中介憂慮好日子或不長(zhǎng) 鼓吹樓市反彈引買家入市

　　小修是上海閔行區(qū)蓮花路地鐵站旁一家小型中介門店的老板,經(jīng)過4月樓市調(diào)控后連續(xù)數(shù)月的生意低迷后,8月中旬開始,門店的生意似乎有了起色。他開始發(fā)動(dòng)手下的業(yè)務(wù)員,頻繁致電以往的老客戶和潛在客戶,不斷向他們灌輸這樣的思想:上海住宅市場(chǎng)重新又要火爆起來了,現(xiàn)在是低谷。

　　在龍華西路上班的毛小姐正在掛牌出售徐匯一套高價(jià)房。小修得知消息后開始鼓動(dòng)毛小姐將手中的余錢用于投資位于松江新城三湘四季花城的一套小戶型二手房。

　　他游說毛小姐的三大理由,無非是該板塊又出了“地王”,對(duì)房?jī)r(jià)有“托底”作用,或者租金回報(bào)率可觀等,甚至搬出了降價(jià)熱銷的新盤未來會(huì)推出別墅而拉升板塊價(jià)值這類說辭。

　　毛小姐一度非常心動(dòng),但最終沒有下手。她擔(dān)心:樓市如果再次火熱,會(huì)引來政府再次調(diào)控,她的辛苦錢豈不面臨危險(xiǎn)？

　　事實(shí)上,樓市反彈說顯得牽強(qiáng)。8月上海二手房成交套數(shù)“破萬”,但是與去年的高峰時(shí)期相比,仍舊存在三成左右的差距。8月份,200萬元以下成交10590套,占總成交量的85%,自住型需求購(gòu)房占了絕大部分比例,往年的投資型客戶基本絕跡。

　　中介助推成交回升

　　8月,在一家小中介的努力引薦之下,任先生決定在松江九亭鎮(zhèn)青年城附近買入一套小戶型二手房。其面積有40多平方米,買賣單價(jià)約18000多元(稅費(fèi)繳納之前)。按照商定,任先生需要承擔(dān)上家轉(zhuǎn)嫁的各種稅費(fèi),以及上下家各1%的中介傭金(即2%),那么,該套的單價(jià)高達(dá)20000元/平方米左右。顯然,這個(gè)價(jià)格明顯高于周邊的諸多一手新盤,以及二手樓盤普遍均價(jià)。2萬元單價(jià)甚至可以在市中心買一套老公房。

　　在上海首次置業(yè)的任先生沒有充足的二手房買賣經(jīng)驗(yàn)。據(jù)他透露,在他猶豫不定時(shí),中介就不停地“催”他,稱還有其他客戶也在洽談這套物業(yè),九亭位于地鐵9號(hào)線沿線,小戶型、低預(yù)算的在售房源很難找等。

　　這其實(shí)是中介慣用的“逼定”手法。目前中介間還流傳著另一種有效戰(zhàn)術(shù)——“上兵伐謀”的“攻心術(shù)”:如果某套優(yōu)質(zhì)房源掛牌出售,先期直接故意拉高掛牌價(jià)格,一旦潛在買家向中介詢價(jià)時(shí),中介常顯“關(guān)切之意”,再?gòu)闹形有?拉低價(jià)格,從而消除買家與賣家的價(jià)格鴻溝。

　　中介憂慮好日子或不長(zhǎng)

　　事實(shí)上,面對(duì)突然到來的“好日子”,中介們的內(nèi)心也很不踏實(shí)。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍的看法是:當(dāng)前樓市交易回暖主要在于供求心態(tài)的回穩(wěn),新政后價(jià)格的調(diào)整為這一回暖提供了契機(jī),剛性需求及部分投資客群實(shí)現(xiàn)局部抄底。管理層近期多次強(qiáng)調(diào)對(duì)樓市投機(jī)行為的遏制態(tài)度,房?jī)r(jià)“非常規(guī)抬頭”很可能會(huì)面臨嚴(yán)重的政策風(fēng)險(xiǎn)。雖然局部二手房市場(chǎng)再現(xiàn)跳價(jià),但繼續(xù)向上發(fā)展的條件并不具備,惜售信心極容易被接下來的價(jià)格停滯打破。進(jìn)入9月份,二手房掛牌量再度回升也印證了這一點(diǎn)。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部認(rèn)為,目前的市場(chǎng)局勢(shì),房?jī)r(jià)和成交量應(yīng)該夾著“尾巴做人”,這種低調(diào)的反彈可能招致第二輪政策更快到來。隨著“金九銀十”的到來,第三季度是一個(gè)敏感時(shí)期。作者：葉國(guó)靖