(huán)

　　典型代表：九亭地區(qū)

　　調(diào)整前價(jià)格：1萬7-1萬8

　　調(diào)整后價(jià)格：1萬2

　　新格局：價(jià)格回歸09年中

　　九亭地區(qū)在售項(xiàng)目不少，有包括象嶼都城、新虹橋首府、綠庭尚城等多個(gè)選擇。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6-7月九亭地區(qū)公寓房單價(jià)在1.7-1.8萬元左右，如果按照30%調(diào)整，調(diào)整后單價(jià)應(yīng)該在1.2萬元左右，幾乎是2009年中旬的價(jià)格。記者目前從售樓處了解到，不少樓盤已經(jīng)開始促銷，據(jù)30%的調(diào)整價(jià)，差距還有5000元左右。

　　現(xiàn)狀：樓市促銷此起彼伏

　　記者從九亭的在售樓盤了解到，在售的項(xiàng)目打折促銷還是比較常見，比如位于南九亭的象嶼都城，對(duì)外報(bào)價(jià)1.75萬，但是每平米至少有3000元的優(yōu)惠，折后價(jià)格僅1.3萬元左右，而新虹橋首府自開盤以來，一直維持9.2折的優(yōu)惠幅度，象嶼名城則有總價(jià)10萬的優(yōu)惠，精裝房折后僅1.5萬元。九亭當(dāng)?shù)啬澄婚_發(fā)商告訴記者，在九亭許多開發(fā)商處于觀望，未開盤的大多紛紛延遲開盤，等待9-10月的行情，而在售的打折力度都日趨加大，有的8.5折，有的還贈(zèng)送車輛，預(yù)計(jì)到9-10月份隨著大面積房源上市，促銷力度會(huì)進(jìn)一步加大。

　　調(diào)整可能性：★★★

　　上海奧林匹克花園李侃認(rèn)為，九亭的配套和兩年前相比已經(jīng)日益成熟，隨著大虹橋效應(yīng)的擴(kuò)大，九亭的未來整體發(fā)展還具有潛力。此外九亭目前在購房者心里的地位日益穩(wěn)固，和七寶相比，價(jià)格更低，而松江新城相比，那里的價(jià)格對(duì)九亭則起到一定支撐，因此九亭或許隨著整體市場的調(diào)整還有一定的回調(diào)幅度。周祺瑾