險(xiǎn)資“遠(yuǎn)水”難解樓市“近渴”

　　可投資房地產(chǎn)的保險(xiǎn)資金將超千億———

　　8月5日，傳聞已久的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》終于出臺(tái)，被調(diào)控圍得密不透風(fēng)的房地產(chǎn)似乎得到了喘息之機(jī)。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，險(xiǎn)資被準(zhǔn)許投資不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域，并不一定會(huì)讓重壓之下的房地產(chǎn)松一口氣。

　　●保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)閘門已打開(kāi)

　　2009年2月28日,十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議表決通過(guò)了修訂后的《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》,10月1日起將正式實(shí)施。修訂后的保險(xiǎn)法對(duì)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用范圍進(jìn)行了拓寬,其中最引人注目的就是增加了“投資不動(dòng)產(chǎn)”一項(xiàng)�！�

　　而今年8月5日，保監(jiān)會(huì)公布的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》則對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的比例作出了明確規(guī)定。保險(xiǎn)資金投資于不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額不高于本公司上季末總資產(chǎn)的10%；投資于不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額不高于本公司上季末總資產(chǎn)的3%。該《辦法》將于2010年8月31日起施行。

　　醞釀已久的保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的法律依據(jù)終于出爐了,保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)的渠道已經(jīng)打通了。

　　●預(yù)估將有超千億保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)

　　其實(shí)早在保險(xiǎn)法修訂之前,一些資金實(shí)力雄厚的保險(xiǎn)公司就已經(jīng)通過(guò)購(gòu)買或建設(shè)自用辦公樓的名義打起了房地產(chǎn)投資的“擦邊球”。數(shù)據(jù)顯示,從2006年開(kāi)始,中國(guó)人壽、人保財(cái)險(xiǎn)、平安保險(xiǎn)、泰康人壽、太平洋保險(xiǎn)、民生人壽、太平人壽、生命人壽、中意人壽等公司已紛紛通過(guò)直接或間接方式購(gòu)入房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中中國(guó)人壽集團(tuán)公司和股份公司分別在金融街購(gòu)買了新的辦公樓,泰康人壽在北京金融街和CBD商圈一舉買下兩座寫字樓,合計(jì)超過(guò)10萬(wàn)平方米,太平洋保險(xiǎn)集團(tuán)則以22億元購(gòu)入7.08萬(wàn)平方米的金融街豐盛大廈。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2009年1月底保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)3.38萬(wàn)億元，資金運(yùn)用余額為3.05萬(wàn)億元，其中銀行存款和債券占比83.9%，股票和基金占比13.9%，其他投資占比2.2%。按照《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》規(guī)定的投資比例估算，將有超過(guò)千億的資金可以投向房地產(chǎn)。

　　萬(wàn)年基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理黃璽慶認(rèn)為，如果真有1000億資金用于投資房地產(chǎn)，那將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不小的影響。在保險(xiǎn)資金探索投資房地產(chǎn)的初始階段,由于保險(xiǎn)公司普遍沒(méi)有專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì),缺乏相關(guān)的投資經(jīng)驗(yàn),應(yīng)以投資現(xiàn)有的成熟物業(yè)為主。尤其是中心城市的核心地段優(yōu)質(zhì)寫字樓或商業(yè)地產(chǎn)將成為保險(xiǎn)資金青睞的目標(biāo)。

　　高力國(guó)際華北區(qū)投資與項(xiàng)目部董事黃卓偉認(rèn)為，保險(xiǎn)公司可以投資房地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)應(yīng)該是一個(gè)利好，開(kāi)發(fā)商回籠資金又多了一個(gè)渠道。

　　對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，從保險(xiǎn)公司已購(gòu)置的辦公樓來(lái)看,其面積往往大大超出其自身的使用需要,其中很大部分是用來(lái)出租的。其實(shí),在歐美等成熟的保險(xiǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)早已成為保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)配置中的重要組成部分。在為保險(xiǎn)資金保值增值,優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu),抵御通貨膨脹和為保險(xiǎn)公司帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入方面起到積極作用。

　　●險(xiǎn)資開(kāi)閘能否給樓市解渴

　　《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》的出臺(tái)或許很多人會(huì)感到疑惑，在當(dāng)下調(diào)控是繼續(xù)收緊還是放松的十字路口，不同部門對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度卻大相徑庭——以國(guó)土部和住建部為首的“黑臉”，依然高舉調(diào)控大旗不放松。而保監(jiān)會(huì)卻給險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)松綁，唱起了“紅臉”。

　　一位業(yè)內(nèi)人士也指出，保險(xiǎn)資金主要投資的對(duì)象是商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于住宅類，保險(xiǎn)企業(yè)不會(huì)像普通投資者一樣去直接投資，而會(huì)更傾向于股權(quán)投資或產(chǎn)業(yè)基金的形式。此次提高投資比例對(duì)住宅類不動(dòng)產(chǎn)可能不會(huì)產(chǎn)生很大的影響，而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響是積極的。實(shí)際上，在開(kāi)發(fā)商的命門——信貸上，特別在針對(duì)購(gòu)房者的信貸上，并沒(méi)有放松的趨勢(shì)，反而是越來(lái)越嚴(yán)。目前為止，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的松動(dòng)的政策出臺(tái)，而此次保險(xiǎn)投資不動(dòng)產(chǎn)辦法的出臺(tái)，并不能判斷為房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策性底部已經(jīng)到來(lái)。險(xiǎn)資的“遠(yuǎn)水”也許不能救房地產(chǎn)調(diào)控的“近渴”，所謂保監(jiān)會(huì)的松綁，也許只是一種期待。(周宏)