土地開發(fā)因何只有暴利沒有風(fēng)險(xiǎn)

　　最近一份全國有1457宗閑置土地的“黑名單”被披露。對(duì)此，各地有遮掩有坦誠，但是否能真正清理閑置土地，進(jìn)而能夠控制房價(jià)，是頗成問題的。

　　自國家宏觀調(diào)控樓市以來，出臺(tái)政策不算少，加上以往的一些政策，房價(jià)應(yīng)該有所回落。譬如，幾年前國家曾出臺(tái)一個(gè)土地閑置兩年無償收回令，一連串樓市宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，樓市交易少了，開發(fā)商資金回籠少了，銀行收緊銀根，開發(fā)商融資難了，如果土地閑置兩年無償收回的政策得到嚴(yán)格執(zhí)行，無疑將掐斷一部分開發(fā)商的資金鏈，再堅(jiān)挺的房價(jià)也得下跌。可是今年7月的全國大中城市房價(jià)竟然同比上漲10.3%。看來，那些宏觀調(diào)控政策并沒有得到認(rèn)真貫徹，起碼土地閑置兩年無償收回的政策沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行。

　　開發(fā)商囤積閑置土地有他們的利益所在。據(jù)測(cè)算，所有披露的1457宗閑置土地的合同價(jià)款只有256億元，如果容積率為1的話，樓面地價(jià)只有256元/平方米。以目前京滬穗深的土地均在萬元之上，即使一些二三線城市也要在幾千元。這些閑置土地在十年甚至十年不到的時(shí)期內(nèi)漲了幾十倍甚至上百倍，如此高利潤的生意哪里去找？

　　不過這一切都是建立在過高的房價(jià)之上的。現(xiàn)在清理閑置土地就是要打破這樣的利益鏈條。但是，目前的清理能不能打破呢？很難。

　　首先，目前的土地閑置分成兩種，一種是因?yàn)檎�府原因，還有一種是企業(yè)原因。政府原因的要占全部閑置土地的一半以上。毫無疑問這部分的閑置土地政府是不能無償收回的，因此對(duì)開發(fā)商來說是毫發(fā)無損的。

　　剩下不到一半的企業(yè)原因的閑置土地能否無償收回？也難。

　　閑置土地早已超過兩年，在政府督促幫助之下總算開工的土地，自然是不可能再無償收回了。因此，在這方面開發(fā)商只有賺頭而無損失。

　　那么被收回閑置土地超過兩年的開發(fā)商是否真受到損失呢？恐怕少之又少。土地閑置兩年無償收回的政策已經(jīng)出臺(tái)近三年了，但具體規(guī)定土地出讓付款細(xì)則出臺(tái)只有半年不到，它規(guī)定：土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款最遲付款時(shí)間不得超過一年。因此當(dāng)時(shí)許多拿地企業(yè)其實(shí)是不付款的。

　　即使出錢拿地的，許多企業(yè)拿的也不是自己的錢，例如北京順義區(qū)拍地給自己的下屬公司大龍地產(chǎn)，大龍地產(chǎn)拿地后直至被收回，一直沒付過錢；再譬如上海江橋鎮(zhèn)拍地，拍地的政府居然借錢給開發(fā)商來拍地。拿地后一直拖著不付款，直至整好地蓋起樓開始出售才付土地款的開發(fā)商，全國不知有多少。

　　即使用自己的錢拿地的，土地閑置超過兩年而被收回的，據(jù)我們所知也幾乎沒有無償收回的，開發(fā)商多半能夠拿回自己的錢。現(xiàn)在上海已有15幅閑置土地已收回或已啟動(dòng)收回程序，沒收還是退回開發(fā)商拿地的錢，或者壓根兒當(dāng)初開發(fā)商就根本沒怎么付錢？一切我們不得而知。

　　不嚴(yán)格執(zhí)行已有政策，土地開發(fā)變成只有暴利而無風(fēng)險(xiǎn)的行當(dāng)，那么很難指望清理閑置土地來使樓價(jià)回落。

　　□郁慕湛(上海 財(cái)經(jīng)評(píng)論員)