“空置率”之爭困擾樓市 問題如何才能解決？

　　能不能用一兩個樓盤的亮燈數(shù)來統(tǒng)計空置率？ “空置率”問題如何才能得到解決？———

　　如同憑空扔下的一枚炸彈，“6450萬套空置房”的傳言打破了樓市的平靜，也讓購房人與媒體的注意力全部轉(zhuǎn)向了“空置率”這一并不算陌生，但也從未大紅大紫過的話題。是好事者編造的謊言，還是一個曾被忽略的真相？在一輪又一輪聲浪中，謎底似乎越發(fā)難以揭開。但是在業(yè)內(nèi)人士眼中，“空置率”這一話題被爭議背后，被許多人模糊、混淆的概念卻得到了更加全面的詮釋，“空置率”對市場的影響，也越來越明朗。

　　●“空置率”之辯：什么是“空置率”？

　　任志強：空置率是宏觀概念 不能用“數(shù)燈”的方法計算

　　作為空置率之爭的主力辯手，華遠(yuǎn)集團總裁任志強認(rèn)為，空置率的概念主要有兩個，這兩個概念經(jīng)常被混淆：一是按當(dāng)年的竣工量與銷售量計算出的空置，指當(dāng)年竣工而非銷售的庫存量。任志強認(rèn)為這個空置顯示的是一級市場的供求關(guān)系，在我國的房地產(chǎn)景氣指數(shù)統(tǒng)計中的空置率通常是指這一數(shù)據(jù)，并顯示現(xiàn)房可供銷售與期房可供銷售之間的差別。第二個則是按全部存量計算出的整體空置率，各國大多用此數(shù)據(jù)計算整體市場中的供求關(guān)系。

　　大多數(shù)以一手市場為主的國家多會有兩個統(tǒng)計，大多數(shù)以二手房市場交易為主的國家則通常以后一個空置率為主統(tǒng)計。后一個整體的空置率是不管租與購，而是以是否使用為計算條件的，而前者則是以生產(chǎn)銷售或生產(chǎn)類庫存概念為計算條件的(類似于工業(yè)產(chǎn)品的庫存)。

　　同時任志強也指出，無論上述哪一種空置率的統(tǒng)計，其基數(shù)都是很大的，是不能像有的人那樣，用數(shù)一兩個樓盤的亮燈數(shù)來統(tǒng)計、計算的。

　　陳寶存：關(guān)于空置率 國內(nèi)曾經(jīng)存在不科學(xué)的指標(biāo)體系

　　全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存認(rèn)為，所謂空置率，國內(nèi)曾經(jīng)存在不科學(xué)的指標(biāo)體系。目前國際上通用的住房空置指標(biāo)，是住房空房率。即以一個國家或城市的實有住房總數(shù)為分母，以空房總數(shù)(一般指實際空置一年以上的住房，包括存量和新建住房)為分子，計算出空房率。

　　但是，我們原有的指標(biāo)中，空置率指標(biāo)與國際通行的空房率指標(biāo)不具可比性。20世紀(jì)90年代初，隨著住房商品化的發(fā)展，中國出臺了空置商品房指標(biāo)。這個指標(biāo)規(guī)定，統(tǒng)計年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均為空置商品房。在計算住房空置率時，最初曾經(jīng)用當(dāng)年建成商品房總數(shù)為分母來計算，后來又改為用當(dāng)年建成住房總數(shù)為分母來計算(目前仍較多地使用這一計算方法)。再后來，空置的住房都累計了多年來的積壓住房數(shù)，與當(dāng)年建成住房總數(shù)相比不對口徑，因而有些專家建議用連續(xù)三年建房總數(shù)為分母來計算。

　　●“空置率”之惑：

　　空置率怎會成為焦點？

　　任志強：空置率問題的根子在于社會收入分配上

　　任志強認(rèn)為，老百姓有權(quán)選擇把大量的錢存在銀行，或是可以用房子、黃金等實物換成另外一種存在形式。如果政府可以容忍民眾把錢存在銀行等著貶值，卻不能容忍把錢變成房子抵抗通脹，原因只在于政府將保證社會公平的責(zé)任推給了市場，因此空置就變成了一部分人有房子住還要占有第二套房子空著，而另外一部分沒房子住卻要看著房價上漲。