專(zhuān)家:房地產(chǎn)調(diào)控不能無(wú)功而返

　　陳杰

　　●房地產(chǎn)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期

　　●市場(chǎng)出現(xiàn)要求放松調(diào)控呼聲

　　●應(yīng)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期不輕易收兵

　　●避免讓房地產(chǎn)投資淪為賭博

　　當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期。從各種市場(chǎng)信息中介機(jī)構(gòu)所反映的數(shù)據(jù)來(lái)看，主要城市的房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)明顯松動(dòng)，買(mǎi)賣(mài)雙方還處于觀望階段，市場(chǎng)格局沒(méi)有出現(xiàn)根本改觀。

　　然而，已經(jīng)有很多呼聲在大力要求放松房地產(chǎn)調(diào)控。這種訴求有各種各樣的動(dòng)機(jī)，主要有兩種觀點(diǎn)。第一個(gè)是所謂“房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)論”。持這種主張的人聲稱房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系眾多上下游產(chǎn)業(yè)，再不放松房產(chǎn)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商投資意愿下降，將嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，甚至拿“如果樓市繼續(xù)低迷，從事建筑的農(nóng)民工將大量失業(yè)”來(lái)給政府施壓。第二個(gè)是拿銀行的房地產(chǎn)貸款來(lái)說(shuō)事。一些人聲稱，如果繼續(xù)調(diào)控樓市，房?jī)r(jià)有大跌危險(xiǎn)，將導(dǎo)致大規(guī)模的銀行壞賬，使中國(guó)面臨全局性的金融風(fēng)險(xiǎn)�？梢哉f(shuō)，這兩方面都是對(duì)長(zhǎng)久以來(lái)盛行的“房地產(chǎn)綁架中國(guó)論”的演繹。

　　目前各個(gè)銀行紛紛聲稱，通過(guò)壓力測(cè)試表明，房產(chǎn)降價(jià)30%仍可承受，不擔(dān)心壞賬的發(fā)生。而且2008年樓市最“嚴(yán)寒”時(shí)中國(guó)也沒(méi)有爆發(fā)大面積的按揭壞賬，這與中國(guó)不存在個(gè)人破產(chǎn)制度、居民信貸消費(fèi)行為保守等有直接關(guān)系，所以這方面的擔(dān)心不是反對(duì)房產(chǎn)調(diào)控的主流依據(jù)。

　　關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)惡化會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的呼聲，首先必須承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)很重要。不僅中國(guó)如此，它對(duì)各個(gè)國(guó)家都很重要，否則也不會(huì)因?yàn)槊绹?guó)樓市一衰退就導(dǎo)致美國(guó)乃至全球經(jīng)濟(jì)大出血。不過(guò)，需要著重說(shuō)明的是，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性主要通過(guò)投資這個(gè)過(guò)程來(lái)實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資過(guò)程中才發(fā)生了對(duì)其他產(chǎn)業(yè)復(fù)雜而意義重大的關(guān)聯(lián)作用。目前房地產(chǎn)投資占中國(guó)固定資產(chǎn)投資的20%左右，也就是GDP的10%左右。再考慮到對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資的影響，諸如水泥、鋼材、建材、建筑、家具等等，存在很長(zhǎng)的多達(dá)數(shù)十個(gè)的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)對(duì)GDP的影響確實(shí)很大。然而，房屋一旦竣工到了銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，銷(xiāo)售額或更具體地說(shuō)房?jī)r(jià)的高低，就只對(duì)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)有影響，與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)毫無(wú)直接關(guān)系。拿宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)，只有房地產(chǎn)投資才計(jì)入GDP，新建商品房銷(xiāo)售額不計(jì)入GDP，更別說(shuō)二手房的銷(xiāo)售額了。當(dāng)然，在GDP的統(tǒng)計(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員服務(wù)所創(chuàng)造的凈增加值也計(jì)入GDP，但這部分目前只占我國(guó)GDP不到4%，在第三產(chǎn)業(yè)中也僅占10%左右，而且包括房地產(chǎn)從業(yè)者為各類(lèi)購(gòu)房者和租房者提供的各種服務(wù)所創(chuàng)造的價(jià)值。

　　我們需要回答的是，此輪房產(chǎn)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)投資究竟有多大影響，或者更具體一點(diǎn)，房?jī)r(jià)如果走低，一定會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)投資大規(guī)模下降嗎？

　　筆者研究了歷史上的情況，以為這樣的擔(dān)心并不必要。一般的邏輯認(rèn)為，房?jī)r(jià)下降會(huì)減少開(kāi)發(fā)商的投資意愿，房?jī)r(jià)高漲才會(huì)刺激開(kāi)發(fā)商的投資擴(kuò)張。但從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年的情況看，房地產(chǎn)投資的增幅與房?jī)r(jià)漲跌之間并不存在很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，往往還有一定的背離。今年以來(lái)高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資有沒(méi)有可能因?yàn)楸据喺{(diào)控戛然而止，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，目前還難有人可以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。但至少?gòu)妮^長(zhǎng)時(shí)期的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，除了2009年上半年，2000年后中國(guó)房地產(chǎn)投資的增速就從來(lái)沒(méi)有低于20%。

　　房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)之間的關(guān)聯(lián)性不大，這個(gè)發(fā)現(xiàn)看起來(lái)似乎有些背離人們通常的理念。但仔細(xì)想想，并非沒(méi)有道理。中國(guó)還處于持續(xù)高速城市化階段，對(duì)商品住房需求非常大，這個(gè)黃金發(fā)展期還將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，幾乎所有房地產(chǎn)公司都對(duì)中國(guó)長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)看好，加上房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)整成本很大，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)槎唐诘恼�策調(diào)整就上馬或下馬項(xiàng)目。事實(shí)上，在價(jià)格溫和、預(yù)期穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商才更愿意放心大膽、開(kāi)足馬力進(jìn)行投資。1997年—2003年房?jī)r(jià)增幅十分溫和，但住宅房地產(chǎn)投資都在年26%以上的高位增長(zhǎng)，就是明證。

　　從這個(gè)角度說(shuō)，正是著眼于保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，本輪房產(chǎn)調(diào)控才應(yīng)該不達(dá)目標(biāo)不罷休，一定要達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期的目標(biāo)，讓沉迷于為促成房?jī)r(jià)暴漲而獲得暴利的房地產(chǎn)公司清醒，著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略來(lái)做理性和可持續(xù)的投資。房地產(chǎn)投資穩(wěn)定了，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)才有穩(wěn)定牢固的基礎(chǔ)。否則，如果連這輪聲勢(shì)這么浩大的調(diào)控都無(wú)功而返了，那么市場(chǎng)再?zèng)]有可預(yù)期的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景可言。房地產(chǎn)投資行為重新墮落為賭徒般的博弈，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)才是最大的威脅。

　　(作者為復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院副教授)