房?jī)r(jià)高企是一連串事件 “主謀”并非開發(fā)商

　　一年一度的博鰲房地產(chǎn)論壇日前在海南落下帷幕，樊鋼先生在論壇開場(chǎng)講到，有開發(fā)商告訴他，“賺錢賺得都有點(diǎn)不好意思了”，言下之意，造成當(dāng)下房?jī)r(jià)高企的“主謀”并非開發(fā)商的本事，而是市場(chǎng)合力造成的結(jié)果。

　　且不論這位老總是否是在為自己開脫責(zé)任，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素太多，也是多數(shù)論壇參與者的觀點(diǎn)，套用周其仁先生的一句話，即“房?jī)r(jià)是一連串事件”。

　　除開發(fā)商賺錢的本能之外，那“一連串事件”中還有些什么？筆者認(rèn)為大概也包括以下幾點(diǎn)：

　　其一，流動(dòng)性過(guò)剩。樊鋼和周其仁都著重談了近些年國(guó)內(nèi)貨幣發(fā)行過(guò)多的問(wèn)題，周其仁認(rèn)為，近些年持續(xù)每年約4000億美元的凈流入，所造成的央行“被動(dòng)”發(fā)行的人民幣數(shù)額驚人，如果沒(méi)有房地產(chǎn)充當(dāng)資金蓄水池的功能，那么諸如“豆你玩”、“蒜你狠”的事件大概更會(huì)層出不窮。在人民幣資本項(xiàng)下自由兌換尚未實(shí)現(xiàn)的情況下，資金要找出路，房地產(chǎn)首當(dāng)其沖，持續(xù)旺盛的全社會(huì)房地產(chǎn)投資熱情即根源于此。

　　其二，土地供應(yīng)“計(jì)劃”。年初房?jī)r(jià)大漲的一個(gè)直接誘因就是土地拍賣中不斷出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象，“地王”形成的價(jià)格預(yù)期讓現(xiàn)貨房?jī)r(jià)直線拉升。從穩(wěn)定樓市角度出發(fā)，在樓市需求旺盛時(shí)應(yīng)加大土地供應(yīng)，在樓市低迷時(shí)減少土地供應(yīng)。并打擊囤地，形成穩(wěn)定的市場(chǎng)供需環(huán)境。而目前按計(jì)劃供應(yīng)的土地機(jī)制，弱化了市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，開發(fā)商摸準(zhǔn)供應(yīng)計(jì)劃，大膽囤地，造成房屋供應(yīng)量總是處于偏緊狀態(tài)，房?jī)r(jià)因此高企。同時(shí)疊加土地價(jià)格飆漲效應(yīng)，“囤地”可謂是一本萬(wàn)利之舉。而周其仁舉例所稱的重慶“地票”試點(diǎn)，正在嘗試新的土地供應(yīng)方式，應(yīng)該是個(gè)好的信號(hào)。

　　其三，政策短期化。迄今釋出的調(diào)控政策更多著眼于行政手段，需要高效的執(zhí)行能力，而承擔(dān)此責(zé)任的各級(jí)地方政府又高度倚賴土地財(cái)政，千絲萬(wàn)縷的利益糾葛更多，多次調(diào)控效果不佳皆因于此。市場(chǎng)各方津津樂(lè)道于博弈宏觀政策的短期效果，市場(chǎng)供需時(shí)常紊亂，房?jī)r(jià)預(yù)期情緒化。這些都對(duì)樓市產(chǎn)生了負(fù)面影響。

　　穩(wěn)定樓市需要通過(guò)制度的設(shè)計(jì)促使市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定，讓市場(chǎng)充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用；需要改革財(cái)稅制度，合理分配中央與地方的財(cái)力；需要……在論壇上，眾開發(fā)商也更多地提到要尊重市場(chǎng)、敬畏市場(chǎng)。但疑惑仍未消。一位開發(fā)商私下向筆者感嘆稱：“我們是可以學(xué)習(xí)德國(guó)房地產(chǎn)定位消費(fèi)品屬性的特點(diǎn)，杜絕炒房，問(wèn)題是我們有像德國(guó)那樣嚴(yán)格的貨幣政策嗎？