中房協(xié)上書(shū)國(guó)務(wù)院引發(fā)樓市新一輪嚴(yán)格調(diào)控

　　前日,《人民日?qǐng)?bào)》再次發(fā)表有關(guān)樓市言論,呼吁堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策不動(dòng)搖。而就在此前一日,國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在北京考察廉租房建設(shè)項(xiàng)目時(shí)重申嚴(yán)格樓市調(diào)控,稱要積極貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一系列政策措施,堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不合理需求。而昨日有媒體報(bào)道,住建部已經(jīng)將一份標(biāo)明“好的”和“差的”開(kāi)發(fā)商名單提供給銀行系統(tǒng),國(guó)土部、住建部、央行等多部委開(kāi)始展開(kāi)“聯(lián)合作戰(zhàn)”,新一輪打擊開(kāi)發(fā)商囤地囤房行動(dòng)開(kāi)始。

　　這是自上周中房協(xié)透露已“上書(shū)”國(guó)務(wù)院建議暫緩再出樓市調(diào)控新政以來(lái),監(jiān)管層及官方媒體又一次以實(shí)際行動(dòng)重申嚴(yán)格調(diào)控,及時(shí)地?fù)軄y了反正,以正視聽(tīng)。

　　◆◇樓市博弈又一輪

　　《人民日?qǐng)?bào)》及時(shí)刊文以正視聽(tīng)

　　近日有報(bào)道稱,相比6月份,7月份北京、上海等地樓市成交量“暴漲”,宣稱樓市開(kāi)始復(fù)蘇,房地產(chǎn)市場(chǎng)又進(jìn)入“上升拐點(diǎn)”。“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控成了“百日維新”。前日《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)文指出,這是一個(gè)刻意隱瞞真實(shí)情況的“暴漲”,樓市調(diào)控政策預(yù)期效果還遠(yuǎn)未達(dá)到。

　　報(bào)道稱,以北京為例,7月北京期房住宅成交總量為4950套,環(huán)比6月上漲16.7%。與6月份相比成交量增加不假,但6月份成交量的基數(shù)特別低,并且7月份的成交量與調(diào)控前3月份的成交量相比仍相差很多。進(jìn)一步對(duì)比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),雖然成交量有所上升,但均價(jià)低于15000元/平方米的低價(jià)盤(pán)是成交量的主要來(lái)源,這其中,部分遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目低價(jià)熱銷(xiāo)的樓盤(pán)又是主要貢獻(xiàn)者。另一方面,成交價(jià)格下調(diào)明顯開(kāi)始加速,7月份北京商品房成交均價(jià)為21140元/平方米,環(huán)比6月下調(diào)了5.2%。而其他城市成交量的“暴漲”,原因也大致如此。

　　文章指出,對(duì)于一個(gè)月的成交量上揚(yáng),不宜過(guò)度夸大,據(jù)此來(lái)判斷“拐點(diǎn)”來(lái)臨更是沒(méi)有任何依據(jù)。而一旦營(yíng)造出“暴漲”的氛圍,就可以推動(dòng)更多人恐慌性購(gòu)房,開(kāi)發(fā)商就可以借機(jī)漲價(jià)推盤(pán)、投機(jī)客就可以借機(jī)拋盤(pán)出貨。所有夸大其詞的炒作,所有的陰謀陽(yáng)謀,目的只有一個(gè)———干擾調(diào)控,誤導(dǎo)預(yù)期,獲取暴利。

　　“中房協(xié)上書(shū)”事件成導(dǎo)火索

　　《人民日?qǐng)?bào)》此次發(fā)文,也許并不僅僅針對(duì)的是樓市調(diào)控“百日維新”的報(bào)道,近日引發(fā)各界較大爭(zhēng)議的“中房協(xié)上書(shū)”事件或許才是真正的導(dǎo)火索。

　　此輪樓市調(diào)控正至最微妙時(shí)刻,上周在海南博鰲召開(kāi)的一個(gè)房地產(chǎn)論壇上,中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一透露,中房協(xié)已多次“上書(shū)”國(guó)務(wù)院,建議暫緩出臺(tái)新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。他表示,在目前的調(diào)控新政下,土地購(gòu)置、開(kāi)發(fā)投資等指標(biāo)均在下降,房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)亦受波及；加上今年宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性,需暫緩出臺(tái)新的緊縮性調(diào)控政策。

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)利益代言人,中房協(xié)的此番建議立刻遭到駁斥。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱就指出,GDP從年初預(yù)計(jì)的12%下降到預(yù)期增長(zhǎng)9%,是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正�；卣{(diào)的結(jié)果,“不要拿房地產(chǎn)投資下降影響GDP來(lái)嚇唬人�！�

　　不過(guò),在不少房企惶惶不可終日的時(shí)刻,即便是這樣的一條信息,還是成了不少人的“速效救心丸”。正如本輪樓市調(diào)控以來(lái),那些所謂的退房潮、違約潮、離婚潮、7月成交量“暴漲”等夸大其詞的炒作一樣,“中房協(xié)上書(shū)”的消息傳出當(dāng)天,地產(chǎn)股就大幅拉升,成為提振大盤(pán)的主力。

　　李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)決抑制地產(chǎn)投機(jī)

　　“速效救心丸”終歸只能治標(biāo)而非治本,很快,監(jiān)管層就著手還擊,以正視聽(tīng)。

　　8月13日,國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在北京考察廉租房建設(shè)項(xiàng)目時(shí)明確表示,中國(guó)將繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施,堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作行為。

　　此外,繼國(guó)土資源部將全國(guó)1457宗閑置用地詳情交付銀監(jiān)會(huì)后,銀監(jiān)會(huì)近期也向住建部表達(dá)了類(lèi)似意見(jiàn),希望后者能提供兩類(lèi)開(kāi)發(fā)商的名單以便監(jiān)管,一類(lèi)是市場(chǎng)交易秩序“好的”開(kāi)發(fā)商,一類(lèi)是受過(guò)處罰的“差的”開(kāi)發(fā)企業(yè)。而對(duì)于“黑名單”上的企業(yè),商業(yè)銀行在融資方面、重組方面將給予限制,以打擊囤地、炒地、捂盤(pán)惜售等違法違紀(jì)行為。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)也表明,6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%,這是近15個(gè)月來(lái)房?jī)r(jià)首次下降,7月份房?jī)r(jià)環(huán)比則與6月持平。可見(jiàn)目前房?jī)r(jià)基本處于盤(pán)整回落態(tài)勢(shì),但仍在高位僵持；從地區(qū)看,部分一線城市的房?jī)r(jià)仍在高位徘徊,部分二三線城市仍在上漲。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的8個(gè)重點(diǎn)城市中,7月份均價(jià)上漲的有5個(gè),下降的僅3個(gè),說(shuō)明政策的預(yù)期效果還遠(yuǎn)未達(dá)到。

　　正如《人民日?qǐng)?bào)》文章所言,房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)反彈,則未來(lái)市場(chǎng)的泡沫化程度無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步加劇。而從此次樓市相關(guān)利益集團(tuán)與監(jiān)管層的交鋒來(lái)看,當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策仍將堅(jiān)持不動(dòng)搖。

　　◆◇發(fā)展商積極自救

　　十大標(biāo)桿開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)不錯(cuò)

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將維持緊縮政策背景下,十大標(biāo)桿開(kāi)發(fā)商仍取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。

　　在過(guò)去四個(gè)月的成交量中,這些房企銷(xiāo)售僅5月表現(xiàn)出低迷,6月隨即反彈45%,其中萬(wàn)科、保利、雅居樂(lè)、金地6月銷(xiāo)量環(huán)比增幅均高過(guò)50%,萬(wàn)科、保利當(dāng)月的銷(xiāo)售量更是達(dá)到歷史高位。7月,十大標(biāo)桿房企成交面積達(dá)到245萬(wàn)平方米,雖然環(huán)比上個(gè)月下降10%,但比去年同期僅低5%,基本持平去年的月均成交面積252萬(wàn)平方米。顯然,較之于仍處低谷的新房市場(chǎng),這些房企的表現(xiàn)明顯優(yōu)于大市。

　　近日,中原地產(chǎn)對(duì)8大城市7月銷(xiāo)售量最高的40個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn),其中標(biāo)桿房企的樓盤(pán)占65%,而這些熱銷(xiāo)項(xiàng)目總體上具有以下幾個(gè)特征:郊區(qū)低價(jià)房；低價(jià)入市樓盤(pán)；降價(jià)促銷(xiāo)樓盤(pán)等。具體來(lái)看,不少標(biāo)桿房企的新盤(pán),近期也采取了售價(jià)低于周邊在售項(xiàng)目的策略。

　　降價(jià)促銷(xiāo)成地產(chǎn)企業(yè)“王牌”

　　在中原地產(chǎn)調(diào)查的40個(gè)熱銷(xiāo)樓盤(pán)中,發(fā)現(xiàn)有不少在售樓盤(pán)采取了降價(jià)或贈(zèng)送面積等策略,并以知名開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目居多:綠地、萬(wàn)科、龍湖、恒大、中海、金地、招商、富力、綠城、萬(wàn)達(dá)等大型跨區(qū)域發(fā)展商紛紛展開(kāi)降價(jià),幅度也多在10%左右。

　　而以廣州為例,7月銷(xiāo)售套數(shù)超過(guò)100套的4個(gè)樓盤(pán)中,天馬河國(guó)際公館降價(jià)約10%；學(xué)府花園開(kāi)盤(pán)當(dāng)日打了8折；富力金港城折扣優(yōu)惠從95折提升至了92折；花都雅居樂(lè)也降價(jià)約10%。

　　中原地產(chǎn)分析師指出,在品牌開(kāi)發(fā)商的熱銷(xiāo)項(xiàng)目中,目前有一半以上的項(xiàng)目采取了降價(jià)促銷(xiāo)策略。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,標(biāo)桿房企在歷次市場(chǎng)調(diào)整中通常都選擇率先降價(jià)。調(diào)整中后期,先行降價(jià)后加快資金周轉(zhuǎn)的房企才有能力趁低吸納優(yōu)質(zhì)土地或并購(gòu)項(xiàng)目,并在市場(chǎng)回升后,擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模及市場(chǎng)占有率。目前,標(biāo)桿房企中,保利、萬(wàn)科、金地、雅居樂(lè)、招商、中海等各家房企均已出現(xiàn)了價(jià)格松動(dòng)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出,從監(jiān)管層的種種行動(dòng)和表態(tài)來(lái)看,指望調(diào)控放松是不可能的,對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),降價(jià)促銷(xiāo)才是正道。

　　記者盧軼