住房空置率各方爭論激烈 將形成二次上市壓力

　　近期,所謂的“空置率”之爭無疑成了市場關(guān)注的焦點,除了數(shù)據(jù)的高低之外,其實空置房對市場最大的影響就是會形成二次上市。另外在當(dāng)前樓市調(diào)控不斷趨緊的情況下,對于投資者來說避免持有空置房盡力提高出租收益也是非常重要的。

　　空置率成懸疑

　　近期,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個“人造”的熱點,那就是引起市場廣泛爭論的所謂“空置率”。近一段時間以來,有一個消息被廣泛傳播開來,據(jù)稱國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示,有高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零,這些空置房足以供2億人居住。這個消息在當(dāng)前房價居高不下的現(xiàn)實環(huán)境中,無疑成了一個導(dǎo)火線,一下子引發(fā)了市場的巨大震動。

　　不過,國家電網(wǎng)立即就此事進(jìn)行了澄清,有關(guān)人士表示,國家電網(wǎng)從來沒有統(tǒng)計和發(fā)布過此類數(shù)據(jù)。而且由于我國用電情況比較復(fù)雜,通過電表使用情況來反映房屋空置率是不現(xiàn)實的,比如幾戶合用一表、使用插卡電表等,都無法真實反映房屋所有者的居住情況。如果一戶居民擁有兩套住房,輪換居住的話,兩套住房都有連續(xù)的用水、用電記錄,更是無法貿(mào)然判斷房屋是否空置。有專家認(rèn)為,這樣的用電調(diào)查會造成誤差,如住戶可能外出旅游,沒有在家。另外,調(diào)查的電表都是安在樓道能直接看到數(shù)字的,沒有入戶調(diào)查,這也會存在誤差。

　　沒過多久,權(quán)威部門國家統(tǒng)計局也發(fā)布了一個數(shù)據(jù),不過這似乎與“空置率”無關(guān),而是關(guān)于待售面積的。國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示,今年6月末全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬平方米,同比增長6.4%。不過,針對目前市場關(guān)心的住房“空置率”,國家統(tǒng)計局并未公布。數(shù)據(jù)顯示,2005年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積絕對數(shù)量總體呈增加態(tài)勢,但是在增長率上,2006和2007年處于負(fù)增長,而2008年末商品房待售面積增幅最多。分年度看,2005年末商品房待售面積為14679萬平方米,同比增長2.7%;2006年末為14550萬平方米,同比下降0.9%;2007年末為13463萬平方米,同比下降7.5%;2008年末為18626萬平方米,同比增長38.3%;2009年末為19947萬平方米,同比增長7.1%。待售與空置,這其實完全是兩個概念,一切的一切讓人們心中的疑惑更大了。

　　各方爭論激烈

　　的確,雖然國家統(tǒng)計局拋出了一個待售面積數(shù)據(jù),但這并不能解答人們心中的疑問,顯然,至今為止我們都無法從官方渠道獲得有關(guān)空置房面積的答案。于是,這一懸疑也引發(fā)了一場大爭論,市場的方方面面都卷入了其中。

　　一家網(wǎng)站發(fā)起了民間的數(shù)燈運動,其調(diào)查報告指出,從燈火輝煌到黑燈瞎火,上海小區(qū)的“黑燈率”反差極大。從區(qū)域看,浦東、閔行、長寧等區(qū)板塊的“黑燈率”較高,分別為69%、67%、84%,浦東和閔行的受調(diào)查小區(qū)有接近七成的房子晚上不亮燈。顯然,如果“黑燈”真能代表空置房的話,這樣高的“空置率”顯然是令人咋舌的。然而,任志強卻用這樣的話予以了回應(yīng):“我要笑噴了。那飯店里、商場、影院、大街上、地鐵,那么多人在哪里住？ ”

　　由此,一場有關(guān)空置房的口誅筆伐正在逐漸蔓延開來。任志強認(rèn)為,內(nèi)地2005年擁有第二套住所的居民家庭占比是8.6%。從2005年到2008年,擁有第二套住所的居民家庭只增長了0.9個百分點,達(dá)到9.5%,略高于美國,并且分布于不同的收入家庭,即一部分為原有私房或房改房、一部分為商品房。尤其是其中用于出租和偶爾居住的比例超過了80%,其他用途的僅為這部分9.5%家庭中的19.3%�？鄢�掉出租和偶爾居住,城鎮(zhèn)居民家庭真正空置的房子只有230萬套左右。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也認(rèn)為,6540萬套空置房的數(shù)據(jù)很“雷人“,實不足信。他指出,以2009年底我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到29平方米左右來計算,則全國城鎮(zhèn)存量住宅總面積為180億平方米;若按套均100平方米計算,則6540萬套住宅的建筑面積為65億平方米,這就意味著當(dāng)前我國城鎮(zhèn)住宅空置率高達(dá)36%。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示,房地產(chǎn)開發(fā)商有一定的庫存應(yīng)該說是很正常的,因為蓋好的房子不可能一下子就賣光。不過,商品房待售面積跟住房空置面積是兩碼事。對此,國家統(tǒng)計局也回應(yīng)稱,商品房待售面積不等于住房空置面積。商品房待售面積是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積,住房空置面積是指某一時點上已經(jīng)售出但實際無人居住的住房面積。

　　二次上市是壓力

　　其實從廣義上來看,所謂住房空置,就是住房處于沒有進(jìn)入交易或使用環(huán)節(jié)的一種狀態(tài)。中國究竟有多少空置房,沒有官方的權(quán)威統(tǒng)計。國家統(tǒng)計局曾在2008年前每年都公布全國住宅空置面積數(shù)據(jù),但2009年之后就不再公布。早在2006年,針對國家統(tǒng)計局公布的當(dāng)時空置房面積,業(yè)界展開過一次大爭論。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為國家統(tǒng)計局計算公式嚴(yán)重失當(dāng),實際空置率不到1%。而中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容則認(rèn)為當(dāng)時的空置率已達(dá)到26%,超過國際警戒線。雙方差別很大。

　　長期以來,在房地產(chǎn)市場,如果談到“空置率”這個詞,很多人都會覺得這是一個老得不能再老的話題,并沒有什么特別的新意。不過,雖然有這么多的數(shù)據(jù)出現(xiàn)在我們面前,但一個不爭的事實就是,目前對于“空置率”還并沒有形成一個完善的體系來進(jìn)行測算,對其定義也有著多重理解。現(xiàn)在,雖然各方爭論激烈,但從記者實際了解的情況來看,空置房的現(xiàn)象是確確實實存在的。記者身邊就有多個投資者,他們買的房子就空置在那里,而這些房子大部分都分布在城市的外圍地區(qū)。

　　歸根到底,空置房之所以備受關(guān)注,是因為購買此類房屋的人不是為了自住,也不是為了通過出租而獲取收益,而是希望能夠再次出售來獲得投資收益。說白了,就是二次上市,是樓市中看不見的潛在供應(yīng),會對市場造成不小的壓力。此類二次上市房源最大的特點是不確定性,在市場好的時候,許多投資者都會把房子捂在手中,希望能賣個好價錢。而如果市場發(fā)生趨向性的變化,這些房源就有可能集中涌出,瞬間放大的供應(yīng)量會對市場造成傷害。其實,這就很容易解釋為何城市外圍區(qū)域樓市總是率先出現(xiàn)下跌的原因。當(dāng)前,在一系列相關(guān)調(diào)控政策的作用下,這樣的二次上市會對市場構(gòu)成多大的壓力,還有待我們進(jìn)一步觀察。

　　提高租金收益

　　從本質(zhì)上看,空置房說到底就是一種籌碼的概念,記者有一位朋友絕對不能算是個“炒手”,但受市場影響他也在上海外環(huán)地區(qū)投資了一套住宅,現(xiàn)在雖然早已交房了,但房子卻還空關(guān)在那里。朋友的觀點是房子終究打算是要賣出去的,所以也就不裝修了,但毛坯房在租賃市場上卻是很難找到客戶的。這位朋友的例子在當(dāng)前市場中可以說頗為典型,對于他們來說買房最終是為了賣房,這種行為較多地聚集在一起,于是在一些樓盤中出現(xiàn)所謂的空置現(xiàn)象也就不足為怪了。

　　然而現(xiàn)在市場的情況正在發(fā)生變化,對于那些空置房持有者來說,記者認(rèn)為當(dāng)前的首要原則便是提高房屋的出租收益。顯然,如果你看重的是短期投資,那么目前對于絕大多數(shù)投資者來說,可能都已經(jīng)獲利,則可以考慮及時出手,以便資金落袋為安。這對于那些過分依賴銀行貸款,而且資金鏈繃得很緊的投資者,是一個不錯的選擇。因為在盤整期間,會產(chǎn)生很多不確定的因素,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不可預(yù)知的變異。

　　而對那些資金較為充足、而且仍然看好樓市長期發(fā)展態(tài)勢的投資者來說,他們可能還會考慮繼續(xù)持有,但記者認(rèn)為持有周期可能會大大加長,所以如果讓房子一直空置就不那么合適了。目前,許多地區(qū)的房屋租金已出現(xiàn)了上漲跡象,那么投資者就應(yīng)該積極地把手中的房子租出去。尤其是對于自己手中的毛坯房,投資者應(yīng)該考慮進(jìn)行適當(dāng)?shù)难b修,以提高它們的出租可能,增加自身的投資收益。作者：黃羅維