長春一樓盤因“內部認購”不能兌現(xiàn)引糾紛

　　近日，一起因“內部認購”不能兌現(xiàn)引起的糾紛在吉林省長春市鬧得沸沸揚揚，目前開發(fā)商和購房者仍在僵持之中。據(jù)記者了解，今年以來，長春市與“內部認購”有關或者因“內部認購”而起的矛盾糾紛已經(jīng)發(fā)生多起。業(yè)內人士認為，“內部認購”亂象頻出折射房地產(chǎn)市場監(jiān)管漏洞。

　　三年未交房，交房卻漲價

　　長春市民王亞茹和長春300多名購房者連日來已經(jīng)多次到吉林省政府和長春市政府反映長春豪苑翡翠城違反“內部認購協(xié)議”延期交工臨時漲價的問題。據(jù)王亞茹反映，2006年，她通過“內部認購”的方式認購了豪苑翡翠城項目，并與開發(fā)商簽署了《內部認購協(xié)議》，約定房價為2680元/平方米，分3期繳納房款。接著就開始了漫長的等待，中間還交了一次房款。今年7月份，等了3年多的房子終于要交工了，開發(fā)商突然提出要漲價，每平方米漲價900元。如果購房者不愿意繼續(xù)購房，開發(fā)商愿意每平方米加價1280元回購房源。購房者如不同意上述方案，就不予簽訂正式的《商品房買賣合同》。

　　王亞茹和300多名已經(jīng)交了“內部認購”款的購房者們非常氣憤�！艾F(xiàn)在房價漲得這么厲害，即使開發(fā)商多加1280元/平方米回購，這個價格也不可能在市場上買到理想房子�！�

　　開發(fā)商則表示，由于當?shù)卣�府當初承諾的一些條件最后都沒有兌現(xiàn)，導致拿地成本和回遷安置成本增加1億多元。即使每平方米漲價900元，開發(fā)商也只是保本甚至是虧本經(jīng)營。

　　據(jù)了解，近年來長春房地產(chǎn)市場上因內部認購引發(fā)的糾紛不在少數(shù)，開發(fā)商或延期交房，或坐地漲價，有的購房者“認購款”已經(jīng)交了三四年，到現(xiàn)在不僅沒有看到房子，連地都還沒有。

　　“內部認購”實為開發(fā)商“圈錢”

　　內部認購有時又稱“團購”或者集資建房，其最顯著的兩大特點是：一，尚不具備銷售條件甚至連土地都沒有取得就開始收錢賣房，二，價格較低，接近成本價甚至低于成本價。這也是很多購房者對“內部認購”趨之若鶩的主要原因。

　　“我們從來不搞團購或內部認購，因為利潤率太低”，長春中海地產(chǎn)相關負責人對記者說。

　　據(jù)一位地產(chǎn)圈資深人士透露，“內部認購”特別是一些黨政機關和大型企業(yè)組織的單位集資建房背后，利益鏈條十分復雜，涉及多個環(huán)節(jié)，但歸根結底，開發(fā)商主動采取內部認購、忍痛割肉的目的只有一個———圈錢。

　　據(jù)了解，“內部認購”多發(fā)生在一些中小房地產(chǎn)企業(yè)身上。少數(shù)冒進的房企本身實力不強，資金緊張，手里的錢僅夠支付土地競買保證金，甚至連保證金都不夠。為了籌集資金拿地或者進行前期開發(fā)，只能提前賤賣部分房源，繳齊土地款或啟動資金，然后再以土地抵押獲得銀行貸款資格。所以，在某種程度上，內部認購實際上是一種融資行為。內部認購的特點決定了其風險性。一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，購房者的利益很難得到保障。今年4月份，長春龍創(chuàng)地產(chǎn)經(jīng)過241輪“血戰(zhàn)”，以總價7億元、溢價率286%的價格競得長春凈月區(qū)櫻花地塊，成為當時的長春單價“地王”。但是拿下櫻花地塊沒幾天，因無法打平成本，龍創(chuàng)地產(chǎn)又上演了一出“退地”鬧劇，不僅要退地，還想要回保證金。據(jù)業(yè)內人士透露，龍創(chuàng)此前在長春房地產(chǎn)市場默默無聞，根本無力支付巨額的土地款。之所以在櫻花地塊爭奪中不惜代價“被地王”，是因為此前收取了一家機關單位的“內部認購”款，并用這筆錢交納 了 土 地 保 證 金 。 “ 龍 創(chuàng) 一 退地，參與龍創(chuàng)‘內部認購’的購房者顯然購房無望，而且，什么時候 能 拿 回 自 己 的 認 購 款 也 很 難說。”這位業(yè)內人士說。