易憲容：未來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基本態(tài)勢(shì)不會(huì)改變(3)

　　認(rèn)識(shí)誤區(qū)加劇房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

　　記者：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的大量存在，除了有對(duì)住房功能界定政策上的誤導(dǎo)、政府過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策濫用、以及這種房地產(chǎn)政策下民眾住房投資的賺錢效應(yīng)等方面的原因外，銀行體系自身是否也存在一定問(wèn)題？

　　易憲容：房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)如此之大的一個(gè)重要原因就是我們的銀行體系存在一些嚴(yán)重錯(cuò)誤的觀念。國(guó)有商業(yè)銀行為何敢冒大的信貸風(fēng)險(xiǎn)把貸款給個(gè)人投機(jī)炒作住房？原因在于前幾年在房地產(chǎn)政策的誤導(dǎo)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)由消費(fèi)性的市場(chǎng)完全變成了投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)步步上漲。而銀行認(rèn)為，只要房?jī)r(jià)在上漲，個(gè)人住房按揭貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)自然就降低，特別是個(gè)人住房按揭貸款作為一種長(zhǎng)期貸款，在房?jī)r(jià)上漲的情況下，其信貸風(fēng)險(xiǎn)更是會(huì)降低。因此，銀行往往就會(huì)把個(gè)人住房按揭貸款作為一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)爭(zhēng)奪其市場(chǎng)占有率，從而使得個(gè)人按揭貸款申請(qǐng)的要求越來(lái)越低，其發(fā)放的規(guī)模也就越來(lái)越大。特別是當(dāng)銀行假定住房?jī)r(jià)格只漲不跌時(shí)，上述這種現(xiàn)象更為嚴(yán)重。2009年以來(lái)的個(gè)人住房按揭貸款迅速增長(zhǎng)就是這種假定條件下發(fā)生的。

　　但實(shí)際上，“房?jī)r(jià)只漲不跌”的神話是不存在的。日本及美國(guó)曾經(jīng)假定房?jī)r(jià)只漲不跌導(dǎo)致金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)已經(jīng)太多了。只要是市場(chǎng)，房?jī)r(jià)就會(huì)有漲有跌，房?jī)r(jià)是不可能只漲不跌。如果假定房?jī)r(jià)只漲不跌，最后必然會(huì)引發(fā)金融危機(jī)與經(jīng)濟(jì)危機(jī)。美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)之后其損失為什么會(huì)如此慘重，根本原因就在于“房?jī)r(jià)只漲不跌”的神話制造了越來(lái)越多的離奇的金融衍生產(chǎn)品，當(dāng)神話破滅之際，巨大的風(fēng)險(xiǎn)也就暴露無(wú)遺了。如果國(guó)內(nèi)銀行沒(méi)有“房?jī)r(jià)只漲不跌”的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，那么，銀行是不會(huì)向投機(jī)炒作的個(gè)人大量貸款的。銀行信貸增長(zhǎng)也不會(huì)這樣快，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)也不會(huì)如此迅速飚升。

　　還有一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)也十分嚴(yán)重。那就是市場(chǎng)假定銀行體系是一種取之不盡用之不竭的公共產(chǎn)品。既然銀行體系是一種公共產(chǎn)品，那么，誰(shuí)用這種公共品的機(jī)會(huì)越多，誰(shuí)就獲利越大。因?yàn)槭褂眠@個(gè)銀行體系的個(gè)人或企業(yè)，其收益可歸自己，其成本則可轉(zhuǎn)移給社會(huì)來(lái)承擔(dān)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)事人，無(wú)論是銀行還是貸款人都會(huì)千方百計(jì)地濫用這個(gè)公共體系——為了增加市場(chǎng)份額，銀行會(huì)過(guò)度放貸；而個(gè)人及企業(yè)會(huì)設(shè)法從銀行獲得更多的貸款。當(dāng)這個(gè)金融體系濫用到一定程度時(shí)，其信貸風(fēng)險(xiǎn)也就會(huì)全面爆發(fā)出來(lái)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫之所以能夠吹得如此之大，就是濫用公共性的銀行體系的結(jié)果。但這個(gè)吹大的房地產(chǎn)泡沫最后一定會(huì)破滅，屆時(shí)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)也就全面暴露出來(lái)。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)如此之快與國(guó)內(nèi)銀行體系沒(méi)有形成有效的定價(jià)機(jī)制也有一定關(guān)系。由于政府對(duì)銀行信貸價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格的管制，因此國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理不可利用價(jià)格工具進(jìn)行，只能通過(guò)數(shù)量方式來(lái)調(diào)整，市場(chǎng)占有度、信貸規(guī)模快速擴(kuò)張就成了國(guó)內(nèi)銀行濫用其體系最有效的工具。

　　總之，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，有個(gè)體金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，也有房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的誤區(qū)，及嚴(yán)重的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于前者，盡管看上去風(fēng)險(xiǎn)不高，但是決不可低估；對(duì)于后者，一般人都沒(méi)有把其考慮在內(nèi)，因此也就無(wú)法看到當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性。在“國(guó)十條”出臺(tái)之后，由于多數(shù)國(guó)人沒(méi)有看到這種房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)性，從而也就不改變對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫吹大預(yù)期，其實(shí)這才是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸最大的風(fēng)險(xiǎn)所在。 姜欣欣

　　易憲容 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員。1997年獲得博士學(xué)位。研究領(lǐng)域主要集中于金融學(xué)、金融制度和制度經(jīng)濟(jì)學(xué)，著有《現(xiàn)代合約經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》、《交易行為與合約選擇》、《科斯經(jīng)濟(jì)思想研究》、《經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)的迷思》、《房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)》、《房?jī)r(jià)博弈》等書(shū)，譯作有《佃農(nóng)理論》、《經(jīng)濟(jì)解釋》、《公司治理》等，同時(shí)策劃主持大型經(jīng)濟(jì)學(xué)叢書(shū)多套。20世紀(jì)90年代以來(lái)，在國(guó)內(nèi)外刊物發(fā)表論文近3000多篇，并為多家報(bào)刊專欄作家。