“金九銀十”樓市迎供應(yīng)高潮 或引發(fā)“降價(jià)潮”

　　又進(jìn)入傳統(tǒng)的樓市銷售旺季“金九銀十”,但由4月中旬新一輪調(diào)控所引發(fā)的僵持至今仍未打破。

　　不過(guò)購(gòu)房者也許會(huì)發(fā)現(xiàn),進(jìn)入9月,由于去年下半年新開工的項(xiàng)目開始陸續(xù)入市,市場(chǎng)上可供選擇的樓盤逐漸多了起來(lái)。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,近一年半來(lái)新開工面積超過(guò)20億平方米,約等于之前三年的總和。也就是說(shuō),在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)顯著增加。

　　業(yè)內(nèi)人士分析,隨著年底臨近,九十月份是不少房企沖業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)期。隨著供求關(guān)系的變化,降價(jià)的真正啟動(dòng)或許就在這個(gè)“金九銀十”。

　　●8月成交回升 只是低位反彈不是真正回暖

　　剛剛過(guò)去的8月,雖然調(diào)控政策依然維持從緊狀態(tài),但隨著部分剛性需求的釋放,出現(xiàn)了成交回升的現(xiàn)象。

　　從整個(gè)8月的情況看,中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的9個(gè)重點(diǎn)城市,一手住宅成交均出現(xiàn)大幅回升,總體增幅在三成。一線城市中,深圳反彈幅度最大,環(huán)比7月有八成的增加,廣州次之,增幅在五成,京、滬兩地約增加了兩成半；二線城市增幅最大的是杭州,環(huán)比增長(zhǎng)了近七成,成都、武漢兩市在四至五成。最近一周,8月27日—9月2日,9個(gè)重點(diǎn)城市住宅總成交量實(shí)現(xiàn)連續(xù)第三周環(huán)比增幅1成以上。

　　在二手市場(chǎng)方面,在經(jīng)歷了3個(gè)月的市場(chǎng)調(diào)整和觀望期后,8月各地二手房市場(chǎng)同樣出現(xiàn)反彈。根據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,8月份,五大城市二手住宅成交量繼續(xù)回升,環(huán)比增幅約四至五成；與此同時(shí),上海、廣州兩市的二手房?jī)r(jià)亦開始止跌回升,指數(shù)環(huán)比增幅已超過(guò)1%。

　　不過(guò),有業(yè)內(nèi)人士指出,8月份量?jī)r(jià)齊升,其實(shí)只是在低位上很有限的增加,只是“低迷”大勢(shì)中的一個(gè)小變化。少數(shù)樓盤漲價(jià),不排除是人為操作的結(jié)果。這些,并不能說(shuō)明市場(chǎng)“回暖”

　　除了擔(dān)心成交回暖價(jià)格回升,對(duì)于期待降價(jià)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),另一個(gè)消息或許也會(huì)引發(fā)他們的擔(dān)憂。

　　9月5日,保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)辦法出臺(tái)。一個(gè)月前,保監(jiān)會(huì)正式頒布相關(guān)條例,令險(xiǎn)資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)合法化,此次《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》是對(duì)具體執(zhí)行細(xì)則的進(jìn)一步細(xì)化。按照截至2010年6月底保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)為4.52萬(wàn)億元計(jì)算,根據(jù)新規(guī)定,投資上限為10%,也就是說(shuō)預(yù)計(jì)可投入房地產(chǎn)領(lǐng)域的保險(xiǎn)資金可高達(dá)4520億元,約占2009年商品房銷售金額的10%。業(yè)內(nèi)人士指出,如何監(jiān)管、規(guī)范使用進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的保險(xiǎn)資金,將在一定程度上影響調(diào)控效果。

　　●住宅新增供應(yīng)將井噴 超過(guò)20億平方米新開工房屋大部分將要投放市場(chǎng)

　　剛剛進(jìn)入9月,不少購(gòu)房者突然發(fā)現(xiàn),市場(chǎng)上可供選擇的樓盤逐漸多了起來(lái)。

　　廣州陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示,目前廣州十區(qū)兩縣商品房可售套數(shù)達(dá)到35804套,總面積達(dá)455.67萬(wàn)平方米,比1—7月明顯增加；未售套數(shù)更達(dá)71229套,總面積901.34萬(wàn)平方米。有統(tǒng)計(jì)顯示,9月廣州推出新盤新貨的項(xiàng)目總量為47個(gè),其中全新盤多達(dá)24個(gè),占比高達(dá)50%,不少項(xiàng)目更集中在越秀、天河、海珠等中心城區(qū)。

　　在北京,截至今年8月23日,9月計(jì)劃開盤的普通住宅項(xiàng)目已達(dá)46個(gè),其中22個(gè)純新盤幾乎是集中扎堆面市。同時(shí),北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至8月30日,北京市一共有近十萬(wàn)套商品住宅可售,待售商品房比5月初增加了1萬(wàn)多套。

　　而在上海,中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì),僅8月最后一周就有59萬(wàn)平方米的商品房入市,這一數(shù)字是之前一周的兩倍多,9月計(jì)劃推盤的商品房呈現(xiàn)出逐級(jí)遞增態(tài)勢(shì)。

　　在全國(guó)各地,無(wú)論是一線、二線還是三線及更小些的城市里,新增商品房都可以說(shuō)是趕在“金九銀十”放量入市、開閘供應(yīng)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示:2009年國(guó)內(nèi)房屋新開工面積為11.54億平方米,2010年1—7月房屋新開工面積為9.22億平方米,而同樣數(shù)據(jù)在2006年為6.4億平方米,在2007年和2008年都大約為7.5億平方米,這表明近一年半來(lái)新開工的房屋約等于之前三年的總和。

　　通常來(lái)說(shuō),房屋從新開工到預(yù)售一般需要一年左右時(shí)間。由于4月來(lái)樓市成交因調(diào)控大幅下降,也就是說(shuō),從2009年至今超過(guò)20億平方米的新開工房屋中的大部分將在接下來(lái)的半年到一年內(nèi)集中轉(zhuǎn)化為銷售供應(yīng)。此外,根據(jù)計(jì)劃,今年將建成580萬(wàn)套保障房工程。大量的新增供應(yīng),對(duì)于當(dāng)前僵持不下的樓市來(lái)說(shuō),勢(shì)必將是一股改變現(xiàn)有格局的巨大力量。