通州存房量可賣(mài)10年？低價(jià)新盤(pán)或結(jié)束“觀望期”

　　新政后82個(gè)項(xiàng)目大多數(shù)滯銷(xiāo) 全北京預(yù)售項(xiàng)目均積壓近6億元———

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止8月31日，北京期房市場(chǎng)取得預(yù)售項(xiàng)目合計(jì)82個(gè)，按照已經(jīng)成交的均價(jià)計(jì)算，82個(gè)項(xiàng)目的總值為707.8億元，而開(kāi)發(fā)商在這4個(gè)半月內(nèi)，僅銷(xiāo)售了221.62億元，庫(kù)存價(jià)值高達(dá)486.2億元，平均每個(gè)項(xiàng)目積壓價(jià)值高達(dá)5.93億元。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商與其死扛價(jià)格，造成庫(kù)存量不斷上升，不如仿照當(dāng)下低價(jià)項(xiàng)目熱銷(xiāo)的項(xiàng)目，讓出短期的“錢(qián)途”以獲得未來(lái)的“前途”。

　　●新政后簽約量不足一成

　　庫(kù)存量?jī)H次于朝陽(yáng)區(qū)

　　新政后預(yù)售房源的積壓情況最嚴(yán)重的莫過(guò)于通州區(qū)。綜合北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月底，通州區(qū)今年共入市的普通住宅項(xiàng)目為21個(gè)，提供的可售住宅總量為6578套，而前8個(gè)月時(shí)間的簽約為3178套,總銷(xiāo)售率僅為48.3%，其中2898套是在4月16日新政前簽約的，約占總簽約量的91.2%，新政以后的總簽約量不足一成，且大部分預(yù)售項(xiàng)目的實(shí)際銷(xiāo)售不足5%。

　　具體到8月份，根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)8月前28天的統(tǒng)計(jì)，通州區(qū)在售的18個(gè)項(xiàng)目總簽約僅為123套，也就是說(shuō)整個(gè)通州區(qū)平均每天僅賣(mài)出4.4套普通商品住宅。按照這一銷(xiāo)售效率計(jì)算，通州區(qū)的商品房住宅可以銷(xiāo)售10年。除了兩個(gè)新項(xiàng)目各簽約了45套及55套，其他16個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度十分緩慢，合計(jì)簽約23套，最高僅簽約5套。

　　根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月底通州區(qū)期房存量達(dá)到了14501套，相比月初的12651套上漲了14.6%，全市范圍內(nèi)僅略低于朝陽(yáng)區(qū)的16118套。在占全市的庫(kù)存比方面，通州區(qū)也從月初的20.4%上漲到了8月底的21.5%。

　　●高價(jià)格拖銷(xiāo)售后腿

　　莫因“錢(qián)途”失前途

　　中國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰曾表示，通州區(qū)新盤(pán)的價(jià)格降到15000元/平方米比較合適。更加便宜的房子明顯受到了購(gòu)房人的認(rèn)可。例如，同在7月份開(kāi)盤(pán)的運(yùn)河灣和清水灣皆為運(yùn)河新城區(qū)的項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，截止8月30日，運(yùn)河灣在售的三座高層住宅共成交112套房源，成交均價(jià)為17984元/平方米。而一河之隔的清水灣入市一個(gè)月以來(lái)簽約數(shù)仍舊為零。業(yè)內(nèi)人士表示，出現(xiàn)這樣的反差與后者25000元/平方米的預(yù)售價(jià)不無(wú)關(guān)系。

　　受惠于CBD東擴(kuò)和通州新城規(guī)劃，今年年初以來(lái)，通州區(qū)樓市成交價(jià)格水漲船高。但過(guò)高的價(jià)格明顯透支了價(jià)值，新政后，開(kāi)發(fā)商為“錢(qián)途”進(jìn)一步?jīng)_高成交價(jià)格，使得通州區(qū)樓市至今“前途”迷茫。綜合中原地產(chǎn)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政前通州區(qū)樓市的成交均價(jià)約為15925元/平方米，而新政后，成交均價(jià)約為20358元/平方米，銷(xiāo)售率最高時(shí)僅為22.50%，多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)零成交。

　　“一些新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目出現(xiàn)了市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，價(jià)格不合理的問(wèn)題。”北京某房企營(yíng)銷(xiāo)總裁認(rèn)為，目前的市場(chǎng)需求主要集中在總價(jià)和單價(jià)都相對(duì)較低的小戶型產(chǎn)品上。因此，自主型購(gòu)房人對(duì)價(jià)格的敏感甚至超過(guò)了對(duì)投資性回報(bào)的追求。一旦這些住宅項(xiàng)目的定位和購(gòu)房人需求產(chǎn)生偏差，成交量就很難上去。

　　●通州區(qū)價(jià)值仍舊看好

　　低價(jià)新盤(pán)或結(jié)束“觀望期”

　　雖然通州區(qū)樓市銷(xiāo)售情況在新政后出現(xiàn)了180度的大轉(zhuǎn)彎，但通州區(qū)的價(jià)值依舊被多方看好。“今年以來(lái)，通州區(qū)項(xiàng)目的漲價(jià)，恰恰印證了項(xiàng)目可以作為資產(chǎn)保值、升值的有效手段。”包括房地產(chǎn)投資人和不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家都這樣表示。

　　但由于當(dāng)下依舊過(guò)高的價(jià)格使得這些購(gòu)買(mǎi)力被迫采取“觀望”的態(tài)勢(shì)。對(duì)此，陳云峰認(rèn)為目前可算作金九銀十前的“暫時(shí)性觀望”：因?yàn)閺?月到8月，房?jī)r(jià)的快速上漲，超出了買(mǎi)房人的購(gòu)買(mǎi)能力；加上傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的即將到來(lái)，買(mǎi)房人期待會(huì)有更多的優(yōu)惠，因此形成了一個(gè)觀望的窗口期。

　　據(jù)記者了解，包括遠(yuǎn)洋東方、華業(yè)東方玫瑰等多個(gè)新盤(pán)將于9、10月間入市，據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，定位為改善型置業(yè)，主打大戶型的遠(yuǎn)洋東方項(xiàng)目擬預(yù)售均價(jià)為16500元/平方米，較之前20000元/平方米左右的業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)均價(jià)低了不少。相反，以小戶型為主的華業(yè)東方玫瑰擬預(yù)售價(jià)為17000元/平方米，雖然比之前傳出的消息有小幅上升，但仍與同區(qū)域二手房的定價(jià)相差無(wú)幾。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)低價(jià)樓盤(pán)入市或?qū)⒄嬲�解開(kāi)通州區(qū)銷(xiāo)售不暢的“死結(jié)”，結(jié)束目前的“觀望期”。 (記者 李桁)